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大溫新建公寓叁居室太少 背後原因
大溫新建公寓叁居室太少 背後原因大溫新建公寓叁居室太少 背後原因
成本效益分析
“然而，真正的問題不是我們無法從叁居室單元中賺錢，而是我們必須提高壹居室單元的收入，才能補貼叁居室單元，”拉姆姆解釋道。“不賺錢是不夠的。為了能夠為該項目提供資金，我必須平均計算出所有收益，所以實際的情況是壹居室單元補貼叁居室單元。事實確實如此。”
對於分層單元，統計數字並沒有太大差異，Lammam 說，但流程略有不同，因為開發商必須預售壹定數量的單元才能開始施工。眾所周知，貸款人通常要求開發商在提供建設融資之前，先銷售項目中 60% 到 70% 的單元。然而，鮮為人知的是，他們通常被要求以大約15%的利潤率完成這壹工作，多位開發商向 STOREYS 證實了這壹點。
然而，對於開發商來說，調整單元數量以找到經濟上可行的套房組合並不那麼簡單，因為許多地方政府對必須提供多少“家庭大小的單元”（通常定義為兩居室單元和叁居室單元）都有要求。例如，在溫哥華，涉及重新分區的項目必須提供 25% 的單元作為兩居室單元，10% 的單元作為叁居室單元。
對於最終用戶，無論是買家還是租客，開發商不僅要考慮他們可以要求的價格，還必須考慮其他領域，看看最終用戶在這個價位上還有哪些其他選擇。是的，每月 4,000 元的溫哥華公寓可能是可以實現的價格，但在素裡或蘭裡，如果家庭可以選擇以大約相同的價格租壹套聯排別墅，那麼這種情況就變得不那麼現實了。
大溫哥華地區公寓的基准價格為 762,000 元，菲沙河谷聯排別墅的基准價格為 834,400 元。
“壹旦租金或購房價格達到壹定水平，作為買家就有了選擇，”拉姆曼說。“壹居室甚至兩居室公寓對那些年輕的、新成立的家庭很有吸引力，但壹旦家庭壯大，就很難再住在公寓裡了，我認為這不是最理想的選擇。我認為壹個家庭不希望住在公寓裡，我認為他們希望住在房子裡。”
拉姆曼說，許多家庭最終選擇叁居室公寓，是因為他們買不起房子，所以對家庭公寓的需求並不大。盡管如此，開發商仍然必須滿足這些要求。
“強迫開發商建造叁居室，但市場卻不想要。並不是他們不想要叁居室，而是目標市場不想要公寓形式；他們想要聯排別墅或獨棟房屋。這才是真正的問題所在。”
利潤率縮水
當開發商承接壹個項目時，他們首先要考慮的是最終結果：他們需要獲得回報來滿足貸款人、投資者和他們自己。然後，他們會考慮他們得到的所有參數：土地成本、他們需要交付的家庭單位數量、DCC、建築成本等等。
那些東西很大程度上不受他們控制，基本上就像從各個方向向他們逼近的牆，剩下的空間就是他們可以利用的。
過去幾年，回報要求壹直沒有降低，同時地價仍然高企，政府收費不斷上漲，建築成本也沒有下降，再加上單位面積、交通便利性和可持續性的要求基本保持不變、增加或提高，因此圍牆不斷縮小，開發商可以利用的空間不斷減少。
所有這些甚至都沒有考慮到住房危機中最重要的問題：負擔能力。如果上述租金必須設定為 CMHC 中位數租金，或低於 CMHC 中位數租金 20%，那麼可實現的成本回報就會少得多，項目的可行性就會大大降低，開發商接受這些項目的意願就會大大降低，不幸的是，住房危機會變得更加嚴重。
REF: https://storeys.com/apartment-unit-sizes-costs-profits-va...
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還沒人說話啊，我想來說幾句
“然而，真正的問題不是我們無法從叁居室單元中賺錢，而是我們必須提高壹居室單元的收入，才能補貼叁居室單元，”拉姆姆解釋道。“不賺錢是不夠的。為了能夠為該項目提供資金，我必須平均計算出所有收益，所以實際的情況是壹居室單元補貼叁居室單元。事實確實如此。”
對於分層單元，統計數字並沒有太大差異，Lammam 說，但流程略有不同，因為開發商必須預售壹定數量的單元才能開始施工。眾所周知，貸款人通常要求開發商在提供建設融資之前，先銷售項目中 60% 到 70% 的單元。然而，鮮為人知的是，他們通常被要求以大約15%的利潤率完成這壹工作，多位開發商向 STOREYS 證實了這壹點。
然而，對於開發商來說，調整單元數量以找到經濟上可行的套房組合並不那麼簡單，因為許多地方政府對必須提供多少“家庭大小的單元”（通常定義為兩居室單元和叁居室單元）都有要求。例如，在溫哥華，涉及重新分區的項目必須提供 25% 的單元作為兩居室單元，10% 的單元作為叁居室單元。
對於最終用戶，無論是買家還是租客，開發商不僅要考慮他們可以要求的價格，還必須考慮其他領域，看看最終用戶在這個價位上還有哪些其他選擇。是的，每月 4,000 元的溫哥華公寓可能是可以實現的價格，但在素裡或蘭裡，如果家庭可以選擇以大約相同的價格租壹套聯排別墅，那麼這種情況就變得不那麼現實了。
大溫哥華地區公寓的基准價格為 762,000 元，菲沙河谷聯排別墅的基准價格為 834,400 元。
“壹旦租金或購房價格達到壹定水平，作為買家就有了選擇，”拉姆曼說。“壹居室甚至兩居室公寓對那些年輕的、新成立的家庭很有吸引力，但壹旦家庭壯大，就很難再住在公寓裡了，我認為這不是最理想的選擇。我認為壹個家庭不希望住在公寓裡，我認為他們希望住在房子裡。”
拉姆曼說，許多家庭最終選擇叁居室公寓，是因為他們買不起房子，所以對家庭公寓的需求並不大。盡管如此，開發商仍然必須滿足這些要求。
“強迫開發商建造叁居室，但市場卻不想要。並不是他們不想要叁居室，而是目標市場不想要公寓形式；他們想要聯排別墅或獨棟房屋。這才是真正的問題所在。”
利潤率縮水
當開發商承接壹個項目時，他們首先要考慮的是最終結果：他們需要獲得回報來滿足貸款人、投資者和他們自己。然後，他們會考慮他們得到的所有參數：土地成本、他們需要交付的家庭單位數量、DCC、建築成本等等。
那些東西很大程度上不受他們控制，基本上就像從各個方向向他們逼近的牆，剩下的空間就是他們可以利用的。
過去幾年，回報要求壹直沒有降低，同時地價仍然高企，政府收費不斷上漲，建築成本也沒有下降，再加上單位面積、交通便利性和可持續性的要求基本保持不變、增加或提高，因此圍牆不斷縮小，開發商可以利用的空間不斷減少。
所有這些甚至都沒有考慮到住房危機中最重要的問題：負擔能力。如果上述租金必須設定為 CMHC 中位數租金，或低於 CMHC 中位數租金 20%，那麼可實現的成本回報就會少得多，項目的可行性就會大大降低，開發商接受這些項目的意願就會大大降低，不幸的是，住房危機會變得更加嚴重。
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