新闻 
大温新建公寓三居室太少 背后原因
大温新建公寓三居室太少 背后原因大温新建公寓三居室太少 背后原因
（加西网综合）观察一下大温地区新开发项目的单位数量和套房组合，你通常会看到大量的单间公寓和一居室公寓、很多的两居室公寓，但三居室公寓的数量会明显下降。
开发商表示，公寓三居室单位通常主要由单间和一居室单位补贴。
近日，Bosa Properties和Kingswood Properties修改了对温哥华西区Alberni街1728号和Bidwell街735号的开发提案，新方案将包括一座44层高的租赁大楼，内设20套单间公寓、221套一居室公寓、136套两居室公寓和0套三居室公寓，以及一座41层高的分层大楼，内设0套单间公寓、124套一居室公寓、83套两居室公寓和29套三居室公寓。
同样，对于温哥华科学世界附近的原麦当劳地块，Greystar 最近提出了建造两座高楼的计划，共提供 371 套出租单元，其中包括 73 套单间公寓、166 套一居室公寓、114 套两居室公寓和 18 套三居室公寓。
在本拿比，Peterson 和 Create Properties 已进入本拿比湖村总体规划的第一阶段，其中第 1A 阶段将包括总共 116 个单间公寓、273 个一居室公寓、228 个两居室公寓和 22 个三居室公寓，而第 1B 阶段预计将包括 72 个单间公寓、211 个一居室公寓、204 个两居室公寓和 18 个三居室公寓。
三居室单位的低数量引人注目，这是有原因的：三居室单位的利润率很低或没有利润，因此基本上是由较小的单位来补贴的。
Cressey 开发集团执行副总裁 Hani Lammam 表示，目前，考虑到各种成本，假设土地价格相对正常，建筑成本约为每平方英尺 900 元，这个数字不会因单位大小而变化。
根据单间公寓平均面积 425 平方英尺、一居室公寓平均面积 545 平方英尺、两居室公寓平均面积 850 平方英尺、三居室公寓平均面积 980 平方英尺计算，总成本约为每间单间公寓 382,500 元、每间一居室公寓 490,500 元、每间两居室公寓 765,000 元、每间三居室公寓 882,000 元。
在上个月宣布将变更从 2025 年 3 月推迟到 2027 年之前，省政府还准备更新《建筑规范》，要求公寓和公寓楼100% 的单元满足无障碍要求，而许多开发商对此非常担心。几位开发商告诉 STOREYS，这些变化将导致单元面积增加、不可出租/可出售的公共区域面积增加，以及由于效率下降导致单元总数减少。
三居室少见的另一个原因是收入。对于位于一般位置的出租楼，单间公寓每月租金 2,200 元，一居室公寓每月租金 2,600 元，两居室公寓每月租金 3,600 元，三居室公寓每月租金 4,000 元，这些价格都是切实可行的（不考虑负担能力要求）。
扣除包括房产税在内的运营费用后，这些公寓的年净运营收入约为每间单间公寓 19,386 元，每间一居室公寓 23,904 元，每间两居室公寓 35,200 元，每间三居室公寓 39,718 元。
按单位规模列出的成本、收入和回报明细。/ 数据由 Cressey Development 提供
假设收入资本化的利率为 4.50%（考虑到最近的利率，这个数字是合理的），那么单间公寓的收益价值将约为 430,797 元，一居室公寓的收益价值约为 531,205 元，两居室公寓的收益价值约为 782,222 元，三居室公寓的收益价值约为 882,629 元。
这些数字听起来不错，使得大户型似乎有利可图，但在扣除上述随着面积增加而增加的每单位成本后，每间单间公寓创造的净价值为 48,297 元，每间一居室公寓创造的净价值为 40,705 元，每间两居室公寓创造的净价值为 17,222 元，而每间三居室公寓创造的净价值仅为 629 元，相当于成本回报率分别为 12.63%、8.30%、2.25% 和 0.07%。
成本效益分析
“然而，真正的问题不是我们无法从三居室单元中赚钱，而是我们必须提高一居室单元的收入，才能补贴三居室单元，”拉姆姆解释道。“不赚钱是不够的。为了能够为该项目提供资金，我必须平均计算出所有收益，所以实际的情况是一居室单元补贴三居室单元。事实确实如此。”
对于分层单元，统计数字并没有太大差异，Lammam 说，但流程略有不同，因为开发商必须预售一定数量的单元才能开始施工。众所周知，贷款人通常要求开发商在提供建设融资之前，先销售项目中 60% 到 70% 的单元。然而，鲜为人知的是，他们通常被要求以大约15%的利润率完成这一工作，多位开发商向 STOREYS 证实了这一点。
然而，对于开发商来说，调整单元数量以找到经济上可行的套房组合并不那么简单，因为许多地方政府对必须提供多少“家庭大小的单元”（通常定义为两居室单元和三居室单元）都有要求。例如，在温哥华，涉及重新分区的项目必须提供 25% 的单元作为两居室单元，10% 的单元作为三居室单元。
对于最终用户，无论是买家还是租客，开发商不仅要考虑他们可以要求的价格，还必须考虑其他领域，看看最终用户在这个价位上还有哪些其他选择。是的，每月 4,000 元的温哥华公寓可能是可以实现的价格，但在素里或兰里，如果家庭可以选择以大约相同的价格租一套联排别墅，那么这种情况就变得不那么现实了。
大温哥华地区公寓的基准价格为 762,000 元，菲沙河谷联排别墅的基准价格为 834,400 元。
“一旦租金或购房价格达到一定水平，作为买家就有了选择，”拉姆曼说。“一居室甚至两居室公寓对那些年轻的、新成立的家庭很有吸引力，但一旦家庭壮大，就很难再住在公寓里了，我认为这不是最理想的选择。我认为一个家庭不希望住在公寓里，我认为他们希望住在房子里。”
拉姆曼说，许多家庭最终选择三居室公寓，是因为他们买不起房子，所以对家庭公寓的需求并不大。尽管如此，开发商仍然必须满足这些要求。
“强迫开发商建造三居室，但市场却不想要。并不是他们不想要三居室，而是目标市场不想要公寓形式；他们想要联排别墅或独栋房屋。这才是真正的问题所在。”
利润率缩水
当开发商承接一个项目时，他们首先要考虑的是最终结果：他们需要获得回报来满足贷款人、投资者和他们自己。然后，他们会考虑他们得到的所有参数：土地成本、他们需要交付的家庭单位数量、DCC、建筑成本等等。
那些东西很大程度上不受他们控制，基本上就像从各个方向向他们逼近的墙，剩下的空间就是他们可以利用的。
过去几年，回报要求一直没有降低，同时地价仍然高企，政府收费不断上涨，建筑成本也没有下降，再加上单位面积、交通便利性和可持续性的要求基本保持不变、增加或提高，因此围墙不断缩小，开发商可以利用的空间不断减少。
所有这些甚至都没有考虑到住房危机中最重要的问题：负担能力。如果上述租金必须设定为 CMHC 中位数租金，或低于 CMHC 中位数租金 20%，那么可实现的成本回报就会少得多，项目的可行性就会大大降低，开发商接受这些项目的意愿就会大大降低，不幸的是，住房危机会变得更加严重。
REF: https://storeys.com/apartment-unit-sizes-costs-profits-va...
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
好新闻没人评论怎么行，我来说几句
开发商表示，公寓三居室单位通常主要由单间和一居室单位补贴。
近日，Bosa Properties和Kingswood Properties修改了对温哥华西区Alberni街1728号和Bidwell街735号的开发提案，新方案将包括一座44层高的租赁大楼，内设20套单间公寓、221套一居室公寓、136套两居室公寓和0套三居室公寓，以及一座41层高的分层大楼，内设0套单间公寓、124套一居室公寓、83套两居室公寓和29套三居室公寓。
同样，对于温哥华科学世界附近的原麦当劳地块，Greystar 最近提出了建造两座高楼的计划，共提供 371 套出租单元，其中包括 73 套单间公寓、166 套一居室公寓、114 套两居室公寓和 18 套三居室公寓。
在本拿比，Peterson 和 Create Properties 已进入本拿比湖村总体规划的第一阶段，其中第 1A 阶段将包括总共 116 个单间公寓、273 个一居室公寓、228 个两居室公寓和 22 个三居室公寓，而第 1B 阶段预计将包括 72 个单间公寓、211 个一居室公寓、204 个两居室公寓和 18 个三居室公寓。
三居室单位的低数量引人注目，这是有原因的：三居室单位的利润率很低或没有利润，因此基本上是由较小的单位来补贴的。
Cressey 开发集团执行副总裁 Hani Lammam 表示，目前，考虑到各种成本，假设土地价格相对正常，建筑成本约为每平方英尺 900 元，这个数字不会因单位大小而变化。
根据单间公寓平均面积 425 平方英尺、一居室公寓平均面积 545 平方英尺、两居室公寓平均面积 850 平方英尺、三居室公寓平均面积 980 平方英尺计算，总成本约为每间单间公寓 382,500 元、每间一居室公寓 490,500 元、每间两居室公寓 765,000 元、每间三居室公寓 882,000 元。
在上个月宣布将变更从 2025 年 3 月推迟到 2027 年之前，省政府还准备更新《建筑规范》，要求公寓和公寓楼100% 的单元满足无障碍要求，而许多开发商对此非常担心。几位开发商告诉 STOREYS，这些变化将导致单元面积增加、不可出租/可出售的公共区域面积增加，以及由于效率下降导致单元总数减少。
三居室少见的另一个原因是收入。对于位于一般位置的出租楼，单间公寓每月租金 2,200 元，一居室公寓每月租金 2,600 元，两居室公寓每月租金 3,600 元，三居室公寓每月租金 4,000 元，这些价格都是切实可行的（不考虑负担能力要求）。
扣除包括房产税在内的运营费用后，这些公寓的年净运营收入约为每间单间公寓 19,386 元，每间一居室公寓 23,904 元，每间两居室公寓 35,200 元，每间三居室公寓 39,718 元。
按单位规模列出的成本、收入和回报明细。/ 数据由 Cressey Development 提供
假设收入资本化的利率为 4.50%（考虑到最近的利率，这个数字是合理的），那么单间公寓的收益价值将约为 430,797 元，一居室公寓的收益价值约为 531,205 元，两居室公寓的收益价值约为 782,222 元，三居室公寓的收益价值约为 882,629 元。
这些数字听起来不错，使得大户型似乎有利可图，但在扣除上述随着面积增加而增加的每单位成本后，每间单间公寓创造的净价值为 48,297 元，每间一居室公寓创造的净价值为 40,705 元，每间两居室公寓创造的净价值为 17,222 元，而每间三居室公寓创造的净价值仅为 629 元，相当于成本回报率分别为 12.63%、8.30%、2.25% 和 0.07%。
成本效益分析
“然而，真正的问题不是我们无法从三居室单元中赚钱，而是我们必须提高一居室单元的收入，才能补贴三居室单元，”拉姆姆解释道。“不赚钱是不够的。为了能够为该项目提供资金，我必须平均计算出所有收益，所以实际的情况是一居室单元补贴三居室单元。事实确实如此。”
对于分层单元，统计数字并没有太大差异，Lammam 说，但流程略有不同，因为开发商必须预售一定数量的单元才能开始施工。众所周知，贷款人通常要求开发商在提供建设融资之前，先销售项目中 60% 到 70% 的单元。然而，鲜为人知的是，他们通常被要求以大约15%的利润率完成这一工作，多位开发商向 STOREYS 证实了这一点。
然而，对于开发商来说，调整单元数量以找到经济上可行的套房组合并不那么简单，因为许多地方政府对必须提供多少“家庭大小的单元”（通常定义为两居室单元和三居室单元）都有要求。例如，在温哥华，涉及重新分区的项目必须提供 25% 的单元作为两居室单元，10% 的单元作为三居室单元。
对于最终用户，无论是买家还是租客，开发商不仅要考虑他们可以要求的价格，还必须考虑其他领域，看看最终用户在这个价位上还有哪些其他选择。是的，每月 4,000 元的温哥华公寓可能是可以实现的价格，但在素里或兰里，如果家庭可以选择以大约相同的价格租一套联排别墅，那么这种情况就变得不那么现实了。
大温哥华地区公寓的基准价格为 762,000 元，菲沙河谷联排别墅的基准价格为 834,400 元。
“一旦租金或购房价格达到一定水平，作为买家就有了选择，”拉姆曼说。“一居室甚至两居室公寓对那些年轻的、新成立的家庭很有吸引力，但一旦家庭壮大，就很难再住在公寓里了，我认为这不是最理想的选择。我认为一个家庭不希望住在公寓里，我认为他们希望住在房子里。”
拉姆曼说，许多家庭最终选择三居室公寓，是因为他们买不起房子，所以对家庭公寓的需求并不大。尽管如此，开发商仍然必须满足这些要求。
“强迫开发商建造三居室，但市场却不想要。并不是他们不想要三居室，而是目标市场不想要公寓形式；他们想要联排别墅或独栋房屋。这才是真正的问题所在。”
利润率缩水
当开发商承接一个项目时，他们首先要考虑的是最终结果：他们需要获得回报来满足贷款人、投资者和他们自己。然后，他们会考虑他们得到的所有参数：土地成本、他们需要交付的家庭单位数量、DCC、建筑成本等等。
那些东西很大程度上不受他们控制，基本上就像从各个方向向他们逼近的墙，剩下的空间就是他们可以利用的。
过去几年，回报要求一直没有降低，同时地价仍然高企，政府收费不断上涨，建筑成本也没有下降，再加上单位面积、交通便利性和可持续性的要求基本保持不变、增加或提高，因此围墙不断缩小，开发商可以利用的空间不断减少。
所有这些甚至都没有考虑到住房危机中最重要的问题：负担能力。如果上述租金必须设定为 CMHC 中位数租金，或低于 CMHC 中位数租金 20%，那么可实现的成本回报就会少得多，项目的可行性就会大大降低，开发商接受这些项目的意愿就会大大降低，不幸的是，住房危机会变得更加严重。
REF: https://storeys.com/apartment-unit-sizes-costs-profits-va...
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
| 分享: |
| 注： |
推荐: