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加新房貸政策對買家和房地產影響
加新房貸政策對買家和房地產影響加新房貸政策對買家和房地產影響
（加西網綜合）本周，加國聯邦政府宣布了抵押貸款攤銷和保險規則變化，政府向更多買家延長 30 年攤銷期並提高抵押貸款保險上限。稱其為“幾拾年來最重要的抵押貸款改革”。
下面讓我們來看看這些變化是什麼，以及新的政策對借款人、貸款人、建築商和保險公司有什麼影響。
有哪些變化？
聯邦政府將為所有首次購房者和所有新房買家推出 30 年的攤銷期，無論這是否是他們的第壹套房。這遠遠超出了 8 月份推出的僅適用於首次購房者購買新房的較長攤銷期。
同時，從 2024 年 12 月 15 日起，政府將抵押貸款保險資格擴大到涵蓋價值超過 100 萬元的房屋，最高可達 150 萬元。
為什麼要做出這些改變？
面對住房短缺和負擔能力危機，政府正致力於讓年輕買家更容易進入市場，並試圖將住房供應量增加約 400 萬套。另外加拿大多倫多和溫哥華等城市的平均房價現已超過 100 萬元，而 2012 年的情況並非如此，當時這是獲得保險的抵押貸款的上限。
加拿大房地產協會(CREA)的數據顯示，2024 年 8 月的全國平均房價為 649,100 加元。
而壹些觀察家則認為，擴大改革是自由黨政府試圖討好選民的壹種嘗試。
這對於購房者來說意味著什麼？
在利率下降並為購房者提供壹些緩解的情況下，新規定意味著購房將延長幾年，從而降低每月成本。抵押貸款行業壹直在呼吁延長攤銷期，稱這將是壹項切實的措施，通過幫助購房者滿足借款人管理抵押貸款的壓力測試來提高負擔能力。
Ratehub.ca 的抵押貸款專家格雷厄姆 Penelope Graham 表示：“將還款期限延長壹段時間將有助於提高借款人的資格率，從而幫助他們通過抵押貸款壓力測試，特別是在房價仍高於百萬元門檻的市場。”
此外，符合保險條件的房屋價值的新上限意味著，任何購買價值在 100 萬元至 150 萬元之間的房屋的人將不再需要支付 20% 的首付。他們現在將有資格獲得保險抵押貸款，通常只需要支付 5% 的首付。格雷厄姆說，8 月份首次推出的針對新建房屋的攤銷措施受到批評，因為許多新建房屋的價格都超過了保險抵押貸款的門檻。“將這項措施擴大到所有房屋類型，並允許最高 150 萬元的保險抵押貸款，將大大改善首次購房者進入房地產市場的機會，以及傳統首套公寓以外的房屋類型，因為買家現在可以用更少的首付購買更昂貴的房屋類型。”她說。
這會對每月付款產生什麼影響？
根據 rates.ca 的數據，如果買家以 4.09% 的利率分 30 年分期償還加拿大平均房價 649,096 加元的房屋，那麼如果分期償還 25 年，每月還款額將為 2,895 加元，而不是 3,198 加元。
如果采用 30 年分期償還，伍年內他們將少付 18,172 加元。如果分期償還 5 年，那麼他們伍年後的欠款余額（需要續借時）將為 545,249 加元，比分期償還25 年多出 20,107 加元。
有缺點嗎？
購房者將需要更長時間地償還抵押貸款。例如，壹位 37 歲的人分 30 年償還抵押貸款，即使過了傳統的退休年齡，他仍然需要償還。此外，購房者可能會傾向於花費超出自己能力的金額，因為每月的還款額將比舊規則下便宜。抵押貸款人也將支付更長的利息，盡管這在抵押貸款的後期往往只占每月還款額的壹小部分。
穆迪加拿大公司（Moody’s Canada Inc.）金融機構集團副總裁羅伯特·科朗傑洛 (Robert Colangelo) 表示，這些變化還可能通過刺激需求導致房價上漲，加劇這些措施試圖緩解的供應問題。他說，這將不合時宜，因為失業率（抵押貸款違約的關鍵指標）正在比預期更高。
這些變化對於貸款人和 CMHC 意味著什麼？
如果借款人因新規而購買更多房屋，銀行可能不得不重新審查其承保標准，以確保他們不會讓買家有資格購買他們買不起的房屋，從而導致違約。這些變化還將改變由政府支持的貸方和保險公司之間的風險平衡。
科朗傑洛說，自 2012 年抵押貸款保險上限為 100 萬元以來，銀行投資組合中抵押貸款保險的比例已從 47% 降至 20% 左右。如果新措施導致更多抵押貸款承保價值在 100 萬至 150 萬元之間的房屋，“這將把風險從銀行的資產負債表轉移到聯邦政府，因為他們為CMHC（抵押貸款保險）提供 100% 的擔保。”他補充說，聯邦政府還為私人機構承保的抵押貸款提供高達 90% 的擔保。“從銀行的角度來看，這對信貸略有積極影響，”科朗傑洛說。
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下面讓我們來看看這些變化是什麼，以及新的政策對借款人、貸款人、建築商和保險公司有什麼影響。
有哪些變化？
聯邦政府將為所有首次購房者和所有新房買家推出 30 年的攤銷期，無論這是否是他們的第壹套房。這遠遠超出了 8 月份推出的僅適用於首次購房者購買新房的較長攤銷期。
同時，從 2024 年 12 月 15 日起，政府將抵押貸款保險資格擴大到涵蓋價值超過 100 萬元的房屋，最高可達 150 萬元。
為什麼要做出這些改變？
面對住房短缺和負擔能力危機，政府正致力於讓年輕買家更容易進入市場，並試圖將住房供應量增加約 400 萬套。另外加拿大多倫多和溫哥華等城市的平均房價現已超過 100 萬元，而 2012 年的情況並非如此，當時這是獲得保險的抵押貸款的上限。
加拿大房地產協會(CREA)的數據顯示，2024 年 8 月的全國平均房價為 649,100 加元。
而壹些觀察家則認為，擴大改革是自由黨政府試圖討好選民的壹種嘗試。
這對於購房者來說意味著什麼？
在利率下降並為購房者提供壹些緩解的情況下，新規定意味著購房將延長幾年，從而降低每月成本。抵押貸款行業壹直在呼吁延長攤銷期，稱這將是壹項切實的措施，通過幫助購房者滿足借款人管理抵押貸款的壓力測試來提高負擔能力。
Ratehub.ca 的抵押貸款專家格雷厄姆 Penelope Graham 表示：“將還款期限延長壹段時間將有助於提高借款人的資格率，從而幫助他們通過抵押貸款壓力測試，特別是在房價仍高於百萬元門檻的市場。”
此外，符合保險條件的房屋價值的新上限意味著，任何購買價值在 100 萬元至 150 萬元之間的房屋的人將不再需要支付 20% 的首付。他們現在將有資格獲得保險抵押貸款，通常只需要支付 5% 的首付。格雷厄姆說，8 月份首次推出的針對新建房屋的攤銷措施受到批評，因為許多新建房屋的價格都超過了保險抵押貸款的門檻。“將這項措施擴大到所有房屋類型，並允許最高 150 萬元的保險抵押貸款，將大大改善首次購房者進入房地產市場的機會，以及傳統首套公寓以外的房屋類型，因為買家現在可以用更少的首付購買更昂貴的房屋類型。”她說。
這會對每月付款產生什麼影響？
根據 rates.ca 的數據，如果買家以 4.09% 的利率分 30 年分期償還加拿大平均房價 649,096 加元的房屋，那麼如果分期償還 25 年，每月還款額將為 2,895 加元，而不是 3,198 加元。
如果采用 30 年分期償還，伍年內他們將少付 18,172 加元。如果分期償還 5 年，那麼他們伍年後的欠款余額（需要續借時）將為 545,249 加元，比分期償還25 年多出 20,107 加元。
有缺點嗎？
購房者將需要更長時間地償還抵押貸款。例如，壹位 37 歲的人分 30 年償還抵押貸款，即使過了傳統的退休年齡，他仍然需要償還。此外，購房者可能會傾向於花費超出自己能力的金額，因為每月的還款額將比舊規則下便宜。抵押貸款人也將支付更長的利息，盡管這在抵押貸款的後期往往只占每月還款額的壹小部分。
穆迪加拿大公司（Moody’s Canada Inc.）金融機構集團副總裁羅伯特·科朗傑洛 (Robert Colangelo) 表示，這些變化還可能通過刺激需求導致房價上漲，加劇這些措施試圖緩解的供應問題。他說，這將不合時宜，因為失業率（抵押貸款違約的關鍵指標）正在比預期更高。
這些變化對於貸款人和 CMHC 意味著什麼？
如果借款人因新規而購買更多房屋，銀行可能不得不重新審查其承保標准，以確保他們不會讓買家有資格購買他們買不起的房屋，從而導致違約。這些變化還將改變由政府支持的貸方和保險公司之間的風險平衡。
科朗傑洛說，自 2012 年抵押貸款保險上限為 100 萬元以來，銀行投資組合中抵押貸款保險的比例已從 47% 降至 20% 左右。如果新措施導致更多抵押貸款承保價值在 100 萬至 150 萬元之間的房屋，“這將把風險從銀行的資產負債表轉移到聯邦政府，因為他們為CMHC（抵押貸款保險）提供 100% 的擔保。”他補充說，聯邦政府還為私人機構承保的抵押貸款提供高達 90% 的擔保。“從銀行的角度來看，這對信貸略有積極影響，”科朗傑洛說。
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