[學區房] 南京學區房降溫,有小區單價從10萬跌到5.3萬左右
圖片來源：圖蟲創意
“2021年高峰期的時候，學區房出來壹套賣壹套。壹些比較好的學區，不乏客戶看完房當場下定。”在南京教育強區鼓樓區，數名資深中介沒想到，叁年前還高不可攀的南京學區房，現在已經跌出了“白菜價”。
較為典型的小區有清河新寓壹村，該小區對口金陵匯文小學和金陵匯文中學（簡稱“雙匯文”）。“金陵匯文這幾年對初叁生抓得很嚴，今年中考的成績很好。目前在南京公辦初中排名前列。”中介李園對時代財經表示。
而高分喜報並未支撐起雙匯文學區房的房價。今年7月，該小區成交了壹套62.7平方米的兩室戶型，成交總價為233萬元，成交單價3.7萬元/平方米；而2021年成交的同戶型，成交總價為570萬元，單價為9.2萬元/平方米。以此來看，叁年間房價回調約六成。
李園對時代財經表示，前述房源之所以能以233萬元的低價賣出，主要因為當時行情較差，再加上這套房子在頂樓7樓。今年5月至7月，小區已經賣了壹批低價房源，後續再難有如此低的成交價。
李園表示，總的來說，2021年，該小區中間樓層房源的成交價約為10萬元/平方米，40多平方米的房源的折合均價能到12萬元/平方米，而現在中間樓層房源的成交單價普遍為5.2萬元/平方米、5.3萬元/平方米左右，下調明顯。
在鏈家官網上，清河新寓壹村於5月至7月成交了10套贰手房，均未顯示成交單價。該小區7月的掛牌均價為6.59萬元/平方米，這主要由於少部分長期掛牌的高價房源拉高了均價。8月新近發布的數套60多平方米的兩房戶型，掛牌均價約為5.38萬元/平方米-5.8萬元/平方米。
雙匯文學區房相對有含金量。近日，壹份南京學區房6-7月成交明細顯示，壹些南京贰梯隊中學的學區房，最低成交總價為140萬元左右，甚至低至百萬元出頭。壹些南京贰梯隊小學學區房，總價可低至百萬元以下。
南師附小為南京玄武區壹梯隊小學。時代財經自中介張林處得知，對口南師附小、梅園中學的大紗帽巷38號，壹套31.11平方米的房源近期以120萬元成交。
張林感受到：“2019至2021年，是南京學區房行情高峰。2021年迄今，房價約降了壹半左右。成交量方面，我們片區約少了兩叁成。以前有買家會提前兩叁年來買學區房，現在這部分買家基本沒有了。”
“單量少了，單價低了，我們的收入也少了。比方說，行情好的時候壹年能賺個贰叁拾萬，現在壹年可能賺個拾萬八萬。”張林表示。
赤壁路小學是南京鼓樓區第贰梯隊的小學。時代財經自中介王勉處得知，近期，對口該小學的龍吟廣場壹套48平方米的公寓式住宅，以76萬元成交。附近的普通老小區的兩房戶型學區房，總價也僅需100多萬元。王勉感受到，學區房價格較高峰期跌了壹半，單量較2021年縮水壹半。
南京學區房降溫，壹方面源於贰手房整體行情降溫，另壹方面源於學區房概念的弱化。王勉認為：“現在學區房的概念已經淡化掉了。對於壹些頂尖的小學而言，學區面臨擴容，周邊壹些較為普通的小區納入同壹學區。學區房含金量大打折扣。而對於壹些贰叁線的學區房，房價基本和非學區房差不多。”
學區房價格回調，投資客退場，惠及更多剛需購房者。“以前投資客和家長相互抬價，沒有錢就上不了好學校。”張林表示，現在投資客基本沒有了。而且南京房貸利率低，買房成本低。再加上房價下調，學區房的租售比已相當劃算。不少學區房業主將房源出租得到的回報已能覆蓋房貸利息，同時能解決小孩上學的問題。
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