负担能力降加2大城住房危机无解

2024-08-14 | 来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

（加西网综合）牛津经济研究院最新的一项研究报告警告，在加拿大房地产市场，供应增加可能意味着负担能力下降。多伦多和温哥华等加国大城市与纽约和伦敦类似，房地产需求永远无法满足。

据 FinancialPost 消息，加拿大需要建造大量房屋来恢复住房负担能力，但得出一个可接受的预测是一项难以捉摸且备受争议的任务。

牛津经济研究院最近发布的一份报告加剧了这场争论，其新的预测与加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC) 和国会预算办公室(PBO) 之前提出的预测有所不同。尽管预测存在差异，但共识仍然很明确：加拿大需要再建造数百万套住房，这可能仍不足以恢复多伦多和温哥华等高需求市场的负担能力。

牛津报告预测，加拿大必须在 2024 年至 2035 年间建造 420 万套新房，才能恢复住房市场的平衡。这相当于未来十年每年建造 42 万套住房，比近年来的平均建筑产量高出近 70%。

420 万套住房的估计数字包括两个部分：需要近 290 万套住房来容纳十年内预计将形成的新家庭。另外还需要 130 万套住房来解决多年来积累的住房短缺问题，从而抑制家庭的形成。如果成年子女仍与父母同住，他们就是受抑制家庭的典型例子。

报告预测，未来十年住房负担能力将逐步改善，因为预计房价上涨速度将低于家庭收入的上涨速度，到2035 年普通家庭将能够重新拥有住房。

然而，这一乐观预测也伴随着一个重大警告。虽然预计加拿大大部分地区的住房负担能力将有所改善，但这种改善可能不会扩展到最昂贵和需求最高的市场，即多伦多、温哥华和近年来房价飙升的其他地区。

事实上，该报告表明，增加这些价格较高的市场的住房供应可能会无意中刺激进一步的需求，从而可能抵消增加供应带来的好处。

这意味着住房需求的增长以及随之而来的价格变化将超过预期的供应增长，从而使加拿大的高需求市场变得相对难以承受。

多伦多和温哥华与纽约和伦敦等全球房地产市场类似，需求始终超过供应。这主要是由于行政障碍减缓了建设速度并限制了可建造的住房类型。结果就是价格和租金持续居高不下。

牛津经济研究院认为，加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC) 估计 2021 年至 2030 年期间需要增加 345 万套住房，这一数字过高。他们的分析表明，只需要增加 110 万套住房。对于稍有不同的时期，即 2024 年至 2030 年，议会预算办公室估计需要增加约 90 万套住房。

是什么原因导致了估算结果的差异？一个关键因素在于推动每次计算的基本假设，其中最关键的是可负担价格门槛。一个机构认为可负担的价格点可能对另一个机构来说仍然是负担不起的。此外，CMHC 的估算明确分解到至少省级，而牛津经济研究院仅提供全国估算。人口最多和负担不起的区域市场的细微差别可能会在全加国汇总估算中丢失。