[麻辣地產點評] 點評:負現金流令樓花市場接近崩盤
正如預期，加拿大央行上周再次下調利率 25 個基點。這是壹場鴿派新聞發布會，央行行長蒂芙認為當前經濟供應過剩。
加拿大央行表示，今年上半年經濟增長可能回升至 1.5% 左右。然而，由於人口增長強勁，約為 3%，經濟潛在產出的增長速度仍快於 GDP，這意味著過剩供應有所增加。家庭支出（包括消費和住房）壹直疲軟。勞動力市場出現疲軟跡象。失業率已升至 6.4%，就業增長速度繼續低於勞動力增長速度，求職者尋找工作的時間更長。
換句話說，新增人口數量超過了現有就業崗位數量，經濟已經處於人均衰退階段。本通訊的常客們已經意識到了這壹點。
數據來源：加拿大銀行
盡管如此，加拿大央行擔心人口增長放緩的速度並沒有像聯邦政府承諾的那樣快。
2024 年 3 月 21 日，聯邦政府宣布計劃減少非永久居民 (NPR) 的淨流入，以在叁年內將其在總人口中所占的比例從 6.2% 降至 5%。總體而言，這意味著 2025 年和 2026 年的年人口增長率將下降約 2 個百分點。4 月初，非永久居民占總人口的 6.8%——遠高於 3 月宣布時的比例——預計這壹比例在短期內將繼續上升。這表明，計劃中的減少非永久居民流入的政策需要更長的時間才能實現 5% 的目標。
數據來源：加拿大銀行
這促使加拿大央行強調住房類通脹的上行風險。然而，正如我們上周強調的那樣，我們認為這些風險是有誤導的。
實時數據顯示，大多數主要城市的房價和租金持平或下降。此外，由加拿大央行直接控制的抵押貸款利息成本也已達到峰值。我們曾經的住房類通脹是 40 年來最嚴重的壹次！但那艘船已經起航，現在後遺症來了。
過度杠杆和投機被用來提高上行收益，現在卻要為下行損失埋下了禍根。公寓樓花領域或許就是最好的例子，大約 70% 的公寓樓花都是投機性出售給投資者的。
加拿大帝國商業銀行 (CIBC) 和 Urbanation 最近的壹份報告指出，大多倫多地區（也被稱為加拿大的樓花公寓之都）正在醞釀大麻煩。新公寓的銷售量突然從歷史最高點跌至近 30 年來的新低！
加息幅度壹度達到 475 個基點，困擾 GTA 的投機熱潮已經平息。誠然，由於移民數量創下紀錄，租金大幅上漲，但抵押貸款利率、公寓管理費和房產稅的飆升使大多數新建成的公寓成為財務黑洞。
在所有 2023 年完成公寓建設並在 MLS 上出租的投資者中，58% 的人承擔了抵押貸款，並且現金流為負。
如果我們只關注杠杆投資者，我們會發現 2023 年 77% 的投資者現金流為負。2024 年上半年的結果顯示情況仍在惡化，82% 的杠杆投資者處於現金流負狀態。
CIBC 對數據的分析發現，2023 年完成新房交易的公寓投資者平均每月負現金流為 597 元，是 2022 年完成交易的投資者的負現金流（-223 元）的 2.5 倍以上，與 2020-2021 年正現金流的日子相去甚遠。雖然去年新房公寓的租金上漲了 8%，達到創紀錄的近 2,700 元的平均水平，但平均每月所有權成本上漲了 21%，達到每月近 3,250 元。
有多少投資者只是勉強維持，等待更好的出手時機？就目前情況來看，大多倫多地區的活躍公寓掛牌量創下了歷史新高！
是的，GTA 是壹個獨特的世界，溫哥華也存在類似的問題，只是規模小得多。
住房類通脹？我認為不是，央行行長糊塗了吧？！
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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加拿大央行表示，今年上半年經濟增長可能回升至 1.5% 左右。然而，由於人口增長強勁，約為 3%，經濟潛在產出的增長速度仍快於 GDP，這意味著過剩供應有所增加。家庭支出（包括消費和住房）壹直疲軟。勞動力市場出現疲軟跡象。失業率已升至 6.4%，就業增長速度繼續低於勞動力增長速度，求職者尋找工作的時間更長。
換句話說，新增人口數量超過了現有就業崗位數量，經濟已經處於人均衰退階段。本通訊的常客們已經意識到了這壹點。
數據來源：加拿大銀行
盡管如此，加拿大央行擔心人口增長放緩的速度並沒有像聯邦政府承諾的那樣快。
2024 年 3 月 21 日，聯邦政府宣布計劃減少非永久居民 (NPR) 的淨流入，以在叁年內將其在總人口中所占的比例從 6.2% 降至 5%。總體而言，這意味著 2025 年和 2026 年的年人口增長率將下降約 2 個百分點。4 月初，非永久居民占總人口的 6.8%——遠高於 3 月宣布時的比例——預計這壹比例在短期內將繼續上升。這表明，計劃中的減少非永久居民流入的政策需要更長的時間才能實現 5% 的目標。
數據來源：加拿大銀行
這促使加拿大央行強調住房類通脹的上行風險。然而，正如我們上周強調的那樣，我們認為這些風險是有誤導的。
實時數據顯示，大多數主要城市的房價和租金持平或下降。此外，由加拿大央行直接控制的抵押貸款利息成本也已達到峰值。我們曾經的住房類通脹是 40 年來最嚴重的壹次！但那艘船已經起航，現在後遺症來了。
過度杠杆和投機被用來提高上行收益，現在卻要為下行損失埋下了禍根。公寓樓花領域或許就是最好的例子，大約 70% 的公寓樓花都是投機性出售給投資者的。
加拿大帝國商業銀行 (CIBC) 和 Urbanation 最近的壹份報告指出，大多倫多地區（也被稱為加拿大的樓花公寓之都）正在醞釀大麻煩。新公寓的銷售量突然從歷史最高點跌至近 30 年來的新低！
加息幅度壹度達到 475 個基點，困擾 GTA 的投機熱潮已經平息。誠然，由於移民數量創下紀錄，租金大幅上漲，但抵押貸款利率、公寓管理費和房產稅的飆升使大多數新建成的公寓成為財務黑洞。
在所有 2023 年完成公寓建設並在 MLS 上出租的投資者中，58% 的人承擔了抵押貸款，並且現金流為負。
如果我們只關注杠杆投資者，我們會發現 2023 年 77% 的投資者現金流為負。2024 年上半年的結果顯示情況仍在惡化，82% 的杠杆投資者處於現金流負狀態。
CIBC 對數據的分析發現，2023 年完成新房交易的公寓投資者平均每月負現金流為 597 元，是 2022 年完成交易的投資者的負現金流（-223 元）的 2.5 倍以上，與 2020-2021 年正現金流的日子相去甚遠。雖然去年新房公寓的租金上漲了 8%，達到創紀錄的近 2,700 元的平均水平，但平均每月所有權成本上漲了 21%，達到每月近 3,250 元。
有多少投資者只是勉強維持，等待更好的出手時機？就目前情況來看，大多倫多地區的活躍公寓掛牌量創下了歷史新高！
是的，GTA 是壹個獨特的世界，溫哥華也存在類似的問題，只是規模小得多。
住房類通脹？我認為不是，央行行長糊塗了吧？！
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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