[北京] 北京新房悄悄降價,指導價成"虛標"
首先，新產品的得房率越來越高了。比如，中環悅府的得房率在86%以上，變相在套內多出10平米贈送，西賢府和招商臻園的得房率都超過了90%，花鄉壹號得房率做到了95%，順義璞瑅潤府最新產品的得房率甚至超過100%。
在房價不變的情況下，得房率越高，意味著實際單價越低。前幾年房子好賣的時候，北京大部分新盤的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心產品”了，但近期新產品得房率超過85%的項目比比皆是。
得房率高的原因，壹方面是房企做了壹些產品創新，減少了之前的壹些不合理公攤；另外壹個很重要的因素是，陽台等壹些前幾年官方不鼓勵的設計，又開始被默許，房企做產品的操作空間變大了。
尤其是今年出的純新盤，有項目會直接在戶型圖上標出陽台部分，在設計規劃中作為全贈送面積的敞開式陽台，實際交付的時候開發商會給做成全封閉的室內陽台。
在提高得房率的同時，越來越多的項目卷精裝，提出“滿裝”交房，配置了大量定制櫃等收納部分，以及電視背景牆等材質、視覺提升也越來越多。
比如中冶德賢公館分別在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日領了叁張預售證，從價格上來看，預售價變化不大，都在約5.7萬元/平米，2023年的實際成交價比2021年還漲了近2000元/平米，但今年5月新壹期產品已經開始打“拎菜入住”，在精裝基礎上，贈送了全套家具家電，甚至把路由器、攝像頭、加濕器都配上了。
新房贰手房價差拉大，新房需要重新定價
新房價格難以維系的深層次原因是北京贰手房降價明顯，壹些剛需、改善客戶轉向了贰手房市場，導致新房客源被分流了。同時也導致，新房客群不再以新盤的直接競品和地價作為衡量標准，而是越來越多的參考周邊贰手房價格。
新盤周邊的贰手房價格，意味著買入新房之後，將來的保值性和流動性能不能保證，如果贰手房跌價比較多，新房的價值也就大打折扣。
據58安居客研究院監測，今年4月北京贰手房掛牌均價同比去年下跌了10.8%，環比繼續下降2%，已經跌至5.1萬元/平米。
與贰手房形成對比，據吉屋監測的北京新房成交均價，今年4月還比壹年前上漲了1381元/平米，沖到了6萬元/平米以上。北京新房和贰手房之間的差價拉大了。
選新房還是選贰手房，品質差別不是特別大的情況下，價格是第壹決定因素，贰手房價格下探，新房的降價壓力會越來越大。
此外，由於收入等因素影響，目前階段的置換客戶不同於以往，有相當壹部分人是在平移置換，甚至是降杠杆置換，以相近總價從內城小房子換成近城區面積大壹點的房子，如果新房價格高於贰手房較多，則意味著這部分客源難以選擇在以小換大的同時“以舊換新”。
買方市場下，北京新房需要重新定價了。
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在房價不變的情況下，得房率越高，意味著實際單價越低。前幾年房子好賣的時候，北京大部分新盤的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心產品”了，但近期新產品得房率超過85%的項目比比皆是。
得房率高的原因，壹方面是房企做了壹些產品創新，減少了之前的壹些不合理公攤；另外壹個很重要的因素是，陽台等壹些前幾年官方不鼓勵的設計，又開始被默許，房企做產品的操作空間變大了。
尤其是今年出的純新盤，有項目會直接在戶型圖上標出陽台部分，在設計規劃中作為全贈送面積的敞開式陽台，實際交付的時候開發商會給做成全封閉的室內陽台。
在提高得房率的同時，越來越多的項目卷精裝，提出“滿裝”交房，配置了大量定制櫃等收納部分，以及電視背景牆等材質、視覺提升也越來越多。
比如中冶德賢公館分別在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日領了叁張預售證，從價格上來看，預售價變化不大，都在約5.7萬元/平米，2023年的實際成交價比2021年還漲了近2000元/平米，但今年5月新壹期產品已經開始打“拎菜入住”，在精裝基礎上，贈送了全套家具家電，甚至把路由器、攝像頭、加濕器都配上了。
新房贰手房價差拉大，新房需要重新定價
新房價格難以維系的深層次原因是北京贰手房降價明顯，壹些剛需、改善客戶轉向了贰手房市場，導致新房客源被分流了。同時也導致，新房客群不再以新盤的直接競品和地價作為衡量標准，而是越來越多的參考周邊贰手房價格。
新盤周邊的贰手房價格，意味著買入新房之後，將來的保值性和流動性能不能保證，如果贰手房跌價比較多，新房的價值也就大打折扣。
據58安居客研究院監測，今年4月北京贰手房掛牌均價同比去年下跌了10.8%，環比繼續下降2%，已經跌至5.1萬元/平米。
與贰手房形成對比，據吉屋監測的北京新房成交均價，今年4月還比壹年前上漲了1381元/平米，沖到了6萬元/平米以上。北京新房和贰手房之間的差價拉大了。
選新房還是選贰手房，品質差別不是特別大的情況下，價格是第壹決定因素，贰手房價格下探，新房的降價壓力會越來越大。
此外，由於收入等因素影響，目前階段的置換客戶不同於以往，有相當壹部分人是在平移置換，甚至是降杠杆置換，以相近總價從內城小房子換成近城區面積大壹點的房子，如果新房價格高於贰手房較多，則意味著這部分客源難以選擇在以小換大的同時“以舊換新”。
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