[北京] 北京新房悄悄降价,指导价成"虚标"
首先，新产品的得房率越来越高了。比如，中环悦府的得房率在86%以上，变相在套内多出10平米赠送，西贤府和招商臻园的得房率都超过了90%，花乡壹号得房率做到了95%，顺义璞瑅润府最新产品的得房率甚至超过100%。
在房价不变的情况下，得房率越高，意味着实际单价越低。前几年房子好卖的时候，北京大部分新盘的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心产品”了，但近期新产品得房率超过85%的项目比比皆是。
得房率高的原因，一方面是房企做了一些产品创新，减少了之前的一些不合理公摊；另外一个很重要的因素是，阳台等一些前几年官方不鼓励的设计，又开始被默许，房企做产品的操作空间变大了。
尤其是今年出的纯新盘，有项目会直接在户型图上标出阳台部分，在设计规划中作为全赠送面积的敞开式阳台，实际交付的时候开发商会给做成全封闭的室内阳台。
在提高得房率的同时，越来越多的项目卷精装，提出“满装”交房，配置了大量定制柜等收纳部分，以及电视背景墙等材质、视觉提升也越来越多。
比如中冶德贤公馆分别在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日领了三张预售证，从价格上来看，预售价变化不大，都在约5.7万元/平米，2023年的实际成交价比2021年还涨了近2000元/平米，但今年5月新一期产品已经开始打“拎菜入住”，在精装基础上，赠送了全套家具家电，甚至把路由器、摄像头、加湿器都配上了。
新房二手房价差拉大，新房需要重新定价
新房价格难以维系的深层次原因是北京二手房降价明显，一些刚需、改善客户转向了二手房市场，导致新房客源被分流了。同时也导致，新房客群不再以新盘的直接竞品和地价作为衡量标准，而是越来越多的参考周边二手房价格。
新盘周边的二手房价格，意味着买入新房之后，将来的保值性和流动性能不能保证，如果二手房跌价比较多，新房的价值也就大打折扣。
据58安居客研究院监测，今年4月北京二手房挂牌均价同比去年下跌了10.8%，环比继续下降2%，已经跌至5.1万元/平米。
与二手房形成对比，据吉屋监测的北京新房成交均价，今年4月还比一年前上涨了1381元/平米，冲到了6万元/平米以上。北京新房和二手房之间的差价拉大了。
选新房还是选二手房，品质差别不是特别大的情况下，价格是第一决定因素，二手房价格下探，新房的降价压力会越来越大。
此外，由于收入等因素影响，目前阶段的置换客户不同于以往，有相当一部分人是在平移置换，甚至是降杠杆置换，以相近总价从内城小房子换成近城区面积大一点的房子，如果新房价格高于二手房较多，则意味着这部分客源难以选择在以小换大的同时“以旧换新”。
买方市场下，北京新房需要重新定价了。
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在房价不变的情况下，得房率越高，意味着实际单价越低。前几年房子好卖的时候，北京大部分新盘的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心产品”了，但近期新产品得房率超过85%的项目比比皆是。
得房率高的原因，一方面是房企做了一些产品创新，减少了之前的一些不合理公摊；另外一个很重要的因素是，阳台等一些前几年官方不鼓励的设计，又开始被默许，房企做产品的操作空间变大了。
尤其是今年出的纯新盘，有项目会直接在户型图上标出阳台部分，在设计规划中作为全赠送面积的敞开式阳台，实际交付的时候开发商会给做成全封闭的室内阳台。
在提高得房率的同时，越来越多的项目卷精装，提出“满装”交房，配置了大量定制柜等收纳部分，以及电视背景墙等材质、视觉提升也越来越多。
比如中冶德贤公馆分别在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日领了三张预售证，从价格上来看，预售价变化不大，都在约5.7万元/平米，2023年的实际成交价比2021年还涨了近2000元/平米，但今年5月新一期产品已经开始打“拎菜入住”，在精装基础上，赠送了全套家具家电，甚至把路由器、摄像头、加湿器都配上了。
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新房价格难以维系的深层次原因是北京二手房降价明显，一些刚需、改善客户转向了二手房市场，导致新房客源被分流了。同时也导致，新房客群不再以新盘的直接竞品和地价作为衡量标准，而是越来越多的参考周边二手房价格。
新盘周边的二手房价格，意味着买入新房之后，将来的保值性和流动性能不能保证，如果二手房跌价比较多，新房的价值也就大打折扣。
据58安居客研究院监测，今年4月北京二手房挂牌均价同比去年下跌了10.8%，环比继续下降2%，已经跌至5.1万元/平米。
与二手房形成对比，据吉屋监测的北京新房成交均价，今年4月还比一年前上涨了1381元/平米，冲到了6万元/平米以上。北京新房和二手房之间的差价拉大了。
选新房还是选二手房，品质差别不是特别大的情况下，价格是第一决定因素，二手房价格下探，新房的降价压力会越来越大。
此外，由于收入等因素影响，目前阶段的置换客户不同于以往，有相当一部分人是在平移置换，甚至是降杠杆置换，以相近总价从内城小房子换成近城区面积大一点的房子，如果新房价格高于二手房较多，则意味着这部分客源难以选择在以小换大的同时“以旧换新”。
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