[北京] 北京新房悄悄降价,指导价成"虚标"
楼市新政之后，北京降价促销的新盘反而变多了。
最开始是大兴西红门、顺义等竞争比较激烈的板块率先降价试水，但没想到有项目带头之后，引发了连锁反应，一大批项目跟着降价，个别项目近期的实际成交价比拿证价格低了1万元/平米以上，直接让官方指导价没了参考意义。
新盘集体降价的主要原因是项目营销总们太焦虑了。一家深耕北京20年房企的项目营销总说，目前北京市场上还有源源不断客流的板块，只有和互联网、产业比较近的昌平南、亦庄，以及配套资源有强优势、置换客户比较多的城市核心区，其它板块的项目，在开盘接住一波客户之后，后续就非常乏力，卖不动了。
经过一年硬撑之后，北京项目的负责人都明白了一个事实：没有销售流速，把价格立在那儿也没有意义。
于是，为了抓住政策出台后短暂的窗口期，加速回款，北京新盘开始了降价抢跑。
降价范围不断扩大
根据市场消息，大兴西红门板块是降价促销重灾区，橡树湾项目的指导价是6.6万元/平米，之前的网签价格约6.3万元/平米，最近推出了单价5.5万元/平米的房源，据说还可以赠送25万元的车位券。
橡树湾旁边的中建·玖玥府，一样的指导价，去年12月开盘之后，网签价格比较稳定，在6.4万元/平米以上，最近推出了一批特价房源，单价在5.6万元/平米左右，低楼层的单价可以再低至5万起步。
西红门往南地铁三站路的大兴星光城，去年开盘至今的网签价稳定在5.4万元/平米左右，最近为了快速清盘，直接把价格打到了4.2万元/平米。
之前一直被看好的大兴旧宫板块，因为靠着四环，前几年的德贤公馆、熙悦诚郡卖得都很好，期房销售指导价一路涨到了7.3万元/平米，但最近中海兴叁号院推出了6.2万元/平米的特价房，比开盘时候低了近1万元/平米，并且这批特价房不是楼层、位置不好的房源。
南城是北京近几年发展不错的区域，交通、商业、教育配套都在跟上，大兴、丰台这两个南城主力区的新房成交量在全市占比也相对较高，市场较为活跃，但即使如此，也需要打开降价通道抢跑，相比之下，一些“三无”项目（无产业、无公共交通、无优质配套资源）的项目也只能跟着降价，甚至项目定位从原先的瞄准主城区外溢需求，变成了以地缘性改善客户为核心。
北京外围郊区，如房山、昌平、顺义、通州的项目实际成交价格大幅低于指导价的项目也比比皆是。 比如，房山拱辰板块的华润京熙润府，实际成交价约3.5万元/平米，基本上向周边的二手房看齐，比指导价低了1万元/平米；
房山阎村的巨燕·燕京府，指导价为3.7万元/平米，5月16日取证之后，对外公布的实际售价在2.4万-2.9万/平米，也比指导价低了1万元/平米左右；
昌平南邵的梧桐山语，指导价5.3万元/平米，实际成交价4.5万元/平米，最近的售价在4.3万元/平米；
位于通州宋庄的建投国贸瑨上，销售指导价为4.7万元/平米，开盘一个月只网签了4套，实际成交价4.1万元/平米。
前几个月卖得比较好的中高端产品，近期也有项目开始通过特价房的形式降价促销。
朝阳一墅原来1240万至1510万一套的叠拼，现在可以优惠到1150万至1430万，降价接近百万；
原先价格超过千万的青云上府，部分平层房源直降超200万，把价格打到了800万级别，叠拼产品降至1100万起步，总价几乎与之前的平层产品一样了。
还有万科观承大家合院产品，推出的特价房源相比之前的项目均价也大约下降了10个点左右。
此外，工抵房也在大面积进入市场，望京樾、中建璞园、和光悦府等项目的工抵房房源，比市面价低近百万元。还有一些项目是在用工抵房的名义推特价房。
除了各种特价房，付款周期可谈的项目也很多，之前追着1个月内付清首付的现象几乎没有了，碰到置换客户，给4-6个月周期都是普遍现象，有个案甚至能答应在项目封顶放贷之前补齐首付即可。
卷产品，开始拼向“隐性降价”
除了通过特价房等形式直接降价，今年北京新盘卷产品的一个重要方向就是通过“升级”、赠送等方式，悄悄降价，提升性价比。
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还没人说话啊，我想来说几句
最开始是大兴西红门、顺义等竞争比较激烈的板块率先降价试水，但没想到有项目带头之后，引发了连锁反应，一大批项目跟着降价，个别项目近期的实际成交价比拿证价格低了1万元/平米以上，直接让官方指导价没了参考意义。
新盘集体降价的主要原因是项目营销总们太焦虑了。一家深耕北京20年房企的项目营销总说，目前北京市场上还有源源不断客流的板块，只有和互联网、产业比较近的昌平南、亦庄，以及配套资源有强优势、置换客户比较多的城市核心区，其它板块的项目，在开盘接住一波客户之后，后续就非常乏力，卖不动了。
经过一年硬撑之后，北京项目的负责人都明白了一个事实：没有销售流速，把价格立在那儿也没有意义。
于是，为了抓住政策出台后短暂的窗口期，加速回款，北京新盘开始了降价抢跑。
降价范围不断扩大
根据市场消息，大兴西红门板块是降价促销重灾区，橡树湾项目的指导价是6.6万元/平米，之前的网签价格约6.3万元/平米，最近推出了单价5.5万元/平米的房源，据说还可以赠送25万元的车位券。
橡树湾旁边的中建·玖玥府，一样的指导价，去年12月开盘之后，网签价格比较稳定，在6.4万元/平米以上，最近推出了一批特价房源，单价在5.6万元/平米左右，低楼层的单价可以再低至5万起步。
西红门往南地铁三站路的大兴星光城，去年开盘至今的网签价稳定在5.4万元/平米左右，最近为了快速清盘，直接把价格打到了4.2万元/平米。
之前一直被看好的大兴旧宫板块，因为靠着四环，前几年的德贤公馆、熙悦诚郡卖得都很好，期房销售指导价一路涨到了7.3万元/平米，但最近中海兴叁号院推出了6.2万元/平米的特价房，比开盘时候低了近1万元/平米，并且这批特价房不是楼层、位置不好的房源。
南城是北京近几年发展不错的区域，交通、商业、教育配套都在跟上，大兴、丰台这两个南城主力区的新房成交量在全市占比也相对较高，市场较为活跃，但即使如此，也需要打开降价通道抢跑，相比之下，一些“三无”项目（无产业、无公共交通、无优质配套资源）的项目也只能跟着降价，甚至项目定位从原先的瞄准主城区外溢需求，变成了以地缘性改善客户为核心。
北京外围郊区，如房山、昌平、顺义、通州的项目实际成交价格大幅低于指导价的项目也比比皆是。 比如，房山拱辰板块的华润京熙润府，实际成交价约3.5万元/平米，基本上向周边的二手房看齐，比指导价低了1万元/平米；
房山阎村的巨燕·燕京府，指导价为3.7万元/平米，5月16日取证之后，对外公布的实际售价在2.4万-2.9万/平米，也比指导价低了1万元/平米左右；
昌平南邵的梧桐山语，指导价5.3万元/平米，实际成交价4.5万元/平米，最近的售价在4.3万元/平米；
位于通州宋庄的建投国贸瑨上，销售指导价为4.7万元/平米，开盘一个月只网签了4套，实际成交价4.1万元/平米。
前几个月卖得比较好的中高端产品，近期也有项目开始通过特价房的形式降价促销。
朝阳一墅原来1240万至1510万一套的叠拼，现在可以优惠到1150万至1430万，降价接近百万；
原先价格超过千万的青云上府，部分平层房源直降超200万，把价格打到了800万级别，叠拼产品降至1100万起步，总价几乎与之前的平层产品一样了。
还有万科观承大家合院产品，推出的特价房源相比之前的项目均价也大约下降了10个点左右。
此外，工抵房也在大面积进入市场，望京樾、中建璞园、和光悦府等项目的工抵房房源，比市面价低近百万元。还有一些项目是在用工抵房的名义推特价房。
除了各种特价房，付款周期可谈的项目也很多，之前追着1个月内付清首付的现象几乎没有了，碰到置换客户，给4-6个月周期都是普遍现象，有个案甚至能答应在项目封顶放贷之前补齐首付即可。
卷产品，开始拼向“隐性降价”
除了通过特价房等形式直接降价，今年北京新盘卷产品的一个重要方向就是通过“升级”、赠送等方式，悄悄降价，提升性价比。
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