[北京] 北京新房悄悄降價,指導價成"虛標"
樓市新政之後，北京降價促銷的新盤反而變多了。
最開始是大興西紅門、順義等競爭比較激烈的板塊率先降價試水，但沒想到有項目帶頭之後，引發了連鎖反應，壹大批項目跟著降價，個別項目近期的實際成交價比拿證價格低了1萬元/平米以上，直接讓官方指導價沒了參考意義。
新盤集體降價的主要原因是項目營銷總們太焦慮了。壹家深耕北京20年房企的項目營銷總說，目前北京市場上還有源源不斷客流的板塊，只有和互聯網、產業比較近的昌平南、亦莊，以及配套資源有強優勢、置換客戶比較多的城市核心區，其它板塊的項目，在開盤接住壹波客戶之後，後續就非常乏力，賣不動了。
經過壹年硬撐之後，北京項目的負責人都明白了壹個事實：沒有銷售流速，把價格立在那兒也沒有意義。
於是，為了抓住政策出台後短暫的窗口期，加速回款，北京新盤開始了降價搶跑。
降價范圍不斷擴大
根據市場消息，大興西紅門板塊是降價促銷重災區，橡樹灣項目的指導價是6.6萬元/平米，之前的網簽價格約6.3萬元/平米，最近推出了單價5.5萬元/平米的房源，據說還可以贈送25萬元的車位券。
橡樹灣旁邊的中建·玖玥府，壹樣的指導價，去年12月開盤之後，網簽價格比較穩定，在6.4萬元/平米以上，最近推出了壹批特價房源，單價在5.6萬元/平米左右，低樓層的單價可以再低至5萬起步。
西紅門往南地鐵叁站路的大興星光城，去年開盤至今的網簽價穩定在5.4萬元/平米左右，最近為了快速清盤，直接把價格打到了4.2萬元/平米。
之前壹直被看好的大興舊宮板塊，因為靠著肆環，前幾年的德賢公館、熙悅誠郡賣得都很好，期房銷售指導價壹路漲到了7.3萬元/平米，但最近中海興叁號院推出了6.2萬元/平米的特價房，比開盤時候低了近1萬元/平米，並且這批特價房不是樓層、位置不好的房源。
南城是北京近幾年發展不錯的區域，交通、商業、教育配套都在跟上，大興、豐台這兩個南城主力區的新房成交量在全市占比也相對較高，市場較為活躍，但即使如此，也需要打開降價通道搶跑，相比之下，壹些“叁無”項目（無產業、無公共交通、無優質配套資源）的項目也只能跟著降價，甚至項目定位從原先的瞄准主城區外溢需求，變成了以地緣性改善客戶為核心。
北京外圍郊區，如房山、昌平、順義、通州的項目實際成交價格大幅低於指導價的項目也比比皆是。 比如，房山拱辰板塊的華潤京熙潤府，實際成交價約3.5萬元/平米，基本上向周邊的贰手房看齊，比指導價低了1萬元/平米；
房山閻村的巨燕·燕京府，指導價為3.7萬元/平米，5月16日取證之後，對外公布的實際售價在2.4萬-2.9萬/平米，也比指導價低了1萬元/平米左右；
昌平南邵的梧桐山語，指導價5.3萬元/平米，實際成交價4.5萬元/平米，最近的售價在4.3萬元/平米；
位於通州宋莊的建投國貿瑨上，銷售指導價為4.7萬元/平米，開盤壹個月只網簽了4套，實際成交價4.1萬元/平米。
前幾個月賣得比較好的中高端產品，近期也有項目開始通過特價房的形式降價促銷。
朝陽壹墅原來1240萬至1510萬壹套的疊拼，現在可以優惠到1150萬至1430萬，降價接近百萬；
原先價格超過千萬的青雲上府，部分平層房源直降超200萬，把價格打到了800萬級別，疊拼產品降至1100萬起步，總價幾乎與之前的平層產品壹樣了。
還有萬科觀承大家合院產品，推出的特價房源相比之前的項目均價也大約下降了10個點左右。
此外，工抵房也在大面積進入市場，望京樾、中建璞園、和光悅府等項目的工抵房房源，比市面價低近百萬元。還有壹些項目是在用工抵房的名義推特價房。
除了各種特價房，付款周期可談的項目也很多，之前追著1個月內付清首付的現象幾乎沒有了，碰到置換客戶，給4-6個月周期都是普遍現象，有個案甚至能答應在項目封頂放貸之前補齊首付即可。
卷產品，開始拼向“隱性降價”
除了通過特價房等形式直接降價，今年北京新盤卷產品的壹個重要方向就是通過“升級”、贈送等方式，悄悄降價，提升性價比。
首先，新產品的得房率越來越高了。比如，中環悅府的得房率在86%以上，變相在套內多出10平米贈送，西賢府和招商臻園的得房率都超過了90%，花鄉壹號得房率做到了95%，順義璞瑅潤府最新產品的得房率甚至超過100%。
在房價不變的情況下，得房率越高，意味著實際單價越低。前幾年房子好賣的時候，北京大部分新盤的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心產品”了，但近期新產品得房率超過85%的項目比比皆是。
得房率高的原因，壹方面是房企做了壹些產品創新，減少了之前的壹些不合理公攤；另外壹個很重要的因素是，陽台等壹些前幾年官方不鼓勵的設計，又開始被默許，房企做產品的操作空間變大了。
尤其是今年出的純新盤，有項目會直接在戶型圖上標出陽台部分，在設計規劃中作為全贈送面積的敞開式陽台，實際交付的時候開發商會給做成全封閉的室內陽台。
在提高得房率的同時，越來越多的項目卷精裝，提出“滿裝”交房，配置了大量定制櫃等收納部分，以及電視背景牆等材質、視覺提升也越來越多。
比如中冶德賢公館分別在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日領了叁張預售證，從價格上來看，預售價變化不大，都在約5.7萬元/平米，2023年的實際成交價比2021年還漲了近2000元/平米，但今年5月新壹期產品已經開始打“拎菜入住”，在精裝基礎上，贈送了全套家具家電，甚至把路由器、攝像頭、加濕器都配上了。
新房贰手房價差拉大，新房需要重新定價
新房價格難以維系的深層次原因是北京贰手房降價明顯，壹些剛需、改善客戶轉向了贰手房市場，導致新房客源被分流了。同時也導致，新房客群不再以新盤的直接競品和地價作為衡量標准，而是越來越多的參考周邊贰手房價格。
新盤周邊的贰手房價格，意味著買入新房之後，將來的保值性和流動性能不能保證，如果贰手房跌價比較多，新房的價值也就大打折扣。
據58安居客研究院監測，今年4月北京贰手房掛牌均價同比去年下跌了10.8%，環比繼續下降2%，已經跌至5.1萬元/平米。
與贰手房形成對比，據吉屋監測的北京新房成交均價，今年4月還比壹年前上漲了1381元/平米，沖到了6萬元/平米以上。北京新房和贰手房之間的差價拉大了。
選新房還是選贰手房，品質差別不是特別大的情況下，價格是第壹決定因素，贰手房價格下探，新房的降價壓力會越來越大。
此外，由於收入等因素影響，目前階段的置換客戶不同於以往，有相當壹部分人是在平移置換，甚至是降杠杆置換，以相近總價從內城小房子換成近城區面積大壹點的房子，如果新房價格高於贰手房較多，則意味著這部分客源難以選擇在以小換大的同時“以舊換新”。
買方市場下，北京新房需要重新定價了。
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最開始是大興西紅門、順義等競爭比較激烈的板塊率先降價試水，但沒想到有項目帶頭之後，引發了連鎖反應，壹大批項目跟著降價，個別項目近期的實際成交價比拿證價格低了1萬元/平米以上，直接讓官方指導價沒了參考意義。
新盤集體降價的主要原因是項目營銷總們太焦慮了。壹家深耕北京20年房企的項目營銷總說，目前北京市場上還有源源不斷客流的板塊，只有和互聯網、產業比較近的昌平南、亦莊，以及配套資源有強優勢、置換客戶比較多的城市核心區，其它板塊的項目，在開盤接住壹波客戶之後，後續就非常乏力，賣不動了。
經過壹年硬撐之後，北京項目的負責人都明白了壹個事實：沒有銷售流速，把價格立在那兒也沒有意義。
於是，為了抓住政策出台後短暫的窗口期，加速回款，北京新盤開始了降價搶跑。
降價范圍不斷擴大
根據市場消息，大興西紅門板塊是降價促銷重災區，橡樹灣項目的指導價是6.6萬元/平米，之前的網簽價格約6.3萬元/平米，最近推出了單價5.5萬元/平米的房源，據說還可以贈送25萬元的車位券。
橡樹灣旁邊的中建·玖玥府，壹樣的指導價，去年12月開盤之後，網簽價格比較穩定，在6.4萬元/平米以上，最近推出了壹批特價房源，單價在5.6萬元/平米左右，低樓層的單價可以再低至5萬起步。
西紅門往南地鐵叁站路的大興星光城，去年開盤至今的網簽價穩定在5.4萬元/平米左右，最近為了快速清盤，直接把價格打到了4.2萬元/平米。
之前壹直被看好的大興舊宮板塊，因為靠著肆環，前幾年的德賢公館、熙悅誠郡賣得都很好，期房銷售指導價壹路漲到了7.3萬元/平米，但最近中海興叁號院推出了6.2萬元/平米的特價房，比開盤時候低了近1萬元/平米，並且這批特價房不是樓層、位置不好的房源。
南城是北京近幾年發展不錯的區域，交通、商業、教育配套都在跟上，大興、豐台這兩個南城主力區的新房成交量在全市占比也相對較高，市場較為活躍，但即使如此，也需要打開降價通道搶跑，相比之下，壹些“叁無”項目（無產業、無公共交通、無優質配套資源）的項目也只能跟著降價，甚至項目定位從原先的瞄准主城區外溢需求，變成了以地緣性改善客戶為核心。
北京外圍郊區，如房山、昌平、順義、通州的項目實際成交價格大幅低於指導價的項目也比比皆是。 比如，房山拱辰板塊的華潤京熙潤府，實際成交價約3.5萬元/平米，基本上向周邊的贰手房看齊，比指導價低了1萬元/平米；
房山閻村的巨燕·燕京府，指導價為3.7萬元/平米，5月16日取證之後，對外公布的實際售價在2.4萬-2.9萬/平米，也比指導價低了1萬元/平米左右；
昌平南邵的梧桐山語，指導價5.3萬元/平米，實際成交價4.5萬元/平米，最近的售價在4.3萬元/平米；
位於通州宋莊的建投國貿瑨上，銷售指導價為4.7萬元/平米，開盤壹個月只網簽了4套，實際成交價4.1萬元/平米。
前幾個月賣得比較好的中高端產品，近期也有項目開始通過特價房的形式降價促銷。
朝陽壹墅原來1240萬至1510萬壹套的疊拼，現在可以優惠到1150萬至1430萬，降價接近百萬；
原先價格超過千萬的青雲上府，部分平層房源直降超200萬，把價格打到了800萬級別，疊拼產品降至1100萬起步，總價幾乎與之前的平層產品壹樣了。
還有萬科觀承大家合院產品，推出的特價房源相比之前的項目均價也大約下降了10個點左右。
此外，工抵房也在大面積進入市場，望京樾、中建璞園、和光悅府等項目的工抵房房源，比市面價低近百萬元。還有壹些項目是在用工抵房的名義推特價房。
除了各種特價房，付款周期可談的項目也很多，之前追著1個月內付清首付的現象幾乎沒有了，碰到置換客戶，給4-6個月周期都是普遍現象，有個案甚至能答應在項目封頂放貸之前補齊首付即可。
卷產品，開始拼向“隱性降價”
除了通過特價房等形式直接降價，今年北京新盤卷產品的壹個重要方向就是通過“升級”、贈送等方式，悄悄降價，提升性價比。
首先，新產品的得房率越來越高了。比如，中環悅府的得房率在86%以上，變相在套內多出10平米贈送，西賢府和招商臻園的得房率都超過了90%，花鄉壹號得房率做到了95%，順義璞瑅潤府最新產品的得房率甚至超過100%。
在房價不變的情況下，得房率越高，意味著實際單價越低。前幾年房子好賣的時候，北京大部分新盤的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心產品”了，但近期新產品得房率超過85%的項目比比皆是。
得房率高的原因，壹方面是房企做了壹些產品創新，減少了之前的壹些不合理公攤；另外壹個很重要的因素是，陽台等壹些前幾年官方不鼓勵的設計，又開始被默許，房企做產品的操作空間變大了。
尤其是今年出的純新盤，有項目會直接在戶型圖上標出陽台部分，在設計規劃中作為全贈送面積的敞開式陽台，實際交付的時候開發商會給做成全封閉的室內陽台。
在提高得房率的同時，越來越多的項目卷精裝，提出“滿裝”交房，配置了大量定制櫃等收納部分，以及電視背景牆等材質、視覺提升也越來越多。
比如中冶德賢公館分別在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日領了叁張預售證，從價格上來看，預售價變化不大，都在約5.7萬元/平米，2023年的實際成交價比2021年還漲了近2000元/平米，但今年5月新壹期產品已經開始打“拎菜入住”，在精裝基礎上，贈送了全套家具家電，甚至把路由器、攝像頭、加濕器都配上了。
新房贰手房價差拉大，新房需要重新定價
新房價格難以維系的深層次原因是北京贰手房降價明顯，壹些剛需、改善客戶轉向了贰手房市場，導致新房客源被分流了。同時也導致，新房客群不再以新盤的直接競品和地價作為衡量標准，而是越來越多的參考周邊贰手房價格。
新盤周邊的贰手房價格，意味著買入新房之後，將來的保值性和流動性能不能保證，如果贰手房跌價比較多，新房的價值也就大打折扣。
據58安居客研究院監測，今年4月北京贰手房掛牌均價同比去年下跌了10.8%，環比繼續下降2%，已經跌至5.1萬元/平米。
與贰手房形成對比，據吉屋監測的北京新房成交均價，今年4月還比壹年前上漲了1381元/平米，沖到了6萬元/平米以上。北京新房和贰手房之間的差價拉大了。
選新房還是選贰手房，品質差別不是特別大的情況下，價格是第壹決定因素，贰手房價格下探，新房的降價壓力會越來越大。
此外，由於收入等因素影響，目前階段的置換客戶不同於以往，有相當壹部分人是在平移置換，甚至是降杠杆置換，以相近總價從內城小房子換成近城區面積大壹點的房子，如果新房價格高於贰手房較多，則意味著這部分客源難以選擇在以小換大的同時“以舊換新”。
買方市場下，北京新房需要重新定價了。
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