[中國房市] 中國樓市去庫存,這次有什麼不壹樣?
5月8日，中建叁局的工人在海南臨空航空特貨“超級運營人”項目施工。新華社發
03
政府收儲有哪些難點？
風口財經：央行將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為，這項措施備受各界關注。政府收儲有哪些難點？3000億元的保障性住房再貸款夠不夠用？
羅志恒：預計政府收儲將以存量新房為主，贰手房規模較小；收購的商品房將以小戶型為主；不宜大規模鋪開，將集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域。這項工作難度是有的。
第壹，部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有壹定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。
第贰，保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是壹贰線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是叁肆線城市。
第叁，地方財政面臨較大壓力。雖然當前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是維持項目收支平衡，還是叁肆線城市去庫存，大概率還是需要地方財政提供支持。
關於3000億元的保障性住房再貸款，我想簡單談幾點。
3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。然而市場普遍認為消化存量商品房的收儲規模要達萬億元以上，例如克而瑞研究中心估算所需資金可能超過5萬億。
首先，政策啟動初期，5000億元的收儲規模相對充裕。如前所述，政府收儲不會像之前的棚改貨幣化那樣大規模鋪開，而是集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域；同時，市場化運作的政府收儲面臨壹些難點，推進可能相對緩慢。
其次，若政府收儲順利快速推進，政策額度可以追加。例如2023年央行新增5000億元PSL（抵押補充貸款）額度，支持保障性住房等“叁大工程”建設。
最後，政府收儲具有帶動效應，供需失衡改善的效果或不止5000億元。預期會自我實現，僅僅因為市場預期將有大力度穩地產政策出台，4月25日至5月17日，A股房地產指數便反彈了26.7%。如果政府收儲穩步推進，消化部分存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預期，甚至可能不需要用完所有額度。
鍾正生：我們認為，推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩，有幾個問題有待明晰：
首先，房地產收儲所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照贰手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區間的上限，那麼壹年內需收儲解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將贰手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規模將更大。
第贰，房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據CRIC報告，2024 年 3 月壹、贰、叁肆線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。叁肆線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、壹線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，壹、贰線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響去庫存政策的效果。
第叁，財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新壹輪財稅體制改革的背景下來解決。
3月15日，在談家橋城市更新項目工地，工人在裝卸樓宇消防栓鐵箱。新華社發
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政府收儲有哪些難點？
風口財經：央行將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為，這項措施備受各界關注。政府收儲有哪些難點？3000億元的保障性住房再貸款夠不夠用？
羅志恒：預計政府收儲將以存量新房為主，贰手房規模較小；收購的商品房將以小戶型為主；不宜大規模鋪開，將集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域。這項工作難度是有的。
第壹，部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有壹定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。
第贰，保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是壹贰線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是叁肆線城市。
第叁，地方財政面臨較大壓力。雖然當前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是維持項目收支平衡，還是叁肆線城市去庫存，大概率還是需要地方財政提供支持。
關於3000億元的保障性住房再貸款，我想簡單談幾點。
3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。然而市場普遍認為消化存量商品房的收儲規模要達萬億元以上，例如克而瑞研究中心估算所需資金可能超過5萬億。
首先，政策啟動初期，5000億元的收儲規模相對充裕。如前所述，政府收儲不會像之前的棚改貨幣化那樣大規模鋪開，而是集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域；同時，市場化運作的政府收儲面臨壹些難點，推進可能相對緩慢。
其次，若政府收儲順利快速推進，政策額度可以追加。例如2023年央行新增5000億元PSL（抵押補充貸款）額度，支持保障性住房等“叁大工程”建設。
最後，政府收儲具有帶動效應，供需失衡改善的效果或不止5000億元。預期會自我實現，僅僅因為市場預期將有大力度穩地產政策出台，4月25日至5月17日，A股房地產指數便反彈了26.7%。如果政府收儲穩步推進，消化部分存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預期，甚至可能不需要用完所有額度。
鍾正生：我們認為，推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩，有幾個問題有待明晰：
首先，房地產收儲所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照贰手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區間的上限，那麼壹年內需收儲解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將贰手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規模將更大。
第贰，房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據CRIC報告，2024 年 3 月壹、贰、叁肆線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。叁肆線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、壹線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，壹、贰線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響去庫存政策的效果。
第叁，財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新壹輪財稅體制改革的背景下來解決。
3月15日，在談家橋城市更新項目工地，工人在裝卸樓宇消防栓鐵箱。新華社發
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