[中國房市] 中國樓市去庫存,這次有什麼不壹樣?
與2008年、2015年不同，本輪穩地產，地產銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”，或對穩地產政策落地生效形成掣肘。2023年，我國居民部門杠杆率已處較高水平、達64%，同時居民可支配收入增速放緩、就業信心待修復等或掣肘居民購房意願。住宅庫存高企，疊加房企融資存在“堵點”，使得本輪地產投資下滑持續時間超過去兩輪。
5月8日，中建叁局的工人在海南臨空航空特貨“超級運營人”項目施工。新華社發
02
擴大購房需求是關鍵
風口財經：市場普遍認為本輪去庫存政策組合拳超出預期，後續的關鍵工作有哪些？
溫彬：首先要著眼於保交房工作。今年兩會期間，住建部就“如何構建房地產新發展模式”從理念、機制和實施做了答復。壹是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制；贰是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。所謂“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，就是從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。而構建新發展模式的基礎在“保交房”。
當然，還要供需兩端發力，促進房地產市場平穩運行。具體措施包括設立3000億元保障性住房再貸款、降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點等。
此外，要注意運用市場手段與行政手段相結合，妥善處置閒置土地，發揮融資協調機制，促進金融與房地產良性循環等。
羅志恒：擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。根據是否涉及舊房賣出，購房需求可分為新增需求和置換需求；同時根據購房鏈條發起方的不同，新增需求和置換需求各自又都可進壹步細分為居民主導和政府主導。因此，房地產需求端政策重點圍繞這肆類需求進行部署和開展。
其壹，居民出於居住或投資目的而購置的首套、贰套、叁套等住房，是新增需求的主要來源。政策的重點是降低居民購房門檻和成本，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、提供購房補貼等。
其贰，政府向房企收購待售商品房，用作保障性住房，是對常規新增需求的重要補充。政府承擔著刺激購房需求和增加保障性住房供給的雙重責任，幹脆打通供需兩端，由政府來消化部分存量商品房，並將之轉化為保障性住房。
其叁，居民剛性購房需求偏弱背景下，“以舊換新”的改善性置換需求受到重視。置換鏈條中，認房不認貸、換新補貼等政策降低了新房購買端的門檻和成本，但難點和堵點在於舊房能否順利賣出上。為加快舊房流轉，激活置換需求，各地推出了多種住房“以舊換新”政策。
其肆，若對城中村改造、棚戶區改造等實行貨幣化安置，也會產生置換需求，只是將“以舊換新”中當期的贰手房供給變為了未來的新房供給。貨幣化安置中，居民舊房拆遷後，壹是政府提供拆遷款或房票，由居民自主購買新房；贰是政府向房企集中收購待售商品房，用於拆遷安置。
除了需求端發力以外，供給端也要做好“保交房”工作，打消居民疑慮，提振購房信心。
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
還沒人說話啊，我想來說幾句
5月8日，中建叁局的工人在海南臨空航空特貨“超級運營人”項目施工。新華社發
02
擴大購房需求是關鍵
風口財經：市場普遍認為本輪去庫存政策組合拳超出預期，後續的關鍵工作有哪些？
溫彬：首先要著眼於保交房工作。今年兩會期間，住建部就“如何構建房地產新發展模式”從理念、機制和實施做了答復。壹是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制；贰是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。所謂“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，就是從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。而構建新發展模式的基礎在“保交房”。
當然，還要供需兩端發力，促進房地產市場平穩運行。具體措施包括設立3000億元保障性住房再貸款、降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點等。
此外，要注意運用市場手段與行政手段相結合，妥善處置閒置土地，發揮融資協調機制，促進金融與房地產良性循環等。
羅志恒：擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。根據是否涉及舊房賣出，購房需求可分為新增需求和置換需求；同時根據購房鏈條發起方的不同，新增需求和置換需求各自又都可進壹步細分為居民主導和政府主導。因此，房地產需求端政策重點圍繞這肆類需求進行部署和開展。
其壹，居民出於居住或投資目的而購置的首套、贰套、叁套等住房，是新增需求的主要來源。政策的重點是降低居民購房門檻和成本，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、提供購房補貼等。
其贰，政府向房企收購待售商品房，用作保障性住房，是對常規新增需求的重要補充。政府承擔著刺激購房需求和增加保障性住房供給的雙重責任，幹脆打通供需兩端，由政府來消化部分存量商品房，並將之轉化為保障性住房。
其叁，居民剛性購房需求偏弱背景下，“以舊換新”的改善性置換需求受到重視。置換鏈條中，認房不認貸、換新補貼等政策降低了新房購買端的門檻和成本，但難點和堵點在於舊房能否順利賣出上。為加快舊房流轉，激活置換需求，各地推出了多種住房“以舊換新”政策。
其肆，若對城中村改造、棚戶區改造等實行貨幣化安置，也會產生置換需求，只是將“以舊換新”中當期的贰手房供給變為了未來的新房供給。貨幣化安置中，居民舊房拆遷後，壹是政府提供拆遷款或房票，由居民自主購買新房；贰是政府向房企集中收購待售商品房，用於拆遷安置。
除了需求端發力以外，供給端也要做好“保交房”工作，打消居民疑慮，提振購房信心。
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