[北京] 北京商住房价格已暴跌40% 投资公寓的坑你跳了吗？
“我还有个朋友，175万也买了一套公寓，单价3万1左右，持有四五年，今年高位涨到6万，现在报价在4万，关键是卖不出去。但如果持有别的房子，可不止一倍，我通州的房子涨了四倍，现在即使调回来也有3倍了。如果从今年3月份买的，现在肯定亏一半。”上述投资客说。
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有的人说，那时候买商住是不限名额，因为北京住宅从2010年10月份开始就限购了，只能买商住。
笔者认为，这对被限购的人群来说，确实无奈，因为具备资格买的，肯定是有北京户口的人，以及来北京比较早的，即使从2010年10月算起，最迟到2015年10月也具备资格了，中间这几年内，北京房价涨幅算慢的，2013年还跌过20%，2015年10月份开始在北京买房也算赶上最后一班车。
但如果是2011年2012年才进入北京的人开始缴纳社保，需要到2016、2017年才具备买房资格就很悲剧了，眼睁睁看着房价大涨却不能买。但这是政策，没办法。错过了的，在北京这一轮调整后，要抓住机会。北京虽然也没有只涨不跌的神话，但也不会大跌，跌个20%左右差不多，因为一线城市的资源是最集中的，就跟蓝筹股一样，业绩好，屈指可数的好股，会走出结构性的慢牛，这与靠讲故事玩概念的三四线城市截然不同。
买公寓的都是什么人呢？一类是从未上过车的刚需，没有资格买住宅，而且商住的总价低，上车较容易。第二类就是投资客，靠收租，公寓租金回报率比住宅高。第三类还有公司大量收购，当员工宿舍，也作为长期投资。
不过现在只允许公司购买的话，个人投资需先去注册一个公司，持有成本也会更高，一套300万的商住公寓，光是每年的房产税就要2.8万元左右，而且卖出时税费也比住宅要高。
整个北京的商住公寓总量大概是40多万套，而住宅是760多万套，公寓的量倒是不大。今年3月份调控以来，北京住宅跌了15%左右，公寓跌了40%，跟燕郊房价跌幅差不多。
对刚需而言，如果两三年后能有资格买住宅的话，尽量等着买住宅，不要买公寓，一是公寓没有学位，二是不能贷款，三是升值慢，目前的这个政策还不知道什么时候才能放开，如果一直卡着，公寓就很难涨多少，毕竟接盘的太少了。买个两房也得一百多万，有这笔钱，有这个资格，肯定留着作为住宅的首付款，就因为学位的差异，公寓是永远也不可能跑赢住宅的。
其实不止是北京，经常有其他城市的人问能不能投资公寓，我也建议不要买！除非价格比住宅便宜50%，比如那些二线城市，住宅卖2万，公寓卖1万，否则就没有价值，但这是不可能的，实际上住宅和公寓的价差没有这么大。即使有，现在的住宅价格也是高估的，等住宅再降价30%，降到1.4万，你的公寓就完全没有了优势。
一个河南三线城市的读者告诉我，他买的公寓9年了，到现在亏本都卖不出去，因为没人买！没有流动性，完全属于不良资产！
当然，对于投资者来说，如果有钱无处投，又没办法投资住宅，公寓再跌点，跌到50%以上时，也可以考虑买来出租，比如像素五十平米的三房，现在的总价在200万左右，可以租到六七千，一年租金七八万块，扣除房产税2万，还有五六万，比住宅的出租回报率高很多，而且租金长期而言还会上涨。
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好新闻没人评论怎么行，我来说几句
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有的人说，那时候买商住是不限名额，因为北京住宅从2010年10月份开始就限购了，只能买商住。
笔者认为，这对被限购的人群来说，确实无奈，因为具备资格买的，肯定是有北京户口的人，以及来北京比较早的，即使从2010年10月算起，最迟到2015年10月也具备资格了，中间这几年内，北京房价涨幅算慢的，2013年还跌过20%，2015年10月份开始在北京买房也算赶上最后一班车。
但如果是2011年2012年才进入北京的人开始缴纳社保，需要到2016、2017年才具备买房资格就很悲剧了，眼睁睁看着房价大涨却不能买。但这是政策，没办法。错过了的，在北京这一轮调整后，要抓住机会。北京虽然也没有只涨不跌的神话，但也不会大跌，跌个20%左右差不多，因为一线城市的资源是最集中的，就跟蓝筹股一样，业绩好，屈指可数的好股，会走出结构性的慢牛，这与靠讲故事玩概念的三四线城市截然不同。
买公寓的都是什么人呢？一类是从未上过车的刚需，没有资格买住宅，而且商住的总价低，上车较容易。第二类就是投资客，靠收租，公寓租金回报率比住宅高。第三类还有公司大量收购，当员工宿舍，也作为长期投资。
不过现在只允许公司购买的话，个人投资需先去注册一个公司，持有成本也会更高，一套300万的商住公寓，光是每年的房产税就要2.8万元左右，而且卖出时税费也比住宅要高。
整个北京的商住公寓总量大概是40多万套，而住宅是760多万套，公寓的量倒是不大。今年3月份调控以来，北京住宅跌了15%左右，公寓跌了40%，跟燕郊房价跌幅差不多。
对刚需而言，如果两三年后能有资格买住宅的话，尽量等着买住宅，不要买公寓，一是公寓没有学位，二是不能贷款，三是升值慢，目前的这个政策还不知道什么时候才能放开，如果一直卡着，公寓就很难涨多少，毕竟接盘的太少了。买个两房也得一百多万，有这笔钱，有这个资格，肯定留着作为住宅的首付款，就因为学位的差异，公寓是永远也不可能跑赢住宅的。
其实不止是北京，经常有其他城市的人问能不能投资公寓，我也建议不要买！除非价格比住宅便宜50%，比如那些二线城市，住宅卖2万，公寓卖1万，否则就没有价值，但这是不可能的，实际上住宅和公寓的价差没有这么大。即使有，现在的住宅价格也是高估的，等住宅再降价30%，降到1.4万，你的公寓就完全没有了优势。
一个河南三线城市的读者告诉我，他买的公寓9年了，到现在亏本都卖不出去，因为没人买！没有流动性，完全属于不良资产！
当然，对于投资者来说，如果有钱无处投，又没办法投资住宅，公寓再跌点，跌到50%以上时，也可以考虑买来出租，比如像素五十平米的三房，现在的总价在200万左右，可以租到六七千，一年租金七八万块，扣除房产税2万，还有五六万，比住宅的出租回报率高很多，而且租金长期而言还会上涨。
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