[中國房市] 中國樓市的最大風險是？(圖)
事實上，凡是市場較為開放的領域，民營企業家總會想到辦法使其繁榮起來，比如當下如火如荼的移動互聯經濟，正是處在了原有的體制之外才有了今日之生機。偉大的馬克思也論述過，資本的逐利性總會使得各個行業的利潤回報率相等。因此，房地產市場的過度繁榮也是壹個偽問題，其他市場的國有壟斷、行政壟斷才是束縛整個市場活力的源頭，打壓房地產也並不會帶來其他領域的繁榮，只能失去壹個碩果僅存的投資渠道而已。
叁、漲價去庫存加大了債務和金融危機
房地產市場調控的另外壹層重要原因是房地產市的債務環節帶來的金融風險。按照麥肯錫的估算，中國各部門總負債已經到達GDP的2.8倍，其中企業債務約占到GDP的1.2倍，總負債中約有40%至50%的部分來源於房地產項目。如果按照融資成本平均為5%來計算，企業和居民部門的收入增長的很大部分流向了金融體系用於還債，變成了金融部門的收入。當前金融部門的增加值占GDP之比超過了9%，這壹收入水平已經高於了次貸危機時期的美國。如果GDP增長不夠快、收入水平提高不夠快、房價增長不夠快，清償債務可能會成為潛在的問題。
債務問題和貨幣擴張是壹個問題的兩面，M2中得以擴張的銀行資產部分，來源於企業和居民的負債。或者說，M2當中得以擴張的居民和企業儲蓄部分，正是來源於銀行的負債。從貨幣增量的方面來看，2017年至2016年的這拾年來，M2增速年均近18%，實際GDP增速為9%，通貨膨脹率為年均3%。按照壹般的貨幣中性的原則，貨幣增速應當大體等於名義GDP增長，即12%左右。實際當中M2的增速已經大大超過了中性的擴張速度。
分析以上數據，可以得出兩個結論。首先是以目前房地產市場與金融體系之間的關聯，房地產市場仍然會在相當長的時期內“綁架”金融體系及國民收入增長。如果不進行進壹步的寬松和刺激政策，房地產市值的快速下降不僅會大大影響經濟增長速度，而且有可能造成社會財富的大量蒸發而陷入經濟危機。而如果反之進行進壹步的量化寬松，則可能造成資產價格進壹步的上漲，強化金融風險。這其實將貨幣和財政政策陷入了兩難。
第贰個結論是，從負債數據來看，房地產市場的確隱藏著較大的債務風險，因此有節奏的降杠杆（去風險）、去庫存（夯實價格）是題中應有之義。問題是，降杠杆去庫存應該是同時發生的，但在現實中發生的卻是加杠杆去庫存，即漲價去庫存。這也就是說，在房價上漲的區域金融杠杆實際上並未降低，贰、叁、肆線城市的房價依次驟漲正是漲價去庫存的結果。為了夯實當前價格，金融風險首先被放大，然後依次將壓力轉移到了更低壹層的城市居民手中。
如果說將風險向居民部門偏移是有意發生的，不得不說這裡面似乎違背了政策倫理。股市和房市本應是壹國居民分享經濟增長的渠道和機制，結果成了收割財富轉移風險的機器，實在令人失望和心寒。
而在總負債當中的企業負債部分，主要來自於共有部門和國有企業的投資負債。而居民部門的房產負債，是由於改革以來的收入積累和制度變革已經讓居民開始了解持有資產的價值。可是30年後，當他們來到市場上，發現只有房產是最穩定最方便的投資物品，別無其他了。壟斷利潤基本被國有企業所把持，基礎設施所帶來的回報繼續投入到新的基礎設施當中，很少會直接外溢給居民部門。
說房地產市場是資金的蓄水池是不夠嚴謹的，除去央行主動的擴張性貨幣發行外，債務和資金擴張是被動的，主要來自於經濟增長帶來的產品增加、資產增值，它們都需要更多的貨幣予以應對，在壹個繁榮的市場經濟裡，各個行業都應該是貨幣的蓄水池。而當下中國在房地產市場上積累了那麼資金，不僅暴露了投資拉動型經濟的經濟自我循環，也暴露了留給市場的發展機會少之又少。
因此，從金融和負債角度看，房地產市場積累的風險予以疏解，在根本上仍然是要靠宏觀經濟體制的轉型，減少共有部門和國有企業的投資沖動，賦予市場更多的空間和機會。同時要降低金融部門的壟斷程度，金融機構之間的充分競爭可以減少其他領域的還息和債務壓力。
肆、怎麼辦？
綜合以上分析來看，所謂包括出台房產稅、發展租賃住房在內的長效機制，並非是真正的長效機制。在漲價去庫存之後，再通過房產稅等措施保護財政收入、消弭居民部門的資產收入，其實是小聰明大失誤，只有機巧沒有原則。而那些看到政府嚴格調控就靠消費“房價大跌”來博人眼球的學者也並非真的學者；那些努力在市場和計劃之間不斷調和的嘗試總會無功而返。
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還沒人說話啊，我想來說幾句
叁、漲價去庫存加大了債務和金融危機
房地產市場調控的另外壹層重要原因是房地產市的債務環節帶來的金融風險。按照麥肯錫的估算，中國各部門總負債已經到達GDP的2.8倍，其中企業債務約占到GDP的1.2倍，總負債中約有40%至50%的部分來源於房地產項目。如果按照融資成本平均為5%來計算，企業和居民部門的收入增長的很大部分流向了金融體系用於還債，變成了金融部門的收入。當前金融部門的增加值占GDP之比超過了9%，這壹收入水平已經高於了次貸危機時期的美國。如果GDP增長不夠快、收入水平提高不夠快、房價增長不夠快，清償債務可能會成為潛在的問題。
債務問題和貨幣擴張是壹個問題的兩面，M2中得以擴張的銀行資產部分，來源於企業和居民的負債。或者說，M2當中得以擴張的居民和企業儲蓄部分，正是來源於銀行的負債。從貨幣增量的方面來看，2017年至2016年的這拾年來，M2增速年均近18%，實際GDP增速為9%，通貨膨脹率為年均3%。按照壹般的貨幣中性的原則，貨幣增速應當大體等於名義GDP增長，即12%左右。實際當中M2的增速已經大大超過了中性的擴張速度。
分析以上數據，可以得出兩個結論。首先是以目前房地產市場與金融體系之間的關聯，房地產市場仍然會在相當長的時期內“綁架”金融體系及國民收入增長。如果不進行進壹步的寬松和刺激政策，房地產市值的快速下降不僅會大大影響經濟增長速度，而且有可能造成社會財富的大量蒸發而陷入經濟危機。而如果反之進行進壹步的量化寬松，則可能造成資產價格進壹步的上漲，強化金融風險。這其實將貨幣和財政政策陷入了兩難。
第贰個結論是，從負債數據來看，房地產市場的確隱藏著較大的債務風險，因此有節奏的降杠杆（去風險）、去庫存（夯實價格）是題中應有之義。問題是，降杠杆去庫存應該是同時發生的，但在現實中發生的卻是加杠杆去庫存，即漲價去庫存。這也就是說，在房價上漲的區域金融杠杆實際上並未降低，贰、叁、肆線城市的房價依次驟漲正是漲價去庫存的結果。為了夯實當前價格，金融風險首先被放大，然後依次將壓力轉移到了更低壹層的城市居民手中。
如果說將風險向居民部門偏移是有意發生的，不得不說這裡面似乎違背了政策倫理。股市和房市本應是壹國居民分享經濟增長的渠道和機制，結果成了收割財富轉移風險的機器，實在令人失望和心寒。
而在總負債當中的企業負債部分，主要來自於共有部門和國有企業的投資負債。而居民部門的房產負債，是由於改革以來的收入積累和制度變革已經讓居民開始了解持有資產的價值。可是30年後，當他們來到市場上，發現只有房產是最穩定最方便的投資物品，別無其他了。壟斷利潤基本被國有企業所把持，基礎設施所帶來的回報繼續投入到新的基礎設施當中，很少會直接外溢給居民部門。
說房地產市場是資金的蓄水池是不夠嚴謹的，除去央行主動的擴張性貨幣發行外，債務和資金擴張是被動的，主要來自於經濟增長帶來的產品增加、資產增值，它們都需要更多的貨幣予以應對，在壹個繁榮的市場經濟裡，各個行業都應該是貨幣的蓄水池。而當下中國在房地產市場上積累了那麼資金，不僅暴露了投資拉動型經濟的經濟自我循環，也暴露了留給市場的發展機會少之又少。
因此，從金融和負債角度看，房地產市場積累的風險予以疏解，在根本上仍然是要靠宏觀經濟體制的轉型，減少共有部門和國有企業的投資沖動，賦予市場更多的空間和機會。同時要降低金融部門的壟斷程度，金融機構之間的充分競爭可以減少其他領域的還息和債務壓力。
肆、怎麼辦？
綜合以上分析來看，所謂包括出台房產稅、發展租賃住房在內的長效機制，並非是真正的長效機制。在漲價去庫存之後，再通過房產稅等措施保護財政收入、消弭居民部門的資產收入，其實是小聰明大失誤，只有機巧沒有原則。而那些看到政府嚴格調控就靠消費“房價大跌”來博人眼球的學者也並非真的學者；那些努力在市場和計劃之間不斷調和的嘗試總會無功而返。
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