[中國房市] 中國樓市的最大風險是？(圖)
可見黨政機關及事業團體的中高層才是最有機會獲得保障房的群體，要遠高於窮人階層的概率。在具體數值上看，窮人還是分配到了壹些保障房，但是以租賃型住房和郊區偏遠住房為主。那些建在市中心區的，具有完全產權的經濟適用房，即是最大的尋租房。假設這些經適房只要沒有分配給最窮的人就是腐敗的話，那麼該項腐敗金額將以萬億計。當下興起的公租房、共有產權房，其承諾的社會收益越大、與產權房的收益越相等，便會引來越大的尋租和腐敗。也正是由於這個背景，天則經濟研究所榮譽理事茅於軾先生曾經說到，“公租房最好不要建獨立衛生間”，結果成了全民公敵。
因此，樓市調控萬萬不能將民意，無論是中產階層的民意還是低收入群體的民意，作為某種政治籌碼。“打左燈、向右拐”並不能真正幫助窮人，反而會引致更大規模的腐敗。而真正的“打左燈、向左拐”，以所謂共有及類似形式走上計劃經濟的老路，恐怕會成為真正的經濟“灰犀牛”，其結果的不確定性是無法估計的。無論從當下的樓市調控，還是國有企業領域的改革，計劃經濟的因素以及帶來“窮人陷阱”民意在不斷的擴大，不得不令人警醒。
贰、樓市調控的目標和方法避重就輕
上述的民意問題，還只是樓市調控的次生問題。更重要的問題是，我們究竟需要壹個什麼樣的房地產市場？目前還未有明確眉目的房地產長效機制，如果不能正面回答這個問題，類似的調控泡沫還會不斷出現。其實，不止在房地產市場領域，整個中國的漸進式改革和增量改革雖然帶來了非凡的成就，但其負面結果是過於依賴朝令夕改的政策調整，而真正成熟的市場經濟所依仗的基本原則卻從未予以根本的確認。
本輪政策調控的基本緣由，壹是認為中國的房價遠高於收入，即房價收入比過高；贰是認為房地產市場利潤回報遠高於其他行業，即房市“過於繁榮”。問題是，在這些簡單的除法比數中，提高居民收入也是降低房價收入比的方法之壹，提高其他行業的利潤和繁榮水平也是降低房市的利潤回報比的方法之壹。可是，在官方的政策解釋當中，毫無例外地選擇了限制房價和抑制房地產市場發展。可是，真正的問題卻全部在於，為什麼居民的收入水平趕不上房價的上漲？為什麼其他行業的回報趕不上房產的回報？
先從居民收入和房產增值收入說起。根據社科院《社會藍皮書》的調查，2016年受訪家庭住房自有率為95.4%，其中城鎮家庭住房自有率為91.2%。也就是說，普通居民既在市場上獲得勞動收入，同時他們當中的大多數又是房產所有者。房價的普遍上漲使得大多數人的資產增加了，而且增加的速度快於居民勞動收入或工資所得，同時沒有造成通貨膨脹率（日常生活成本）的大幅上升，可以說這壹過程是很大的經濟發展成就。房價較快上升，是快速城市化社會的正常過程，而並非巨大的經濟失敗。
刨除金融因素外（下壹節另行展開），這壹過程的最大問題是經濟增長紅利的分配不均，以及由此最終造成的財富差距的拉大。農村人口的房產價值不能在市場上變現，大城市的房產價值增加大大快於中小城市。從這個角度看，居民收入的上漲遠遠落後於房價上漲的原因，就在於城市建設權的不平等，而並非房價上漲過快或者租購不同權。農民沒有權力建設城市，他們不能自由決定如何使用耕地和建設用地。中小城市在較低的行政層級當中無法自由支配當地財政、金融和土地資源。
如果只有大城市的人和政府才有能力動用更多的城市建設資源、分享城市化的好處，農民、其他城市的居民又如何能繼續提高收入？所謂“中等收入陷阱”，正是指的這壹現象。可當下所有的房地產調控毫無例外的回避了這個問題。
再來看房地產市場的所謂“過度繁榮”。這裡的問題是，房地產市場的繁榮是其他市場衰落的原因嗎？並無證據表明，房地產市場的繁榮替代了其他市場的增長空間，相反地，對於壹個城市化過程中的社會來說，房地產市場的低迷往往意味著整個經濟體的蕭條和衰退。其他市場的不振，對於轉型當中的中國來說即是民營經濟的不振，因為只有民營經濟才真正處在“市場”當中。能源、電信、金融等同樣可以過度繁榮的領域並未真正向市場開放，居民和民營企業在改革之後積累起來的資本只能湧向房產市場。
以上判斷並非信手拈來，天則經濟研究所民營企業家中心在2016年開展了民企生存發展環境調查，在全國問卷調查的336位民營企業家當中，對當下市場向民企開放程度的打分只有4.55分（滿分10分），經營過程的金融支持度得分只有3.06分（滿分10分）。這些數據表明，民營企業家並非不願意向其他領域開拓市場，他們既面臨著市場門檻的准入，又面臨著微觀上的金融抑制，只能將積累下來的資本投入到房地產市場這個唯壹開放的市場當中。在該調查當中，有超過94%的企業家選擇將房地產市場作為主要個人投資領域。
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因此，樓市調控萬萬不能將民意，無論是中產階層的民意還是低收入群體的民意，作為某種政治籌碼。“打左燈、向右拐”並不能真正幫助窮人，反而會引致更大規模的腐敗。而真正的“打左燈、向左拐”，以所謂共有及類似形式走上計劃經濟的老路，恐怕會成為真正的經濟“灰犀牛”，其結果的不確定性是無法估計的。無論從當下的樓市調控，還是國有企業領域的改革，計劃經濟的因素以及帶來“窮人陷阱”民意在不斷的擴大，不得不令人警醒。
贰、樓市調控的目標和方法避重就輕
上述的民意問題，還只是樓市調控的次生問題。更重要的問題是，我們究竟需要壹個什麼樣的房地產市場？目前還未有明確眉目的房地產長效機制，如果不能正面回答這個問題，類似的調控泡沫還會不斷出現。其實，不止在房地產市場領域，整個中國的漸進式改革和增量改革雖然帶來了非凡的成就，但其負面結果是過於依賴朝令夕改的政策調整，而真正成熟的市場經濟所依仗的基本原則卻從未予以根本的確認。
本輪政策調控的基本緣由，壹是認為中國的房價遠高於收入，即房價收入比過高；贰是認為房地產市場利潤回報遠高於其他行業，即房市“過於繁榮”。問題是，在這些簡單的除法比數中，提高居民收入也是降低房價收入比的方法之壹，提高其他行業的利潤和繁榮水平也是降低房市的利潤回報比的方法之壹。可是，在官方的政策解釋當中，毫無例外地選擇了限制房價和抑制房地產市場發展。可是，真正的問題卻全部在於，為什麼居民的收入水平趕不上房價的上漲？為什麼其他行業的回報趕不上房產的回報？
先從居民收入和房產增值收入說起。根據社科院《社會藍皮書》的調查，2016年受訪家庭住房自有率為95.4%，其中城鎮家庭住房自有率為91.2%。也就是說，普通居民既在市場上獲得勞動收入，同時他們當中的大多數又是房產所有者。房價的普遍上漲使得大多數人的資產增加了，而且增加的速度快於居民勞動收入或工資所得，同時沒有造成通貨膨脹率（日常生活成本）的大幅上升，可以說這壹過程是很大的經濟發展成就。房價較快上升，是快速城市化社會的正常過程，而並非巨大的經濟失敗。
刨除金融因素外（下壹節另行展開），這壹過程的最大問題是經濟增長紅利的分配不均，以及由此最終造成的財富差距的拉大。農村人口的房產價值不能在市場上變現，大城市的房產價值增加大大快於中小城市。從這個角度看，居民收入的上漲遠遠落後於房價上漲的原因，就在於城市建設權的不平等，而並非房價上漲過快或者租購不同權。農民沒有權力建設城市，他們不能自由決定如何使用耕地和建設用地。中小城市在較低的行政層級當中無法自由支配當地財政、金融和土地資源。
如果只有大城市的人和政府才有能力動用更多的城市建設資源、分享城市化的好處，農民、其他城市的居民又如何能繼續提高收入？所謂“中等收入陷阱”，正是指的這壹現象。可當下所有的房地產調控毫無例外的回避了這個問題。
再來看房地產市場的所謂“過度繁榮”。這裡的問題是，房地產市場的繁榮是其他市場衰落的原因嗎？並無證據表明，房地產市場的繁榮替代了其他市場的增長空間，相反地，對於壹個城市化過程中的社會來說，房地產市場的低迷往往意味著整個經濟體的蕭條和衰退。其他市場的不振，對於轉型當中的中國來說即是民營經濟的不振，因為只有民營經濟才真正處在“市場”當中。能源、電信、金融等同樣可以過度繁榮的領域並未真正向市場開放，居民和民營企業在改革之後積累起來的資本只能湧向房產市場。
以上判斷並非信手拈來，天則經濟研究所民營企業家中心在2016年開展了民企生存發展環境調查，在全國問卷調查的336位民營企業家當中，對當下市場向民企開放程度的打分只有4.55分（滿分10分），經營過程的金融支持度得分只有3.06分（滿分10分）。這些數據表明，民營企業家並非不願意向其他領域開拓市場，他們既面臨著市場門檻的准入，又面臨著微觀上的金融抑制，只能將積累下來的資本投入到房地產市場這個唯壹開放的市場當中。在該調查當中，有超過94%的企業家選擇將房地產市場作為主要個人投資領域。
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