[地產觀點] 點評:移民設限和房貸調控的影響
距離下壹次聯邦大選還有不到18個月的時間。在過去的幾年裡,他們實施了外國買家禁令和未充分利用的住房稅,雖然初衷是好的,但並沒有改善住房負擔能力。民意調查還在進壹步下滑,現在是絕望的時候了。支票正在通過住房加速器基金郵寄到地上,他們最終還取消了新出租房建設的消費稅。
上周他們的最後壹個技巧也來了。
移民部長馬克·米勒(Marc Miller)宣布,自由黨政府將歷史首次為非永久居民設定目標,希望在未來叁年內縮小臨時居民在加拿大人口中所占的比例。米勒說,到2023年,臨時居民占加拿大人口的6.2%,政府正在努力到2027年將這壹比例降至5%。這意味著臨時居民人口將減少約19%。
這可能是壹件大事件。讓我們來分析壹下。
加拿大人口在過去壹年中增長了3.2%,是70年來的最高水平。我們在 12 個月內增加了驚人的 120 萬人。這是 2019 年及之前幾年的兩倍多。相比之下,美國人口的近拾倍,估計增長幅度卻幾乎相當。
大部分人口增長是通過非永久居民實現的,占120萬新增人口中的80萬,非永久居民 (NPR) 占人口的 6.2%。根據我朋友Ben Rabidoux的分析公司 Edge Analytics 說法,如果我們想到 2027 年將 NPR 的人口降至 5%,我們將看到減少 44萬 名非永久居民(假設永久居民目標保持不變)。
換句話說,我們的人口增長率將從3.2%(70年來的最高水平)上升到明年的0.8%,到2027年約為0.7%。簡單來說,我們可以看到移民在壹年內從新增120萬大幅下降到僅新增29萬人。
來源: @xelan_gta on X
誰應為此做好了准備?
請記住,雖然這可能是聯邦政府的政治門面裝飾,他們是否能夠執行這個計劃仍然是壹個很大的問號。但如果他們成功執行了,影響是巨大的:完全通過人口增長捏造的經濟增長將放緩。請記住,實際人均GDP已經連續六個季度下降!租金增長目前使整體通脹率上升0.5%,也將放緩。
來源:PGM Global
這對加拿大央行來說是個好消息,這將為央行提供壹個緩解閥,加拿大央行壹直在與粘性住房通脹進行艱苦的斗爭。住房通脹應該會進壹步放緩,利率應該會下降,也許會比預期的要多。
然而,對於目前正在興建的新出租單位數量創紀錄的開發商來說,這是個壞消息。人口增長的大幅放緩將減緩租金通脹。我們已經看到多倫多和溫哥華的租金放緩。有很多假設認為,猖獗的人口增長將繼續有增無減,盡管這顯然是不可持續的。
如果令人瞠目結舌的聯邦移民新聞還不夠,OSFI上周也來壹個。
從明年開始,加拿大銀行監管機構OSFI將限制向抵押貸款超過其年收入4.5倍的借款人的貸款,雖然每個貸方將被允許提供壹些高於 450% LTI 門檻的貸款,但 OSFI 將限制銀行每個季度可以擁有的金額。該上限將基於個人貸款的數量,而不是未償還貸款的金額。
2023 年最後壹個季度,LTI 比率超過 450% 的新抵押貸款比例為 12%,低於 2022 年第壹季度疫情期間的 26%。
資料來源:加拿大央行
這項政策今天不會產生太大影響,但如果/當利率下降時,它將進壹步限制借貸能力。
這是 媒體Mortgage Logic給出的壹個例子。
今天,壹個平均收入(根據菲沙研究所的數據為 140,106 元)且沒有其他債務、首付 20%、30 年攤銷和 6.99% 合格利率的家庭可以負擔 581,000元的抵押貸款,標准為 39% GDS 限額。這只是收入的 4.15 倍,所以在這個例子中不會有任何影響。
如果將合格率降至 5.25%(最小壓力測試),這是壹場不同的游戲。根據現行規定,該借款人的可批准抵押貸款金額為 678,000元。這是收入的 4.84 倍,高於新限額。
如果貸方將他們限制在收入的 4.5 倍,貸款金額將降至 630,000 元左右。這是與當前規則可獲的抵押貸款7%的消減( 48,000 元)。
我們是否會看到壹大批借款人試圖趕在緊縮政策出台之前貸款呢,就像他們在宣布壓力測試時所做的那樣?也許吧,但我對此表示懷疑。
由於各級政府似乎都在努力減緩失控的房價,因此似乎可以肯定地說,房價通脹猖獗的時代可能已經過去。讓我們拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
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