[地產投資] 巴菲特是如何抄底房地產投資的?
巴菲特的這個農場壹直持有到現在，他測算的過去30年，由於低點買入，加上每年的農作物收租金，合計的年化收益率是10%。這個收益率應該是超過了同期的美股標普指數和債券指數。當然巴菲特最為強調的是，他買入這個農場的價格是經過了50%下跌後的價格，價值繼續下行的風險非常有限。這個農場目前還是由巴菲特的大兒子在經營。
3. 巴菲特的商業地產投資
巴菲特在他的訪談中提到過，他唯壹的壹次直接商業地產投資在紐約。當時是1993年，紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司，在房地產價格崩潰後，壹大批美國的金融機構破產。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下，美國政府成立了壹個收集破產銀行的壞資產的公司RTC，然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在看到這個情況後，審核了在市場上要出售的商業地產，然後確定了壹個條件：必須是紐約大學附近的房子。
巴菲特的邏輯是紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這壹筆投資的收益是巨大的。投資當年的現金回報就達到35%，投資後前5年的現金回報達到150%！現在紐約大學附近是寸土寸金的地方，從那時到現在，很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額壹倍以上。贰拾多年以後，巴菲特仍然持有這壹筆商業地產。
4. 巴菲特的房地產信托基金投資
在今年的第51屆巴菲特股東大會上，巴菲特和芒格兩位老人依然侃侃而談，從上午9點開始連續對答6個多小時。就在下午不少投資者已經聽的筋疲力盡的時候，有人在股東席上提問巴菲特：您去年個人賬戶投資房地產信托的壹系列數據？這個問題估計讓巴老有些意外，因為他不習慣投資者質疑他的個人賬戶。筆者會後根據他的回答，查詢了相關公開信息。實際上，巴菲特在2015年叁季度買入了塞雷特基房地產投資信托基金的8%的公開發行股份，總投資大約壹億美元。塞雷特基房地產信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產信托，可以說包含了美國各地的壹些商業土地的明珠。這個信托規模大約17億美元，每年的分紅大約2%。巴菲特買入這個房地產信托的信息公布當天，這個信托價格上漲17%。過去半年，這個信托的總回報是30%左右。巴菲特本人對於這個投資的解釋非常簡單，他說他的99%的財富都在伯克希爾公司的股票上，其他1%在他的個人賬戶上都是“小東西”。
筆者認為這個沒有那麼簡單。巴菲特的遺囑上寫了他的個人資產賬戶留給太太的部分將來必須做這樣的投資：90%在標普500的指數基金（優先選擇先鋒指數基金），10%在1-3年期的美國國債。所以，在“將來”到來以前，他投資房地產信托基金應該還是有時點的考慮。特別是去年下半年由於擔心美國聯儲加息，房地產信托基金都在大幅下跌。巴菲特的投資基本上是在房地產信托基金行業的谷底買入的。
總結壹下，巴菲特投資房地產的案例很少，除了這叁個投資，加上自住，他沒有其他任何房地產投資。但是，這叁次投資，每壹次都是在大跌，或是崩潰後買入，而且每壹次他都是“永遠持有”，沒有賣出。也許這樣的做法不壹定適合所有人，但是這個操作風格值得關注。
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3. 巴菲特的商業地產投資
巴菲特在他的訪談中提到過，他唯壹的壹次直接商業地產投資在紐約。當時是1993年，紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司，在房地產價格崩潰後，壹大批美國的金融機構破產。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下，美國政府成立了壹個收集破產銀行的壞資產的公司RTC，然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在看到這個情況後，審核了在市場上要出售的商業地產，然後確定了壹個條件：必須是紐約大學附近的房子。
巴菲特的邏輯是紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這壹筆投資的收益是巨大的。投資當年的現金回報就達到35%，投資後前5年的現金回報達到150%！現在紐約大學附近是寸土寸金的地方，從那時到現在，很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額壹倍以上。贰拾多年以後，巴菲特仍然持有這壹筆商業地產。
4. 巴菲特的房地產信托基金投資
在今年的第51屆巴菲特股東大會上，巴菲特和芒格兩位老人依然侃侃而談，從上午9點開始連續對答6個多小時。就在下午不少投資者已經聽的筋疲力盡的時候，有人在股東席上提問巴菲特：您去年個人賬戶投資房地產信托的壹系列數據？這個問題估計讓巴老有些意外，因為他不習慣投資者質疑他的個人賬戶。筆者會後根據他的回答，查詢了相關公開信息。實際上，巴菲特在2015年叁季度買入了塞雷特基房地產投資信托基金的8%的公開發行股份，總投資大約壹億美元。塞雷特基房地產信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產信托，可以說包含了美國各地的壹些商業土地的明珠。這個信托規模大約17億美元，每年的分紅大約2%。巴菲特買入這個房地產信托的信息公布當天，這個信托價格上漲17%。過去半年，這個信托的總回報是30%左右。巴菲特本人對於這個投資的解釋非常簡單，他說他的99%的財富都在伯克希爾公司的股票上，其他1%在他的個人賬戶上都是“小東西”。
筆者認為這個沒有那麼簡單。巴菲特的遺囑上寫了他的個人資產賬戶留給太太的部分將來必須做這樣的投資：90%在標普500的指數基金（優先選擇先鋒指數基金），10%在1-3年期的美國國債。所以，在“將來”到來以前，他投資房地產信托基金應該還是有時點的考慮。特別是去年下半年由於擔心美國聯儲加息，房地產信托基金都在大幅下跌。巴菲特的投資基本上是在房地產信托基金行業的谷底買入的。
總結壹下，巴菲特投資房地產的案例很少，除了這叁個投資，加上自住，他沒有其他任何房地產投資。但是，這叁次投資，每壹次都是在大跌，或是崩潰後買入，而且每壹次他都是“永遠持有”，沒有賣出。也許這樣的做法不壹定適合所有人，但是這個操作風格值得關注。
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