[唐博士白話信貸] 溫哥華的土地貸款和建築開發貸款
(圖片來自網絡)
作者:唐漢(博士)
J先生的打算
J先生是國內的大實業家,認定溫哥華是壹塊風水寶地。他不斷向國內好友推薦:建議他們移民,建議他們投資買地,從事房地產開發。兩年不到,他跑遍大溫每個角落,買下伍塊商業用地。
J的兒子也是實幹家,本應屬於富贰代。移民溫哥華後,踏踏實實做實業,每天與鐵哥們泡在建築工地上。溫哥華真是個奇怪之地,唐漢好幾個客戶的下壹代,都認認真真做實業,與國內“拼爹族”完全不同。J先生從來不擔心所謂的 “富不過贰代”。
最近,J再次投資買下素裡壹個地皮,進行公寓開發。這是J先生家族第壹次在溫哥華開發公寓樓。唐漢協助安排土地貸款,其中風雲變幻,故事很多。
銀行不鼓勵純土地貸款
在溫哥華,壹個有趣但實惠的買賣是:買入壹塊土地,向政府申請改變用途,在規劃上做些文章,然後出售獲利。
無疑,如果你眼光正確,利潤很豐厚。但是,銀行不這樣看。
銀行認為,炒地皮是投機行為。銀行真正心儀對象是:“能產生現金流的實業行為”。如果買地進行建築開發,此項目是產生現金流的機器,是投資行為,風險較小;如果只是單純投資炒地,絕大多數銀行不予支持。
所以,當你買地向銀行申請貸款,銀行總問同樣問題:請問閣下,你打算何時開發?
這與國內有異曲同工之妙:你打算在某城市買地皮,需要做壹些文件,比如,虛擬壹個項目,在市政府的計委立項。有了這個文件,就可以名正言順地炒地皮了。
溫哥華同理。買地前,要做好各種計劃,讓銀行相信你進行建築開發。在信貸寬輕時期,銀行可能相信你的藍圖;目前信貸從緊,銀行擦亮雙眼,炒地皮者很難蒙混過關。
幾類從事土地貸款的銀行
2010年開始,銀行信貸政策從嚴。目前土地貸款、建築開發貸款很難獲得。從以前的案例中,我們仍能比較各類銀行的開發貸款政策。
首先,我們的目光瞄准伍大銀行。房地產開發貸款方面,伍大銀行門檻很高:不僅要求各種文件,而且層層把守,貸款如同過伍關斬六將。你曾經向國內的中國工商銀行申請過項目貸款嗎?繁煩的細節,雞蛋裡挑骨頭的審查,無窮無盡的請客送禮,讓每個正常的實業家望而卻步。
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