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auitest1 |
auitest1 于 2016-4-28 15:03 写道: www.dushi.ca/tor/news/.../aid185776 地产经纪涉影子转售恐遭重罚 发布 : 2016-04-08 | 来源 : 加拿大都市报加东版 | 字体: [" target="_blank" title="javascript:doZoom(1  " class="postlink" rel="nofollow">[color=#666666]大 中 小][/color]【加拿大都市网】 600)makesmallpic(this,600,800);" alt="加拿大都市网" src="http://www.dushi.ca/upload_files/image/20160407/14600629096955.jpg" title="3.jpg" style="border: 0px; max-width: 600px;"> 「摩货」较常见于楼花买卖，但近年也见于二手市场。星报资料图片 地产局提醒从业员 涉「摩货」恐遭重罚 负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），现正密切留意在温哥华流行一段时间，俗称「摩货」的「影子转售」或称「纸盘交易」（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。 安省地产局近日向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的「影子转售」情况做出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用「合同转让」（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。 「影子转售」代表一个复杂的地产交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同「转让」（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 经纪介入转让须向客披露 RECO注册总监瑞克尔（Joseph Richer）表示，「合同转让条款」在使用得当时是种合法的做法，并且对买卖双方是一种有用的工具。在安省，「合同转让条款」通常用在建设周期较长的楼花买卖。这种条款也可以用于二手房屋的买卖。如买家在签约后突遭经济变故，需要寻找新买家承担所有合同权利责任，以避免违约损失按金，或产生其他法律后果。对卖家而言，有人接手可保证合同继续执行，亦符合其利益。 瑞克尔指虽然「合同转让条款」本身并不违法，但一旦地产经纪介入房屋买卖合同的转让，在交易中产生直接或间接利益，那麽地产经纪就必须向客户披露这种利益，这是安省法律对地产经纪的要求。他指目前「影子转售」看似是温哥华的一个地区性问题，目前还没有证据显示在安省普遍出现。不过RECO仍会密切注意，如果消费者对交易有怀疑欢迎举报，RECO会就此展开调查。 网传「经纪」欲「转让」 北约克物业合同 在多伦多华人地产经纪的一个社交群组中出现这样的议论：「温哥华的炒房技术登陆多伦多……一个月赚10万……不是梦啦！请看经纪公司说明」。这里提到的「温哥华炒房技术」，正是「影子转售」（shadow flipping）。 附这段文字在多伦多地产经纪群组中，发出有一张照片，从格式上看是一则在MLS挂牌出售的物业信息。在「经纪公司说明」（Brkage Remks）之下，经纪提供这样的信息：「房屋目前由业主居住，不允许入内查看房屋情况，不要去敲门！只能从街上看房屋的土地（lot）情况！……这是一个现有合同的转让（This is an assignment of an existing agreement），转让者是一个注册地产经纪（Assignor is a Real Estate Registrant）。」 由于截图照片只显示挂牌信息的局部，无从看到该物业地址和叫价。不过挂牌上的「客户信息」（Client Remks）显示，物业是一个位于北约克的两层平房。 如果该个挂牌信息是真实的，至少说明两件事，第一，多伦多的地产经纪中，可能已经有人从事「影子转售」。第二，多伦多的地产经纪似乎走得更远，不仅透过转手倒卖合同赚取多次经纪费，而且自己亲自上阵充当「转让者」（Assignor），即至少是某一次倒卖环节中的「中间买家（卖家）」。 「纸盘交易」免缴土地转让税 甚麽是「影子转售」？简单而言，「影子转售」就是地产经纪将已经卖出、但还没有最后交接的房屋（买卖合约），再拿到市场上加价出售一次或数次。由于楼盘在每次交易中并没有真的转手，买卖的只是纸上的合同，所以姑且称之为「纸盘交易」或「影子转售」。 以一个虚拟例子而言，一个地产经纪协助客户将其房屋以200万元卖掉，最初买家出资200万元。然后同一名经纪再找到第二名买家，以250万元由第一位买家手中买下这份合同。第二位买家再把合同放回市场出售。同一名经纪再寻找第三位买家，以300万元买下第二位买家手里的合同。 上述这些交易都是在最初的房屋买卖合同交接前进行。到房屋交接时出现甚麽情况呢？第一位买家以200万元买进，250万元将房屋合同卖出，赚了50万元。第二位买家以250万元将合同买进，以300万元将合同卖给第三位买家，也赚了50万元，第三位买家以300万元买了合同，假如他没有继续将合同转手，而是自己成为新的房主人，那麽他要付200万元给最初的房主人，同时再付100万元给第二位买家（第二位买家要付50万元给第一位买家）。最后一位买家因为成了真正的房主，要按300万元的最终成交价缴土地转让税等，和其他房屋过户费用。 「用枪手充当中间买家」 中间的两位买家不仅赚取了差价利润，由于他们转手的只是合同，没有实际交接房屋，所以虽然各赚了50万元，并不用缴纳土地转让税。至于说从头至尾安排这些交易的地产经纪，可以在每一次合同转手交易过程中，多收取一次经纪佣金。可以看到，经纪透过一栋200万元的豪宅的多次纸盘交易，赚取10万元佣金并不全是天方夜谭。不仅如此，如果经纪本人或是他们使用枪手充当中间买家，更可以连其中的巨额差价利润一併赚进。 至于房屋的最初卖家，即使得知其房屋尚未交接，就在市场上在短时间内被炒高了100万元，他们在交接时所得到的仍是最初买家签约时的房屋售价200万元，同时要付给经纪挂牌佣金。此时与他真正交接房屋的人，也不是当初签约的人，可能是几手以后的买家。这个最后买家不仅买单了所有炒高的房价，还要缴纳政府税收。本报记者 疑似华裔经纪 「摩货」日赚万元 「影子转售」在英文里叫做shadow flipping，在中文没有一个对应的名称。它是一种地产经纪利用「合同转让条款」，涉及利益冲突谋取个人收益的交易过程。 在楼花买卖过程中，最初的买家在几年后房屋临近交接时，将购屋合同转手卖给一个新买家接手，赚取部分差价，由新买家承担所有合同责任，并与开发商最终做交接。这种方式叫做「合同转让」（assignment）。楼花合同转让的条款，一般在买家最初与开发商签定的合同中有规定，转让时必须经过开发商的同意，有时开发商会收取一定数额的转让费。 很多人了解这种「摩货」方式，但以为只有楼花买卖中才存在assignment。其实这种交易方式，也可以在二手房屋的买卖中存在。只是以前并没有那麽普及。现在由于房市的火热，在房屋交接之前，利用转让条款加价倒卖合同，成为一些经纪的生财之道。 在实际操作中，地产经纪、特别是本人充当中间买家的经纪，可以赚取多少利润？《环球邮报》（The Globe and Mail）上月一则调查报道指，温哥华一户西人家庭以520万元将房屋卖给一位海外商人，但交易时发现买家变成这位商人的地产经纪。这位姓名疑似是华裔的地产经纪向卖家表示，将与之前那位买家的太太「合买」这个物业。卖家虽然怀疑却无可奈何，因为先前合同中确实有允许买家转让合约给其他人的条款。 两度挂牌叫价高逾百万 这房屋交接3个月之后，新的房主人即是同一位地产经纪，将房屋重新挂牌上市，卖出620万元高价。报道指以两次成交日期之间天数计，相当于每天赚了11,000元。而同一位经纪在今年2月该报做出报道时，再次将房屋挂牌上市，叫价658万元。 卑诗省长简蕙芝（ Christy Clark）约两周前宣布，该省将采取两个措施打击「影子转售」行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意。二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。 |
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| 楼主 | |||
| auitest1 |
auitest1 于 2016-4-28 15:04 写道: 看新闻最后一段话： 卑诗省长简蕙芝（ Christy Clark）约两周前宣布，该省将采取两个措施打击「影子转售」行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意。二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。 |
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| 第 1 楼 | |||
| auitest1 |
auitest1 于 2016-4-28 15:05 写道:
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| 第 2 楼 |
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