韩国楼市踩过的坑 我们跨过去了吗
这个极限上杠杆的套路是不是与国内欧成效、深房理等大V宣传得很相似？
举个例子，首尔一房东手上的房子价值500万，他将这套房子租出去，最多可以拿到租客400万的押金，于是他拿着这400万和银行贷款的100万，又在市场上买一套500万的房子，两年后房子上涨50%，价值750万，他还掉租客的400万和银行的100万，还剩250万，相当于一套价值500万的房子，两年收租赚了250万，即使扣掉银行贷款100万的利息，也是妥妥的炒房暴利啊。
甚至有些房东连环炒房，即用A房的押金买B房，又用B房的押金买C房，不停地上杠杆。而此前韩国暴涨的房价，又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房，由此形成了一个彼此成就的循环。
更吓人的是，不仅房东加杠杆，甚至很多租客也是在加杠杆。租客们通过银行低息贷款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的时候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。这就有点像国内严厉禁止的首付贷，只不过在韩国是租客来为房东背这个首付贷。
所以在这种情况下，一套全租房有可能是加了两次杠杆，租客一次，房东一次，韩国全社会的杠杠率激增。截至2021年末，韩国家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元（约合人民币9.9万亿元），两年新增262万亿韩元（约合人民币1.39万亿元）。其中住房贷款要占到一半以上。
华尔街见闻的文章显示，目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本(专题)、欧元区60%～76%左右的水平。
韩国楼市，确实是疯狂！
高杠杆状态下，社会的金融风险承受是非常脆弱的。2021年8月之后，韩国开始了加息通道，特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，导致外资流出、韩元贬值等不利后果的出现，开始激进加息。
数据显示，自2021年8月至2023年1月，韩国银行先后9次上调基准利率，将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。
大家可以看到，在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行，整个逻辑就变了。
根据国际金融研究所（IIF）发布的报告，韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密，其中超过70%的未偿贷款则基于浮动利率（作为对比，美国的住房抵押贷款的固定利率比例约为九成）。
利率上行对房东和租客压力都更大了。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择全租。
[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
好新闻没人评论怎么行，我来说几句
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甚至有些房东连环炒房，即用A房的押金买B房，又用B房的押金买C房，不停地上杠杆。而此前韩国暴涨的房价，又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房，由此形成了一个彼此成就的循环。
更吓人的是，不仅房东加杠杆，甚至很多租客也是在加杠杆。租客们通过银行低息贷款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的时候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。这就有点像国内严厉禁止的首付贷，只不过在韩国是租客来为房东背这个首付贷。
所以在这种情况下，一套全租房有可能是加了两次杠杆，租客一次，房东一次，韩国全社会的杠杠率激增。截至2021年末，韩国家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元（约合人民币9.9万亿元），两年新增262万亿韩元（约合人民币1.39万亿元）。其中住房贷款要占到一半以上。
华尔街见闻的文章显示，目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本(专题)、欧元区60%～76%左右的水平。
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高杠杆状态下，社会的金融风险承受是非常脆弱的。2021年8月之后，韩国开始了加息通道，特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，导致外资流出、韩元贬值等不利后果的出现，开始激进加息。
数据显示，自2021年8月至2023年1月，韩国银行先后9次上调基准利率，将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。
大家可以看到，在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行，整个逻辑就变了。
根据国际金融研究所（IIF）发布的报告，韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密，其中超过70%的未偿贷款则基于浮动利率（作为对比，美国的住房抵押贷款的固定利率比例约为九成）。
利率上行对房东和租客压力都更大了。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择全租。
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