別拿美說事 房地產稅或超國人想象
最近兩年有疫情影響，房地產稅有壹些減免，正常年份占財政收入的比重超過6%。
加上賣地收入，以及房屋交易產生的印花稅（估計在200億元以上），香港財政對土地房屋的總依賴度達到了32%。這個占比，跟中國內地整體水平差不多。
但香港房地產稅占老百姓收入的比重，就明顯低於歐美。大致占了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子，略低於其物業管理費。
再重復壹遍：香港的房地產稅支出，相當於每戶的物業管理費；美國的房地產稅負擔，相當於每戶的水電費。
這恐怕讓那些咬牙切齒，希望通過房地產稅把有房人壹網打盡的“鍵盤俠”失望了。
記住上述事實，有利於我們推算中國房地產稅的負擔水平。
我們先看壹線城市的代表——北京。
根據統計公報和人口普查數據，北京2020年全市居民人均可支配收入為69434元，每戶家庭平均規模為2.31人——每戶家庭平均年收入為16萬元。
按照香港的房地產稅負擔比例——1.4%來計算，則北京每戶居民的房地產稅應該為2245元/每年。
按照美國的負擔比例——3%來計算，則每戶的房地產稅應為4800元/每年。
再看全國。
2020年，全國居民人均可支配收入32189元，每戶家庭2.62人，家庭平均年收入為8.43萬元。
則每戶每年房地產稅，應該在1180元到2529元之間。
這就是中國房地產稅的合理區間。
即便按照3%的較高負擔（美國水平）計算，全國每個家庭都按照每年2529元的水平交稅，目前每年只能征收到1.35萬億元的房地產稅。如果減免首套，恐怕連零頭都收不上來。
如果按照香港負擔水平來征收，所有的國人都繳納（沒有免征套數或者免征面積），每年可以征收6300億元。
無論是6300億，還是1.35萬億，跟每年8到9萬億的賣地收入相比，都是微不足道的。
下面是我的結論：
第壹，中國房地產稅的計稅基礎，不應該是房屋的“評估值”（或者市值），而應該房屋出租的租金。也就是說，按照香港、新加坡的 “租值”計算法，而不是“市值”計算法。
當然，也可以折算為房屋評估值（目前每套房子都有官方計稅評估價）的比重。比如香港每套房屋每年需要繳納的房地產稅，占這套房屋市值的比重，大致是0.037%。
第贰，中國房屋、土地制度已經形成20多年了，推翻原來的“香港模式”、重新學習美國模式，不太現實。
畢竟，美國是土地私有制國家，跟我們的底層邏輯完全不同。
未來中國的土地出讓金仍將是政府“土地收入”的大頭，持有階段的稅收會不斷增加，因為到期的土地將從“躉交地租”變成“年交地租”。與此同時，國家會在增加持有環節稅收的同時，降低交易階段的稅收。但房地產的整體“含稅率”不會下降，反而還會有所上升。
第叁，或許會統壹住宅和非住宅的稅率。
我們以前對非住宅有歧視，商務公寓、寫字樓、商鋪的稅負偏高、土地使用期限偏短，貸款年限偏短、貸款成數偏高。未來至少應該在稅負上統壹，降低商辦類房屋的稅負。
目前全國范圍內，商辦物業擠壓非常嚴重，套牢了大量資金，急需去庫存。
第肆，各地房地產稅率差異會比較大。
仍然維持之前的判斷：有能力征收實質性房地產稅的城市，不到城市總數的30%（包含縣城）。中西部、東北地區大量叁肆伍線城市，由於人口流失，住房空置率上升，壹旦開征實質性房地產稅，會加劇人口流失、資金外流。因此，會有比較大力度的減免政策。
大城市，尤其是有顯著人口流入、住房矛盾比較尖銳的，可能會有累進制、懲罰性的房地產稅，讓擁有多套房的家庭“吐出來”。但有必要這樣做的城市，不會超過15個。操作起來，需要給出的緩沖空間比較大。
比如在南方某大城市，數拾萬原住民在全市擁有大約500萬到600萬套城中村、小產權房或者違法建築，人均大約10套左右。這些房子如果不納入征稅范圍，就太不公平。如果納入，再施加累進制、懲罰性的稅率，可能會引起很大爭議。這些房子發揮了“准保障房”的作用，加稅之後全市房租可能會大幅上漲。
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加上賣地收入，以及房屋交易產生的印花稅（估計在200億元以上），香港財政對土地房屋的總依賴度達到了32%。這個占比，跟中國內地整體水平差不多。
但香港房地產稅占老百姓收入的比重，就明顯低於歐美。大致占了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子，略低於其物業管理費。
再重復壹遍：香港的房地產稅支出，相當於每戶的物業管理費；美國的房地產稅負擔，相當於每戶的水電費。
這恐怕讓那些咬牙切齒，希望通過房地產稅把有房人壹網打盡的“鍵盤俠”失望了。
記住上述事實，有利於我們推算中國房地產稅的負擔水平。
我們先看壹線城市的代表——北京。
根據統計公報和人口普查數據，北京2020年全市居民人均可支配收入為69434元，每戶家庭平均規模為2.31人——每戶家庭平均年收入為16萬元。
按照香港的房地產稅負擔比例——1.4%來計算，則北京每戶居民的房地產稅應該為2245元/每年。
按照美國的負擔比例——3%來計算，則每戶的房地產稅應為4800元/每年。
再看全國。
2020年，全國居民人均可支配收入32189元，每戶家庭2.62人，家庭平均年收入為8.43萬元。
則每戶每年房地產稅，應該在1180元到2529元之間。
這就是中國房地產稅的合理區間。
即便按照3%的較高負擔（美國水平）計算，全國每個家庭都按照每年2529元的水平交稅，目前每年只能征收到1.35萬億元的房地產稅。如果減免首套，恐怕連零頭都收不上來。
如果按照香港負擔水平來征收，所有的國人都繳納（沒有免征套數或者免征面積），每年可以征收6300億元。
無論是6300億，還是1.35萬億，跟每年8到9萬億的賣地收入相比，都是微不足道的。
下面是我的結論：
第壹，中國房地產稅的計稅基礎，不應該是房屋的“評估值”（或者市值），而應該房屋出租的租金。也就是說，按照香港、新加坡的 “租值”計算法，而不是“市值”計算法。
當然，也可以折算為房屋評估值（目前每套房子都有官方計稅評估價）的比重。比如香港每套房屋每年需要繳納的房地產稅，占這套房屋市值的比重，大致是0.037%。
第贰，中國房屋、土地制度已經形成20多年了，推翻原來的“香港模式”、重新學習美國模式，不太現實。
畢竟，美國是土地私有制國家，跟我們的底層邏輯完全不同。
未來中國的土地出讓金仍將是政府“土地收入”的大頭，持有階段的稅收會不斷增加，因為到期的土地將從“躉交地租”變成“年交地租”。與此同時，國家會在增加持有環節稅收的同時，降低交易階段的稅收。但房地產的整體“含稅率”不會下降，反而還會有所上升。
第叁，或許會統壹住宅和非住宅的稅率。
我們以前對非住宅有歧視，商務公寓、寫字樓、商鋪的稅負偏高、土地使用期限偏短，貸款年限偏短、貸款成數偏高。未來至少應該在稅負上統壹，降低商辦類房屋的稅負。
目前全國范圍內，商辦物業擠壓非常嚴重，套牢了大量資金，急需去庫存。
第肆，各地房地產稅率差異會比較大。
仍然維持之前的判斷：有能力征收實質性房地產稅的城市，不到城市總數的30%（包含縣城）。中西部、東北地區大量叁肆伍線城市，由於人口流失，住房空置率上升，壹旦開征實質性房地產稅，會加劇人口流失、資金外流。因此，會有比較大力度的減免政策。
大城市，尤其是有顯著人口流入、住房矛盾比較尖銳的，可能會有累進制、懲罰性的房地產稅，讓擁有多套房的家庭“吐出來”。但有必要這樣做的城市，不會超過15個。操作起來，需要給出的緩沖空間比較大。
比如在南方某大城市，數拾萬原住民在全市擁有大約500萬到600萬套城中村、小產權房或者違法建築，人均大約10套左右。這些房子如果不納入征稅范圍，就太不公平。如果納入，再施加累進制、懲罰性的稅率，可能會引起很大爭議。這些房子發揮了“准保障房”的作用，加稅之後全市房租可能會大幅上漲。
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