別拿美說事 房地產稅或超國人想象
在某大城市，數拾萬原住民人均房產大約10套左右，這些房子如果不納入征稅范圍，就太不公平。
今年第20期“求是”雜志，發表了領導人題為《扎實推動共同富裕》的重磅文章。
這篇文章，是他在“中央財經委員會第拾次會議”上講話的壹部分。
文章裡有這樣兩句話，非常重要：
1、要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。
2、要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入
第壹句話，透露了房地產稅立法和改革將“試點先行”，最快在今年年底、明年“兩會”前後，或許就有消息發布。
第贰句話，說明國家仍然承認住房有投資屬性，樂見居民通過買房實現合理“財產性收入”（也就是“被動收入”）。
本文想探討壹下：未來房地產稅的“稅率”可能是多高？大家的負擔有多重？
房地產稅將“試點先行”的消息發布後，在朋友圈刷屏。我看到了這樣的說法：
中國的房地產總市值約460萬億，是美國房產市值的兩倍。美國的房產稅率平均是1%-2%。而如果按1%來算，中國壹年的房產稅合計可以征收4-5萬億，相當於去年地方政府賣地收入的壹半。也就是說，即便以後賣地收入大降壹半也不怕。
這種算法可謂簡單粗暴，但代表了大多數網友的想法。
既然美國的房地產稅率是1%到2%（其實有超過2%的州），中國有什麼不可？鑒於中國已經收取了70年土地租金，所以打個5折，按照房屋市值的1%收取每年的房地產稅，這很合理呀！
其實，這樣做很不合理！
我的看法是：中國未來房地產的主流稅率應該在0.1%左右，而不可能達到1%的量級。
房屋評估價1%的稅率，是中國經濟和民生的“無法承受之重”！
此前有網友撰文說，要對擁有多套房的家庭開征稅率20%甚至更高的房地產稅。這種超高稅率不是征稅，而是要剝奪私人財產。在領導人明確表示“要增加城鄉居民住房等各類財產性收入”的前提下，是不可能發生的。
征稅，不是簡單地看“政府需要多少錢”，而是要看老百姓的承受能力。
民間對開征房地產稅後，有免征套數或者免征面積，壹直有很大的期待。如果免征首套住房，或者人均免征40平方米（或者50/60平方米），這看起來當然更合理，但會大大縮減“稅基”。
從長遠看，每套房子都要交稅是基本趨勢。否則，房地產稅最終會被慢慢架空，變得毫無意義。上海、重慶的房產稅試點之所以作用不大，就是因為征稅的面太狹窄了，大部分人和房子被豁免了。
國家之所以開征房地產稅，調控樓市只是壹個目的，另外壹個重要目的是給地方政府開拓財源。
我想告訴大家的是：無論是美國、還是中國香港，還是歐洲日本，房地產稅對於老百姓來說負擔都不重。
房地產稅是直接稅，如果稅負太重，老百姓會有顯著的“痛苦感”，影響老百姓和政府的關系，影響居民消費、生育的欲望，最終影響到經濟的可持續發展。
在壹線城市，壹套剛需住宅動輒1000萬人民幣。如果每年要繳納1%的房地產稅，就意味著每個家庭每年要額外支出10萬元人民幣。
根據2020年北京的統計公報，北京的人均年收入為69434元，每個家庭2.31人，家庭平均年收入16萬元。
而這個家庭，很有可能還在供樓，還准備生贰胎。如果壹下子要求每年繳納10萬元的房地產稅，將是“不可能承受之重”。即便是打5折、打3折，都很難承受。
所以，我們不能從房屋市值的角度考慮房地產稅率，而應該從居民“可承受負擔”的角度來考慮，然後倒推回去，產生中國的房地產稅率。
上圖是美國Zillow 和 Thumbtack 兩大網站聯合做的，美國各地“養房成本”的調查結果，基於的是2018年及以前的數據。
我們重點看表格裡的第壹行——全美平均水平。
可以看出，全美國養房成本中，房地產稅每年的支出是低於這套房子每年水電費支出的，跟房屋的清潔費用不相上下。
美國人大多住獨棟，所以水電費和清潔費用會比較高。但整體而言，美國房地產稅占美國人收入比重比較低，是壹個基本事實。
有數據顯示，房地產稅支出大約占美國家庭年收入的3%。而在其他發達國家，占比大致在2%-3%。
再來看中國香港。內地的土地制度和房屋制度，學習的是香港。順便說壹句，當初之所以決定學香港，不僅僅因為方便，還因為香港也是土地公有制——大家的底層邏輯是相同的。
土地是公有的，就沒有競爭對手，政府就可以通過賣地壹次性拿到壹大筆錢。正因為政府在賣地的時候，壹次性拿了壹大筆錢，所以房價就比較貴。
房價高了，房地產稅率就必須低，否則老百姓受不了。
事實上，無論是香港還是新加坡，房地產稅計稅的基礎 不是房屋市值，而是租值。
也就是說，這套房子如果出租，每月可以獲得多少租金，然後按照壹定比例（比如15%）對租金征稅。
香港的房地產稅，包括叁部分：差餉稅、物業稅以及土地年租。
差餉，本來的含義是“警察的工資”。香港所有的房子都需要繳納差餉，在香港還有“差餉物業估價署”。物業稅，是針對出租型物業展開的稅收，自用以及空置物業免征。土地年租，是土地使用權到期之後，按年支付的地租。
這叁部分收入的比例關系大體上是：60%：10%：30%。
上圖是香港政府的收入細目，2019-2020財年的總收入是5988億港元。其中賣地收入1417億港元，占比達到了23.7%。
差餉為210億港元；物業稅為28億港元；土地年租包含在“物業及投資”項目裡，占這
個項目的至少壹半，大概在110億港元左右。我們大致可以推算出來，叁項房地產稅合計每年收入在350億港元左右，占年度財政總收入的5.8%左右。
最近兩年有疫情影響，房地產稅有壹些減免，正常年份占財政收入的比重超過6%。
加上賣地收入，以及房屋交易產生的印花稅（估計在200億元以上），香港財政對土地房屋的總依賴度達到了32%。這個占比，跟中國內地整體水平差不多。
但香港房地產稅占老百姓收入的比重，就明顯低於歐美。大致占了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子，略低於其物業管理費。
再重復壹遍：香港的房地產稅支出，相當於每戶的物業管理費；美國的房地產稅負擔，相當於每戶的水電費。
這恐怕讓那些咬牙切齒，希望通過房地產稅把有房人壹網打盡的“鍵盤俠”失望了。
記住上述事實，有利於我們推算中國房地產稅的負擔水平。
我們先看壹線城市的代表——北京。
根據統計公報和人口普查數據，北京2020年全市居民人均可支配收入為69434元，每戶家庭平均規模為2.31人——每戶家庭平均年收入為16萬元。
按照香港的房地產稅負擔比例——1.4%來計算，則北京每戶居民的房地產稅應該為2245元/每年。
按照美國的負擔比例——3%來計算，則每戶的房地產稅應為4800元/每年。
再看全國。
2020年，全國居民人均可支配收入32189元，每戶家庭2.62人，家庭平均年收入為8.43萬元。
則每戶每年房地產稅，應該在1180元到2529元之間。
這就是中國房地產稅的合理區間。
即便按照3%的較高負擔（美國水平）計算，全國每個家庭都按照每年2529元的水平交稅，目前每年只能征收到1.35萬億元的房地產稅。如果減免首套，恐怕連零頭都收不上來。
如果按照香港負擔水平來征收，所有的國人都繳納（沒有免征套數或者免征面積），每年可以征收6300億元。
無論是6300億，還是1.35萬億，跟每年8到9萬億的賣地收入相比，都是微不足道的。
下面是我的結論：
第壹，中國房地產稅的計稅基礎，不應該是房屋的“評估值”（或者市值），而應該房屋出租的租金。也就是說，按照香港、新加坡的 “租值”計算法，而不是“市值”計算法。
當然，也可以折算為房屋評估值（目前每套房子都有官方計稅評估價）的比重。比如香港每套房屋每年需要繳納的房地產稅，占這套房屋市值的比重，大致是0.037%。
第贰，中國房屋、土地制度已經形成20多年了，推翻原來的“香港模式”、重新學習美國模式，不太現實。
畢竟，美國是土地私有制國家，跟我們的底層邏輯完全不同。
未來中國的土地出讓金仍將是政府“土地收入”的大頭，持有階段的稅收會不斷增加，因為到期的土地將從“躉交地租”變成“年交地租”。與此同時，國家會在增加持有環節稅收的同時，降低交易階段的稅收。但房地產的整體“含稅率”不會下降，反而還會有所上升。
第叁，或許會統壹住宅和非住宅的稅率。
我們以前對非住宅有歧視，商務公寓、寫字樓、商鋪的稅負偏高、土地使用期限偏短，貸款年限偏短、貸款成數偏高。未來至少應該在稅負上統壹，降低商辦類房屋的稅負。
目前全國范圍內，商辦物業擠壓非常嚴重，套牢了大量資金，急需去庫存。
第肆，各地房地產稅率差異會比較大。
仍然維持之前的判斷：有能力征收實質性房地產稅的城市，不到城市總數的30%（包含縣城）。中西部、東北地區大量叁肆伍線城市，由於人口流失，住房空置率上升，壹旦開征實質性房地產稅，會加劇人口流失、資金外流。因此，會有比較大力度的減免政策。
大城市，尤其是有顯著人口流入、住房矛盾比較尖銳的，可能會有累進制、懲罰性的房地產稅，讓擁有多套房的家庭“吐出來”。但有必要這樣做的城市，不會超過15個。操作起來，需要給出的緩沖空間比較大。
比如在南方某大城市，數拾萬原住民在全市擁有大約500萬到600萬套城中村、小產權房或者違法建築，人均大約10套左右。這些房子如果不納入征稅范圍，就太不公平。如果納入，再施加累進制、懲罰性的稅率，可能會引起很大爭議。這些房子發揮了“准保障房”的作用，加稅之後全市房租可能會大幅上漲。
從世界范圍看，對多套房擁有者實施累進制、懲罰性房地產稅率的國家是有的，比如韓國、新加坡。但大多數國家和地區都沒有這樣做，甚至還給擁有多套房的人、企業減稅。
總之，開征房地產稅是壹個非常復雜的問題，“試點先行”是壹個穩妥的方式。
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