[唐博士白话信贷] 特稿：大选后温房地产政策或大变
温哥华的房价会大跌吗？
作者：唐汉
2008年金融危机后，温哥华房价分阶段上涨，2015年又是上涨年。
昨天有投资者打电话，问唐汉: 明年房价走势如何？
她的观点是：中国经济不明朗，股市出问题了，中国买家可能减少，因而，温哥华的房价明年会跌。
唐汉不同意她的观点。
我说：整个大温哥华，别墅就这么多吧。北京人把他们四环路100平方米的房子卖掉，就可以买温哥华别墅。如果1%的北京人到温哥华买房，就可以把温哥华全部别墅买了。
当然这是不可能的。
可是，中国还有上海，还有沿海那么多城市，还有内陆众多省份，他们的孩子到温哥华来读书，为孩子买房子很正常吧。这是一个巨大的潜在买方群。
除了中国，还有印度，还有伊朗，等等。前不久美国与伊朗关系松动，伊朗的钱可以正常进入加拿大，突然之间，西温的房价大涨。为什么？因为西温是伊朗人传统的居住区。当年霍梅尼政变，大批伊朗贵族跑到温哥华，很多人就居住在西温哥华。以前伊朗的钱不能汇入加拿大，现在可以汇款了，伊朗人也加入买房大军了。
这里的关键点是：温哥华是个小城市，是中国、伊朗等富人的后花园。相对于这些巨大的买方群体，温哥华真的太小了。有这样的势态，温哥华的别墅价格，如何会降呢？
温哥华房价是否已到上限？
一般来说，一个城市的房价，由当地经济决定。当地居民的收入水平，决定房价。可是，温哥华房价，好像与当地经济水平无关。
一个简单的案例可以说明问题。以一个注册会计师为例：
在很多城市，注册会计师是中产阶级，他们居住在别墅区。会计师收入10万元左右，可以贷款50万元，加上15万元首付款，就可以购买65万元的房子。在很多城市，这就是一套别墅的价格。可是，65万元在温哥华只能买公寓。
据唐汉了解，温哥华很多专业人士，不管是中国人还是西人，已经无力购买别墅。他们要么买公寓，要么移居到更偏远的地区。
传统的温哥华生活方式变了。
按以前的方式，年轻人努力读书，毕业后成为专业人士。专业人士收入就可以支撑一套别墅，两个小孩子，再养一条狗。现在显然不可能了。
也就是说：温哥华房价上涨，已经影响到当地人的生活。这些当地人都是公民，都有投票权。他们会给政策制定者施加压力。于是，新的政策将出台，限制房价上涨。
现在很多当地人，将房价上涨归结于中国人。不是吗？
中国人到全世界买奢侈品，象买白菜一样；中国人到全世界买房，象买南瓜一样。据说，温哥华西区最贵的区域，一个中国人买了七套房，每个房子住一个姨太太。这个区域，只有一家西人了，其余全是中国人。这些中国家庭要投票，把这个唯一的西人赶走。因为，他太爱管嫌事了。
这样的例子很多。这些例子使当地人恐慌。于是谣言产生了，而且传播很快。这个谣言说：中国人推高温哥华房价。
跟在谣言后面的是行动。
市议会可能出台政策，限制房价上涨
那么，这些当地人会采取什么行动呢？
唐汉假想几种，如下：
第一，当地居民向银行施加压力，不允许银行向中国人（还有其它非加拿大人）贷款。
中国政府使用这种方式，很有效果。
但是，加拿大很难采取这种方式。因为，加拿大五大银行，其政策制定面向整个加拿大。他们不可能专门针对温哥华制定一个限制政策。而且，这种政策有歧视性，可能惹上官非。
第二，加拿大公民说服移民部，让移民部制定政策，减少这些富人移民。实际上，保守党已经这样做了。保守党领导的移民部，粗鲁地一刀切，几十万投资移民和技术移民被无理拒绝。
当然，我们不能说：保守党砍掉几十万移民是为了限制房价；也不能说：这是加拿大当地居民鼓动保守党的结果。
但是，移不了民，仍然可以买房。所以，现在买家非居民很多。
第三，当地居民说服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民买房，限制一家人买两套房。这种行动方式很可能实现。因为，市政策有制定当地政策的权力。
前不久西温市政府差点通过一个法案，限制西温修建大型豪宅。如果这一政策通过，西温的豪宅价格将受到巨大影响。当然，这一法案被否决了。
唐汉认为：目前政党大选，各党派不想在关键时候得罪选民。但，一旦选举完毕，很可能通过市议会制定政策，限制房价大涨。
现在各个城市都有华人议员，比如列治文的区泽光先生，本拿比的王白进先生。我们可以向他们了解情况。
唐汉的个人观点
文章写到这里，也接近尾声了。再总结一下：
1. 一个城市的房价，与当地经济情况强相关。温哥华是个例外。外来购买者是影响温哥华房价的重要因素。
2. 温哥华是一个开放城市，作为中国等国家富人的后花园，其房价仍然有很大上涨空间。因为，供应远远小于需求。除非出现巨大经济变革或政治动荡，这种供需关系将不断推高房价。
3. 温哥华的房价影响当地居民生活方式，当地居民可能给市议会施加压力，制定政策限制房价。这些政策将在大温哥华某个城市开始，其它城市将陆续效防。
以上是文章的结论。另外，还有几个附产品：
1. 不要忘记保守党的粗鲁，正是他们领导的移民部，让数十万家庭移民梦想破灭。10月份的大选，请不要相信他们的谎言。
2. 各个城市的市议会，与我们的生活密切相关。我们可以影响他们，让他们制定有利于我们的政策。选举时，一定要去投票，让我们的代表在市议会，为我们发言。10月份国会议员选举也一样，一定去投票，让我们的代表进入加拿大国会，为我们争取权益。
3. 我们华人在温哥华，不要象在中国一样“事不关已高高挂起”，应当积极参加社区活动，为社区发展尽自己的一份努力。温哥华已经是我们的新家园了。建设好自己的家园，对我们自己，对邻居，对我们的下一代，都很有意义。
4. 最后，房地产作为一种投资，有风险，其价格必然有上限。关注市议会的动向，可以预先做了准备。另外，加拿大投资品种很多，房地产之外，还有更多风景，不要一叶障目。
唐汉博士，加西网特约分析评论师，加拿大政府注册房屋贷款经理，Mortgage Broker。 原加拿大帝国银行CIBC房贷经理，原温哥华城市银行信贷副行长，原中国工商银行信贷审查官员。
[加西网正招聘多名全职sales 待遇优]
已经有 234 人参与评论了, 我也来说几句吧
作者：唐汉
2008年金融危机后，温哥华房价分阶段上涨，2015年又是上涨年。
昨天有投资者打电话，问唐汉: 明年房价走势如何？
她的观点是：中国经济不明朗，股市出问题了，中国买家可能减少，因而，温哥华的房价明年会跌。
唐汉不同意她的观点。
我说：整个大温哥华，别墅就这么多吧。北京人把他们四环路100平方米的房子卖掉，就可以买温哥华别墅。如果1%的北京人到温哥华买房，就可以把温哥华全部别墅买了。
当然这是不可能的。
可是，中国还有上海，还有沿海那么多城市，还有内陆众多省份，他们的孩子到温哥华来读书，为孩子买房子很正常吧。这是一个巨大的潜在买方群。
除了中国，还有印度，还有伊朗，等等。前不久美国与伊朗关系松动，伊朗的钱可以正常进入加拿大，突然之间，西温的房价大涨。为什么？因为西温是伊朗人传统的居住区。当年霍梅尼政变，大批伊朗贵族跑到温哥华，很多人就居住在西温哥华。以前伊朗的钱不能汇入加拿大，现在可以汇款了，伊朗人也加入买房大军了。
这里的关键点是：温哥华是个小城市，是中国、伊朗等富人的后花园。相对于这些巨大的买方群体，温哥华真的太小了。有这样的势态，温哥华的别墅价格，如何会降呢？
温哥华房价是否已到上限？
一般来说，一个城市的房价，由当地经济决定。当地居民的收入水平，决定房价。可是，温哥华房价，好像与当地经济水平无关。
一个简单的案例可以说明问题。以一个注册会计师为例：
在很多城市，注册会计师是中产阶级，他们居住在别墅区。会计师收入10万元左右，可以贷款50万元，加上15万元首付款，就可以购买65万元的房子。在很多城市，这就是一套别墅的价格。可是，65万元在温哥华只能买公寓。
据唐汉了解，温哥华很多专业人士，不管是中国人还是西人，已经无力购买别墅。他们要么买公寓，要么移居到更偏远的地区。
传统的温哥华生活方式变了。
按以前的方式，年轻人努力读书，毕业后成为专业人士。专业人士收入就可以支撑一套别墅，两个小孩子，再养一条狗。现在显然不可能了。
也就是说：温哥华房价上涨，已经影响到当地人的生活。这些当地人都是公民，都有投票权。他们会给政策制定者施加压力。于是，新的政策将出台，限制房价上涨。
现在很多当地人，将房价上涨归结于中国人。不是吗？
中国人到全世界买奢侈品，象买白菜一样；中国人到全世界买房，象买南瓜一样。据说，温哥华西区最贵的区域，一个中国人买了七套房，每个房子住一个姨太太。这个区域，只有一家西人了，其余全是中国人。这些中国家庭要投票，把这个唯一的西人赶走。因为，他太爱管嫌事了。
这样的例子很多。这些例子使当地人恐慌。于是谣言产生了，而且传播很快。这个谣言说：中国人推高温哥华房价。
跟在谣言后面的是行动。
市议会可能出台政策，限制房价上涨
那么，这些当地人会采取什么行动呢？
唐汉假想几种，如下：
第一，当地居民向银行施加压力，不允许银行向中国人（还有其它非加拿大人）贷款。
中国政府使用这种方式，很有效果。
但是，加拿大很难采取这种方式。因为，加拿大五大银行，其政策制定面向整个加拿大。他们不可能专门针对温哥华制定一个限制政策。而且，这种政策有歧视性，可能惹上官非。
第二，加拿大公民说服移民部，让移民部制定政策，减少这些富人移民。实际上，保守党已经这样做了。保守党领导的移民部，粗鲁地一刀切，几十万投资移民和技术移民被无理拒绝。
当然，我们不能说：保守党砍掉几十万移民是为了限制房价；也不能说：这是加拿大当地居民鼓动保守党的结果。
但是，移不了民，仍然可以买房。所以，现在买家非居民很多。
第三，当地居民说服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民买房，限制一家人买两套房。这种行动方式很可能实现。因为，市政策有制定当地政策的权力。
前不久西温市政府差点通过一个法案，限制西温修建大型豪宅。如果这一政策通过，西温的豪宅价格将受到巨大影响。当然，这一法案被否决了。
唐汉认为：目前政党大选，各党派不想在关键时候得罪选民。但，一旦选举完毕，很可能通过市议会制定政策，限制房价大涨。
现在各个城市都有华人议员，比如列治文的区泽光先生，本拿比的王白进先生。我们可以向他们了解情况。
唐汉的个人观点
文章写到这里，也接近尾声了。再总结一下：
1. 一个城市的房价，与当地经济情况强相关。温哥华是个例外。外来购买者是影响温哥华房价的重要因素。
2. 温哥华是一个开放城市，作为中国等国家富人的后花园，其房价仍然有很大上涨空间。因为，供应远远小于需求。除非出现巨大经济变革或政治动荡，这种供需关系将不断推高房价。
3. 温哥华的房价影响当地居民生活方式，当地居民可能给市议会施加压力，制定政策限制房价。这些政策将在大温哥华某个城市开始，其它城市将陆续效防。
以上是文章的结论。另外，还有几个附产品：
1. 不要忘记保守党的粗鲁，正是他们领导的移民部，让数十万家庭移民梦想破灭。10月份的大选，请不要相信他们的谎言。
2. 各个城市的市议会，与我们的生活密切相关。我们可以影响他们，让他们制定有利于我们的政策。选举时，一定要去投票，让我们的代表在市议会，为我们发言。10月份国会议员选举也一样，一定去投票，让我们的代表进入加拿大国会，为我们争取权益。
3. 我们华人在温哥华，不要象在中国一样“事不关已高高挂起”，应当积极参加社区活动，为社区发展尽自己的一份努力。温哥华已经是我们的新家园了。建设好自己的家园，对我们自己，对邻居，对我们的下一代，都很有意义。
4. 最后，房地产作为一种投资，有风险，其价格必然有上限。关注市议会的动向，可以预先做了准备。另外，加拿大投资品种很多，房地产之外，还有更多风景，不要一叶障目。
唐汉博士，加西网特约分析评论师，加拿大政府注册房屋贷款经理，Mortgage Broker。 原加拿大帝国银行CIBC房贷经理，原温哥华城市银行信贷副行长，原中国工商银行信贷审查官员。
[加西网正招聘多名全职sales 待遇优]
| 分享: |
| 注： |
| 延伸阅读 | 更多... |
 内幕:温哥华唐人街如何被抄底的？ (2条评论) |
四川同乡联谊会及川菜厨艺大评比 |
| 求换现金！加拿大身份值$2000万！ (14条评论) |
白话信贷:谈谈加拿大的民间借贷 |
| 唐博士白话信贷:建筑贷款真实利率 (1条评论) |
温哥华的土地贷款和建筑开发贷款 |
| 白话信贷:大温地产开发的一些细节 |
白话信贷(6)：加拿大的民间借贷 |
| 白话信贷(5)中资房地产开发案例 (1条评论) |
白话信贷之实权人物:信贷审查官 |
推荐: