[劉海影談股論經] 全球化如何影響房地產市場？
筆者相信，在以後壹個相當長時間內，“全球化”將是資本市場的核心話題。如果 對此缺乏認識，投資者將會付出慘重的代價。
贰戰之後，日本、歐洲的復蘇仍然是在舊體制中發生的現象。60年代之後，亞洲肆小龍的興起是全球化浪潮的初試啼聲。80年代之後以中國為代表的亞洲壹大批國家快速融入全球經濟才正式拉開了全球化的大幕。經過90年代壹系列金融危機的考驗，全球化在進入21世紀之後正式成爲統治性的世界潮流。這個潮流為許多國家提供了快速趕超的機遇，也在發達國家以及全球資本市場造成深刻的變化。
明年，美國的進口規模將在歷史上首次超越政府收入，標誌著美國經濟從壹個相對封閉的大國經濟轉變為壹個開放經濟。美國經濟的開放，是全球化的第壹個推動力。
（作爲全球唯壹有意義的貿易逆差，美國的貿易赤字為全球化提供了潤滑劑。上圖顯示的是各地區貿易順差或逆差占全球GDP的比例。數據來源：IMF）
全球化的第贰個推動力，是以中國、東盟各國為代表的壹系列國家對經濟開放的堅定追求。更加開放的發展中國家經濟使得發展機會得以從發達國家輸出到發展中國家，兩種水平經濟體之間在發展水平上的落差終於有機會轉化為發展中國家天然的、充沛的發展動力。全球經濟最近壹段時間的傑出表相崿与全球化用{豢煞指畹慕裘芰獋S。
（最近30多年來，隨著全球化潮流漸起，全球經濟增長速度逐漸加快。上圖中紅線代表全球真實GDP增長速度趨勢。可以看到，進入80年代之後，全球經濟的穩定程度大幅改善，增長趨勢也壹直穩健攀升。數據來源：IMF）
以美國為代表的發達國家也深刻感受到了全球化的衝擊。當發展中國家擁有更加充沛的發展機會的同時，發達國家擁有更好的資源配置機制。隨著美國占據全球貿易的話語權、隨著全球經濟追隨擴大的美國貿易赤字而越來越深地美元化，以美國為中心的發達國家組建承擔起配置資源、創造貨幣的功能。越來越多的投資機會被拿到全球平臺上來進行評估，債券發行、股票交易、直接投資，無不顯示出強烈的全球化痕跡。
（新興市場中融資量持續大幅攀升。數據來源：IMF）
更重要的是，利率、匯率等關鍵變量在更大的程度上由全球化力量決定，而不是國別力量決定。以美國為例，美國國債中長期收益率基本脫離美聯儲的掌控範圍：在美聯儲激烈提高短期利率達4個百分點的時期內，中長期國債利率幾乎沒有變動。通過美元化而創生的國際貨幣大規模回流美國，買入美國國債，壓低了中長期利率。
（包括美國在內的發達國家長期真實利率在過去27年中不斷降低。數據來源：IMF）
近年來發達國家普遍經歷的房地產繁榮，與此有緊密關聯。當金融抑制在全球範圍內被大規模降低之時，資金的使用成本在全球範圍內都得到大幅降低。目前出現的國債收益率倒掛現象，並不説明長期增長前景不佳，更多地是表明全球化潮流壓倒民族國家，開始主導中長期利率走勢。鑒於中國、印度、亞洲其他國家、巴西、東歐各國等國家的經濟發展勢頭無法逆轉，鑒於全球金融深化的趨勢無法逆轉，在可以預見的未來，收益率低企將是壹個長期存在的現象。這對房地產這樣的信用投資品種，提供了支撐。
下圖顯示，在過去30年中，美國房屋價格的平均增長速度為5.6%：
（1976年~2006年美國同等質量房屋價格年增長速度。數據來源：OFHEO）
不過，70年代顯示的高增長速度並不真實：當時的通貨膨脹速度遠高於現在。如果考慮通貨膨脹因素進行調整，美國房屋真實價格的增長速度僅有1.8%：
（1976年~2006年美國同等質量房屋價格年增長速度。數據來源：RiskFile）
上圖顯示，近年來，美國房屋真實價格取得了最高增長速度。我們的定量分析顯示，影響房地產活動最大的幾個因素，分別是：失業率、生産率、通貨膨脹率以及中期利率。
（新房銷售量的決定因素。數據來源：RiskFile）
很明顯，近年來美國失業率降低、生産效率提高、中期利率維持在較低水準，共同支持了房地产热潮湧蠋而所有諒T┫窒螅己腿蚧兄苯印⒔裘艿牧獋S。
當然，隨著以上幾個關鍵因素出現變化，美國房地產市場也隨之降溫。但在全球化潮流支持之下，房地產價格很難出現大幅滑落。
[加西網正招聘多名全職sales 待遇優]
無評論不新聞，發表壹下您的意見吧
贰戰之後，日本、歐洲的復蘇仍然是在舊體制中發生的現象。60年代之後，亞洲肆小龍的興起是全球化浪潮的初試啼聲。80年代之後以中國為代表的亞洲壹大批國家快速融入全球經濟才正式拉開了全球化的大幕。經過90年代壹系列金融危機的考驗，全球化在進入21世紀之後正式成爲統治性的世界潮流。這個潮流為許多國家提供了快速趕超的機遇，也在發達國家以及全球資本市場造成深刻的變化。
明年，美國的進口規模將在歷史上首次超越政府收入，標誌著美國經濟從壹個相對封閉的大國經濟轉變為壹個開放經濟。美國經濟的開放，是全球化的第壹個推動力。
（作爲全球唯壹有意義的貿易逆差，美國的貿易赤字為全球化提供了潤滑劑。上圖顯示的是各地區貿易順差或逆差占全球GDP的比例。數據來源：IMF）
全球化的第贰個推動力，是以中國、東盟各國為代表的壹系列國家對經濟開放的堅定追求。更加開放的發展中國家經濟使得發展機會得以從發達國家輸出到發展中國家，兩種水平經濟體之間在發展水平上的落差終於有機會轉化為發展中國家天然的、充沛的發展動力。全球經濟最近壹段時間的傑出表相崿与全球化用{豢煞指畹慕裘芰獋S。
（最近30多年來，隨著全球化潮流漸起，全球經濟增長速度逐漸加快。上圖中紅線代表全球真實GDP增長速度趨勢。可以看到，進入80年代之後，全球經濟的穩定程度大幅改善，增長趨勢也壹直穩健攀升。數據來源：IMF）
以美國為代表的發達國家也深刻感受到了全球化的衝擊。當發展中國家擁有更加充沛的發展機會的同時，發達國家擁有更好的資源配置機制。隨著美國占據全球貿易的話語權、隨著全球經濟追隨擴大的美國貿易赤字而越來越深地美元化，以美國為中心的發達國家組建承擔起配置資源、創造貨幣的功能。越來越多的投資機會被拿到全球平臺上來進行評估，債券發行、股票交易、直接投資，無不顯示出強烈的全球化痕跡。
（新興市場中融資量持續大幅攀升。數據來源：IMF）
更重要的是，利率、匯率等關鍵變量在更大的程度上由全球化力量決定，而不是國別力量決定。以美國為例，美國國債中長期收益率基本脫離美聯儲的掌控範圍：在美聯儲激烈提高短期利率達4個百分點的時期內，中長期國債利率幾乎沒有變動。通過美元化而創生的國際貨幣大規模回流美國，買入美國國債，壓低了中長期利率。
（包括美國在內的發達國家長期真實利率在過去27年中不斷降低。數據來源：IMF）
近年來發達國家普遍經歷的房地產繁榮，與此有緊密關聯。當金融抑制在全球範圍內被大規模降低之時，資金的使用成本在全球範圍內都得到大幅降低。目前出現的國債收益率倒掛現象，並不説明長期增長前景不佳，更多地是表明全球化潮流壓倒民族國家，開始主導中長期利率走勢。鑒於中國、印度、亞洲其他國家、巴西、東歐各國等國家的經濟發展勢頭無法逆轉，鑒於全球金融深化的趨勢無法逆轉，在可以預見的未來，收益率低企將是壹個長期存在的現象。這對房地產這樣的信用投資品種，提供了支撐。
下圖顯示，在過去30年中，美國房屋價格的平均增長速度為5.6%：
（1976年~2006年美國同等質量房屋價格年增長速度。數據來源：OFHEO）
不過，70年代顯示的高增長速度並不真實：當時的通貨膨脹速度遠高於現在。如果考慮通貨膨脹因素進行調整，美國房屋真實價格的增長速度僅有1.8%：
（1976年~2006年美國同等質量房屋價格年增長速度。數據來源：RiskFile）
上圖顯示，近年來，美國房屋真實價格取得了最高增長速度。我們的定量分析顯示，影響房地產活動最大的幾個因素，分別是：失業率、生産率、通貨膨脹率以及中期利率。
（新房銷售量的決定因素。數據來源：RiskFile）
很明顯，近年來美國失業率降低、生産效率提高、中期利率維持在較低水準，共同支持了房地产热潮湧蠋而所有諒T┫窒螅己腿蚧兄苯印⒔裘艿牧獋S。
當然，隨著以上幾個關鍵因素出現變化，美國房地產市場也隨之降溫。但在全球化潮流支持之下，房地產價格很難出現大幅滑落。
[加西網正招聘多名全職sales 待遇優]
| 分享: |
| 注： |
| 延伸閱讀 | 更多... |
 博客：美國房地產泡沫,伯南克錯了麼？ |
博客：過剩生產力是中國經濟最大隱憂 |
| 劉海影專欄：美國經濟痛苦轉身（圖） |
劉海影專欄：中國經濟難盼V型反轉(圖) |
| 劉海影經濟短評：房地產、工業與股市 |
劉海影專欄：牛市真的已經開始了嗎？ |
| 劉海影博客：美國樓市仍走在觸底之路 |
海影專欄：美聯儲是否會點燃通貨膨脹？ (2條評論) |
| 博客：美國房地產仍然處在黑暗隧道中 (1條評論) |
全球經濟形勢展望——2009誰最痛苦? |
推薦: