溫村公布救助計劃 保護住房項目
加西網編譯報道：持續的房市滯銷，房價下降，經濟疲軟雖然讓普通民眾的房屋負擔性有所提高，但也給建築商們帶來了困難。
面對日益惡化的發展環境，包括高昂的建設和融資成本、租金和銷售價格走弱、停滯的住房項目數量不斷增加以及經濟疲軟，溫哥華市工作人員發布了壹系列全面提案，旨在增強開發可行性並保護由私人和非營利建築商產生的城市住房儲備。
這些詳盡的建議將於下周由溫哥華市議會提交和審議，概述了數拾項結構性、監管和財務變革，這些變革共同構成了該市數拾年來最重要的發展系統調整之壹。
市政府工作人員警告說，持續的經濟衰退雖然為租戶和潛在買家帶來了壹些短期緩解，但對開發商和整個住房供應造成極其危險的局面，因為目前提出的項目需要多年才能實現——還需經過審查和審批程序。 隨後是施工。當前開發力度的強弱將決定未來住房的可負擔性——新供應是否能夠充分滿足未來周期性的需求回升。
由於售前活動的崩潰，購房選擇受到限制，開發商未能獲得足夠的承諾和首付款，未能達到與銀行和投資者完全解鎖建築融資貸款協議所需的最低門檻。這種能力使得抵押貸款還款變得困難，並阻礙了項目的啟動。
自疫情前幾年起，開發商們壹直將注意力從持續疲弱的公寓擁有權市場轉向建設有保障的專用市場租賃住房。然而，由於建築融資等原因，這類租賃住房項目如今也越來越難以實現，許多近期項目的建設依賴於省級和聯邦政府的低成本貸款項目
此外，所有類型的建築都受到了建築設備、材料和勞動力市場成本的驚人上漲沖擊——今年由於加拿大-美國的關系，這些成本顯著上升。貿易緊張局勢加劇了之前因疫情引發的通脹——再加上城市高昂的土地成本。
據市政府工作人員稱，大溫地區新建樓宇租金同比下跌4%至7%，基准公寓價格則下跌約5%。市場趨緩對家庭而言是利好消息，但市政府工作人員強調，若投入成本未能同步下降，萎縮的市場可能導致新建築停工，抵消近期住房供應增長帶來的可負擔性改善效果，並削減建築業及相關行業的就業崗位。
市政府工作人員將當前時刻描述為需要“持續的政策行動”，以保持朝著城市可負擔性和供應目標邁進的動力。
他們估計，超過2萬套新住房，分布在250個活躍應用中，將受益於市政府相關成本削減及流程放寬和改進的綜合救助方案措施，將使全市開發成本總計降低高達1億加元。
市政府工作人員表示，這些變化——比如采用標准化審批條件、加快下水道系統審查速度以及允許停車設計更具靈活性——可以縮短市政審查和審批流程肆到六個月。他們還可以將所需的場外工作成本削減多達壹半，為開發商每個項目節省160萬至580萬加元。
市政府工作人員建議的核心是擬議中的兩年租賃開發救助計劃（RDRP），這是壹項旨在拯救在當前經濟條件下陷入困境的中層建築和高層高層租賃住房項目的新舉措。
該項目將放寬低於市場價租賃住房單元的可負擔性要求，通過將起始租金與加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）的全市平均水平對齊。根據現行規定，低於市場價的租賃住房價格必須至少比CMHC平均水平低20%，市政府工作人員表示，隨著建設和借貸成本的飆升，這壹標准已變得不可持續。
雖然修訂後的租金仍明顯低於新建築，但預計調整將帶來實質性影響——足以推動許多擬議項目重返財務可行性，遠離取消的困境。
救助計劃還引入了適度提高建築高度和密度的可能性，並允許全市及區域特定開發成本征收（DCLs）以獲得符合條件的租賃住房樓層面積。
作為放寬限制的交換條件，推進開發提案的開發商必須在2027年12月15日這個嚴格截止日期前獲得市議會批准並啟動建設（需在重新劃分用地類別獲批後24個月內開工），確保政策紅利轉化為實際住宅而非紙上空談。
市政工作人員還提議對市政府的公寓設計法規進行廣泛標准化。多年來，關於儲藏、單元大小比例（臥室數量）、自然采光、陽台和共享設施空間的規則主要存在於指導方針而非附例中，導致談判曠日持久且結果不壹致。
相反，市政府工作人員試圖通過將明確且可預測的標准直接嵌入分區法規，來終結這種做法。
擬議調整包括簡化住宅儲物空間要求，取消陽台及公共區域的最大面積限制，並規定新建公寓樓中至少35%的住宅需配備兩間或以上臥室，其中5%須為叁間或以上臥室——該要求同時適用於分層產權公寓和保障性專用租賃住房。相較之下，現行規定僅要求分層產權公寓和租賃住房各達到10%的配比（且無最低配額要求）。（無最低比例要求）。
此外，這些變化還將為無窗（內側）房間引入壹些有限的新靈活性。
市政府工作人員認為，這些變更將減少不確定性，縮短審核時間，並反映更現代的宜居性和設計理解。
另壹個值得注意的建議是啟動可實現的住房所有權試點重新分區政策（AHOPRP）。針對市議會推動為中產階級和首次購房者創造新方式的努力，市政府工作人員提議在主幹道旁的特定地塊允許肆層分層市場共管公寓開發——這些地塊通常保留給有擔保的專用租賃住房。
財政工具也是市政府建議的主要重點，例如臨時降低全市開發成本征費率20%——這壹重要舉措將直接降低住宅和非住宅項目的開發成本。
為配合此項削減措施，市政府工作人員呼吁對現行發展成本費（DCL）延期支付計劃進行全面改革。根據現行規定，大型項目可分叁期支付發展成本費。未來修訂後的制度將與2026年1月生效的省級法規保持壹致，允許開發商在獲得首張建築許可前僅支付25%的費用，其余75%可延期至建築投入使用或肆年期限屆滿時支付。此外，可采用擔保債券替代信用證形式，避免占用潛在的建築融資資金。
市政府工作人員稱這對開發商來說是壹次重大現金流改善，但也承認這給城市帶來了可觀的臨時收入缺口——可能高達3億加元。為緩解這壹問題，市政府工作人員提出了壹個為期10年的臨時融資計劃，該計劃通過未來的DCL收款來償還。即使采取了緩解措施，市政府也指出，壹些市政府規劃的基礎設施和設施項目可能需要分階段或推遲。
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面對日益惡化的發展環境，包括高昂的建設和融資成本、租金和銷售價格走弱、停滯的住房項目數量不斷增加以及經濟疲軟，溫哥華市工作人員發布了壹系列全面提案，旨在增強開發可行性並保護由私人和非營利建築商產生的城市住房儲備。
這些詳盡的建議將於下周由溫哥華市議會提交和審議，概述了數拾項結構性、監管和財務變革，這些變革共同構成了該市數拾年來最重要的發展系統調整之壹。
市政府工作人員警告說，持續的經濟衰退雖然為租戶和潛在買家帶來了壹些短期緩解，但對開發商和整個住房供應造成極其危險的局面，因為目前提出的項目需要多年才能實現——還需經過審查和審批程序。 隨後是施工。當前開發力度的強弱將決定未來住房的可負擔性——新供應是否能夠充分滿足未來周期性的需求回升。
由於售前活動的崩潰，購房選擇受到限制，開發商未能獲得足夠的承諾和首付款，未能達到與銀行和投資者完全解鎖建築融資貸款協議所需的最低門檻。這種能力使得抵押貸款還款變得困難，並阻礙了項目的啟動。
自疫情前幾年起，開發商們壹直將注意力從持續疲弱的公寓擁有權市場轉向建設有保障的專用市場租賃住房。然而，由於建築融資等原因，這類租賃住房項目如今也越來越難以實現，許多近期項目的建設依賴於省級和聯邦政府的低成本貸款項目
此外，所有類型的建築都受到了建築設備、材料和勞動力市場成本的驚人上漲沖擊——今年由於加拿大-美國的關系，這些成本顯著上升。貿易緊張局勢加劇了之前因疫情引發的通脹——再加上城市高昂的土地成本。
據市政府工作人員稱，大溫地區新建樓宇租金同比下跌4%至7%，基准公寓價格則下跌約5%。市場趨緩對家庭而言是利好消息，但市政府工作人員強調，若投入成本未能同步下降，萎縮的市場可能導致新建築停工，抵消近期住房供應增長帶來的可負擔性改善效果，並削減建築業及相關行業的就業崗位。
市政府工作人員將當前時刻描述為需要“持續的政策行動”，以保持朝著城市可負擔性和供應目標邁進的動力。
他們估計，超過2萬套新住房，分布在250個活躍應用中，將受益於市政府相關成本削減及流程放寬和改進的綜合救助方案措施，將使全市開發成本總計降低高達1億加元。
市政府工作人員表示，這些變化——比如采用標准化審批條件、加快下水道系統審查速度以及允許停車設計更具靈活性——可以縮短市政審查和審批流程肆到六個月。他們還可以將所需的場外工作成本削減多達壹半，為開發商每個項目節省160萬至580萬加元。
市政府工作人員建議的核心是擬議中的兩年租賃開發救助計劃（RDRP），這是壹項旨在拯救在當前經濟條件下陷入困境的中層建築和高層高層租賃住房項目的新舉措。
該項目將放寬低於市場價租賃住房單元的可負擔性要求，通過將起始租金與加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）的全市平均水平對齊。根據現行規定，低於市場價的租賃住房價格必須至少比CMHC平均水平低20%，市政府工作人員表示，隨著建設和借貸成本的飆升，這壹標准已變得不可持續。
雖然修訂後的租金仍明顯低於新建築，但預計調整將帶來實質性影響——足以推動許多擬議項目重返財務可行性，遠離取消的困境。
救助計劃還引入了適度提高建築高度和密度的可能性，並允許全市及區域特定開發成本征收（DCLs）以獲得符合條件的租賃住房樓層面積。
作為放寬限制的交換條件，推進開發提案的開發商必須在2027年12月15日這個嚴格截止日期前獲得市議會批准並啟動建設（需在重新劃分用地類別獲批後24個月內開工），確保政策紅利轉化為實際住宅而非紙上空談。
市政工作人員還提議對市政府的公寓設計法規進行廣泛標准化。多年來，關於儲藏、單元大小比例（臥室數量）、自然采光、陽台和共享設施空間的規則主要存在於指導方針而非附例中，導致談判曠日持久且結果不壹致。
相反，市政府工作人員試圖通過將明確且可預測的標准直接嵌入分區法規，來終結這種做法。
擬議調整包括簡化住宅儲物空間要求，取消陽台及公共區域的最大面積限制，並規定新建公寓樓中至少35%的住宅需配備兩間或以上臥室，其中5%須為叁間或以上臥室——該要求同時適用於分層產權公寓和保障性專用租賃住房。相較之下，現行規定僅要求分層產權公寓和租賃住房各達到10%的配比（且無最低配額要求）。（無最低比例要求）。
此外，這些變化還將為無窗（內側）房間引入壹些有限的新靈活性。
市政府工作人員認為，這些變更將減少不確定性，縮短審核時間，並反映更現代的宜居性和設計理解。
另壹個值得注意的建議是啟動可實現的住房所有權試點重新分區政策（AHOPRP）。針對市議會推動為中產階級和首次購房者創造新方式的努力，市政府工作人員提議在主幹道旁的特定地塊允許肆層分層市場共管公寓開發——這些地塊通常保留給有擔保的專用租賃住房。
財政工具也是市政府建議的主要重點，例如臨時降低全市開發成本征費率20%——這壹重要舉措將直接降低住宅和非住宅項目的開發成本。
為配合此項削減措施，市政府工作人員呼吁對現行發展成本費（DCL）延期支付計劃進行全面改革。根據現行規定，大型項目可分叁期支付發展成本費。未來修訂後的制度將與2026年1月生效的省級法規保持壹致，允許開發商在獲得首張建築許可前僅支付25%的費用，其余75%可延期至建築投入使用或肆年期限屆滿時支付。此外，可采用擔保債券替代信用證形式，避免占用潛在的建築融資資金。
市政府工作人員稱這對開發商來說是壹次重大現金流改善，但也承認這給城市帶來了可觀的臨時收入缺口——可能高達3億加元。為緩解這壹問題，市政府工作人員提出了壹個為期10年的臨時融資計劃，該計劃通過未來的DCL收款來償還。即使采取了緩解措施，市政府也指出，壹些市政府規劃的基礎設施和設施項目可能需要分階段或推遲。
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