[地產投資] 出售第2套房這3招能幫賣家減少稅
（加西網綜合）加拿大人對於房地產擁有極高的熱情，過去幾拾年的房價飛漲讓很多房主看到了房產增值的潛力，除去那些玩短線的炒房者以外，還有很多房產業主在長期持有之後出售房屋，獲取巨大的經濟收益。
然而，如果擁有不止壹套房產，那麼在出售第贰套、或是更多房產時，將面臨繳納資本利得稅的重稅。如何恰當合理合法的減少這項稅收呢？金融專家提供了叁種措施：
出售贰手房產，無論是度假屋還是城市中的公寓、共管物業等，都能為業主帶來可觀的利潤，但同時，也會導致巨額稅款。因為出售贰手房產的利潤需繳納資本利得稅，這意味著收益的壹半需要按賣方的邊際稅率征稅。
但是，賣家可以使用壹些技巧來降低應稅資本收益。
拆分主要居所豁免
主要居所豁免允許加拿大人出售他們的主要住房時，無需為利潤納稅。對於擁有多處房產的人，他們可以策略性地在他們的房屋之間分配免稅額，以減輕他們的稅收負擔。
財務公司 Open Access Ltd. 的注冊財務規劃師兼財務規劃總監 Cindy Marques 表示，選擇哪些房產可以免稅取決於房主對於資金的態度。業主是希望優先考慮今天的現金流還是以後的現金流量？
Marques 說，無論您是在出售度假小屋還是在出售實際居住的房子，可能需要考慮，當初購買這兩處房產的目的是什麼，到目前為止它們升值了多少？如果您正在出售別墅，並且不想現在處理大筆稅單，可以將其指定為所有或部分年份的主要住所，這樣應稅收益就可以完全免稅或大幅減少。
此外，人壽保險也是壹個要考慮的因素，因為它可以處理個人死後的最終稅單。
如果賣家沒有人壽保險並且不想在死後大筆稅款侵蝕遺產，最好為實際房屋保留主要居所豁免。但是，如果人壽保險賠付將涵蓋您遺產的大部分或全部納稅義務，那麼您可以將次要房產指定為您的主要住所，以立即實現銷售利潤最大化。
出租房產或出租房屋的壹部分可能會使事情復雜化，因為主要住宅豁免不適用於或以其他方式按比例分配給未用作出租房屋的部分，具體取決於業主的獨特情況。
報稅軟件公司 UFile 的國家稅務專家 Gerry Vittoratos 就此進壹步解釋稱，業主必須自己決定究竟怎麼拆分主要住所的豁免權能夠獲取最大利潤、減少資本利得稅。這個過程中，沒有所謂神奇的公式。
對房主來說幸運的是，加拿大政府對將房產作為主要住所的要求相當低。
以壹間小度假屋為例，Vittoratos 說，如果業主在壹年中的某個時候至少待了壹個周末，那很可能足以對該房產申請豁免。
申報所有銷售的費用
出售房屋看似賺錢，但其實各項開銷仍然不少，包括法律費用、房地產經紀人傭金和房屋維修等。
Marques 說，對於賣家來說，所有這些都可以從收益中扣除。
在申報資本利得稅之前，房主可以將尋找買家的費用、給房地產經紀人或經紀人的傭金、法律費用、土地轉讓稅、銷售廣告費用等等，所有任何費用都申報作為出售房產的支出費用，按照成本將其從收益中扣除。
關於裝修，則相對復雜，需要證明裝修是必須的，但其中，重新刷漆無法算作必須的支出成本，但其他包括屋頂、地基、地下室的維修都可以申請，因為它們是結構的組成部分。
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出售贰手房產，無論是度假屋還是城市中的公寓、共管物業等，都能為業主帶來可觀的利潤，但同時，也會導致巨額稅款。因為出售贰手房產的利潤需繳納資本利得稅，這意味著收益的壹半需要按賣方的邊際稅率征稅。
但是，賣家可以使用壹些技巧來降低應稅資本收益。
拆分主要居所豁免
主要居所豁免允許加拿大人出售他們的主要住房時，無需為利潤納稅。對於擁有多處房產的人，他們可以策略性地在他們的房屋之間分配免稅額，以減輕他們的稅收負擔。
財務公司 Open Access Ltd. 的注冊財務規劃師兼財務規劃總監 Cindy Marques 表示，選擇哪些房產可以免稅取決於房主對於資金的態度。業主是希望優先考慮今天的現金流還是以後的現金流量？
Marques 說，無論您是在出售度假小屋還是在出售實際居住的房子，可能需要考慮，當初購買這兩處房產的目的是什麼，到目前為止它們升值了多少？如果您正在出售別墅，並且不想現在處理大筆稅單，可以將其指定為所有或部分年份的主要住所，這樣應稅收益就可以完全免稅或大幅減少。
此外，人壽保險也是壹個要考慮的因素，因為它可以處理個人死後的最終稅單。
如果賣家沒有人壽保險並且不想在死後大筆稅款侵蝕遺產，最好為實際房屋保留主要居所豁免。但是，如果人壽保險賠付將涵蓋您遺產的大部分或全部納稅義務，那麼您可以將次要房產指定為您的主要住所，以立即實現銷售利潤最大化。
出租房產或出租房屋的壹部分可能會使事情復雜化，因為主要住宅豁免不適用於或以其他方式按比例分配給未用作出租房屋的部分，具體取決於業主的獨特情況。
報稅軟件公司 UFile 的國家稅務專家 Gerry Vittoratos 就此進壹步解釋稱，業主必須自己決定究竟怎麼拆分主要住所的豁免權能夠獲取最大利潤、減少資本利得稅。這個過程中，沒有所謂神奇的公式。
對房主來說幸運的是，加拿大政府對將房產作為主要住所的要求相當低。
以壹間小度假屋為例，Vittoratos 說，如果業主在壹年中的某個時候至少待了壹個周末，那很可能足以對該房產申請豁免。
申報所有銷售的費用
出售房屋看似賺錢，但其實各項開銷仍然不少，包括法律費用、房地產經紀人傭金和房屋維修等。
Marques 說，對於賣家來說，所有這些都可以從收益中扣除。
在申報資本利得稅之前，房主可以將尋找買家的費用、給房地產經紀人或經紀人的傭金、法律費用、土地轉讓稅、銷售廣告費用等等，所有任何費用都申報作為出售房產的支出費用，按照成本將其從收益中扣除。
關於裝修，則相對復雜，需要證明裝修是必須的，但其中，重新刷漆無法算作必須的支出成本，但其他包括屋頂、地基、地下室的維修都可以申請，因為它們是結構的組成部分。
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