[美国地产] 倒按揭 美国式"以房养老"有何特点
美国式“以房养老”有什么特点 文:乔磊
据报道，中国国务院在关于加快发展养老服务业的若干意见中提出，“以房养老”将在全国范围开展试点。《意见》称，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。 “老年人住房反向抵押养老保险”即“以房养老”，也被称为“倒按揭”，老年人把自己的住房作为抵押担保物，向银行贷款作为自己养老的费用。
西方一些国家推出的住房反向抵押贷款是专门为老人屋主提供的一种贷款，其目的是希望中低收入的老人通过对住房资产的抵押，能够获得一定的收入 并使晚年生活过得更舒适。美国最早出现住房反向抵押贷款是在1961年，但发展非常缓慢，从1990年到2000年10年间每年使用住房反向抵押贷款的老 年屋主不到10000人。2002年，使用使用住房反向抵押贷款的屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押贷款的老年屋主数量达到一个高 峰，当年有11.5万老年屋主获得了住房反向抵押贷款。2010年后使用住房反向抵押贷款开始大幅下滑，2011年美国获得住房反向抵押贷款的屋主人数为 7.2万人。从1990年到2011年，全美共有74万老年屋主使用了住房反向抵押贷款。美国老年人利用住房反向抵押贷款一共可获得多少资金呢？从该项目 创立到2011年，老年屋主的住房价值为1660亿美元，而这些屋主可获得的资金为1140亿（未经过通货膨胀调正）美元。相关的报告认为，住房反向抵押 贷款前景可观，因为美国婴儿潮一代正开始步入退休的高峰期。在4300万婴儿潮一代家庭中有3200万户家庭拥有住房，住房净值的中位价值为10.8万美 元。
屋主获得住房反向抵押贷款金额的最高额度是考虑是否采用这种形式的一个因素，最高贷款额度就是屋主最多能拿到多少钱，这主要依据屋主的年龄、 住房市值等因素决定，美国政府相关部门的规定是屋主可获得最高贷款额度在住房市值的51%至77%之间。所以如何制定比较精确的标准就很重要，如果在执行 标准时参杂人为因素，就可能出现不公平现象，这在中国更需要注意的。在领取资金上分两种情形，一是大额领取，二是按月领取。在贷款利息上有固定利率和浮动 利率两种。调查的结果显示，美国7成获得住房反向抵押贷款的屋主是采用大额领取资金的方式，他们用这些钱去还债或是干别的事，钱用在日常生活中的较少。正 可谓今朝有酒今朝醉，但这样做的结果可能会影响老年人以后的生活，钱现在花光了，到需要用钱的时候又没钱了。
美国住房反向抵押贷款几乎全部是由联邦住房管理局担保，在维护贷款机构和消费者利益上政府要做什么呢？首先是保障屋主的利益，保证使用反向抵 押贷款的屋主得到他们协议中所获得资金，即使金融机构出现危机或倒闭，也不会影响屋主的权益。其次，屋主即使生前获得的资金超过住房市值，政府保险都会把 这个窟窿填满。第三是保障贷款机构的利益，住房卖掉后，不论住房价值缩水多少，贷款机构都可获得原定的住房市值金额。
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据报道，中国国务院在关于加快发展养老服务业的若干意见中提出，“以房养老”将在全国范围开展试点。《意见》称，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。 “老年人住房反向抵押养老保险”即“以房养老”，也被称为“倒按揭”，老年人把自己的住房作为抵押担保物，向银行贷款作为自己养老的费用。
西方一些国家推出的住房反向抵押贷款是专门为老人屋主提供的一种贷款，其目的是希望中低收入的老人通过对住房资产的抵押，能够获得一定的收入 并使晚年生活过得更舒适。美国最早出现住房反向抵押贷款是在1961年，但发展非常缓慢，从1990年到2000年10年间每年使用住房反向抵押贷款的老 年屋主不到10000人。2002年，使用使用住房反向抵押贷款的屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押贷款的老年屋主数量达到一个高 峰，当年有11.5万老年屋主获得了住房反向抵押贷款。2010年后使用住房反向抵押贷款开始大幅下滑，2011年美国获得住房反向抵押贷款的屋主人数为 7.2万人。从1990年到2011年，全美共有74万老年屋主使用了住房反向抵押贷款。美国老年人利用住房反向抵押贷款一共可获得多少资金呢？从该项目 创立到2011年，老年屋主的住房价值为1660亿美元，而这些屋主可获得的资金为1140亿（未经过通货膨胀调正）美元。相关的报告认为，住房反向抵押 贷款前景可观，因为美国婴儿潮一代正开始步入退休的高峰期。在4300万婴儿潮一代家庭中有3200万户家庭拥有住房，住房净值的中位价值为10.8万美 元。
屋主获得住房反向抵押贷款金额的最高额度是考虑是否采用这种形式的一个因素，最高贷款额度就是屋主最多能拿到多少钱，这主要依据屋主的年龄、 住房市值等因素决定，美国政府相关部门的规定是屋主可获得最高贷款额度在住房市值的51%至77%之间。所以如何制定比较精确的标准就很重要，如果在执行 标准时参杂人为因素，就可能出现不公平现象，这在中国更需要注意的。在领取资金上分两种情形，一是大额领取，二是按月领取。在贷款利息上有固定利率和浮动 利率两种。调查的结果显示，美国7成获得住房反向抵押贷款的屋主是采用大额领取资金的方式，他们用这些钱去还债或是干别的事，钱用在日常生活中的较少。正 可谓今朝有酒今朝醉，但这样做的结果可能会影响老年人以后的生活，钱现在花光了，到需要用钱的时候又没钱了。
美国住房反向抵押贷款几乎全部是由联邦住房管理局担保，在维护贷款机构和消费者利益上政府要做什么呢？首先是保障屋主的利益，保证使用反向抵 押贷款的屋主得到他们协议中所获得资金，即使金融机构出现危机或倒闭，也不会影响屋主的权益。其次，屋主即使生前获得的资金超过住房市值，政府保险都会把 这个窟窿填满。第三是保障贷款机构的利益，住房卖掉后，不论住房价值缩水多少，贷款机构都可获得原定的住房市值金额。
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