[美國地產] 倒按揭 美國式"以房養老"有何特點
美國式“以房養老”有什麼特點 文:喬磊
據報道，中國國務院在關於加快發展養老服務業的若幹意見中提出，“以房養老”將在全國范圍開展試點。《意見》稱，將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。 “老年人住房反向抵押養老保險”即“以房養老”，也被稱為“倒按揭”，老年人把自己的住房作為抵押擔保物，向銀行貸款作為自己養老的費用。
西方壹些國家推出的住房反向抵押貸款是專門為老人屋主提供的壹種貸款，其目的是希望中低收入的老人通過對住房資產的抵押，能夠獲得壹定的收入 並使晚年生活過得更舒適。美國最早出現住房反向抵押貸款是在1961年，但發展非常緩慢，從1990年到2000年10年間每年使用住房反向抵押貸款的老 年屋主不到10000人。2002年，使用使用住房反向抵押貸款的屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押貸款的老年屋主數量達到壹個高 峰，當年有11.5萬老年屋主獲得了住房反向抵押貸款。2010年後使用住房反向抵押貸款開始大幅下滑，2011年美國獲得住房反向抵押貸款的屋主人數為 7.2萬人。從1990年到2011年，全美共有74萬老年屋主使用了住房反向抵押貸款。美國老年人利用住房反向抵押貸款壹共可獲得多少資金呢？從該項目 創立到2011年，老年屋主的住房價值為1660億美元，而這些屋主可獲得的資金為1140億（未經過通貨膨脹調正）美元。相關的報告認為，住房反向抵押 貸款前景可觀，因為美國嬰兒潮壹代正開始步入退休的高峰期。在4300萬嬰兒潮壹代家庭中有3200萬戶家庭擁有住房，住房淨值的中位價值為10.8萬美 元。
屋主獲得住房反向抵押貸款金額的最高額度是考慮是否采用這種形式的壹個因素，最高貸款額度就是屋主最多能拿到多少錢，這主要依據屋主的年齡、 住房市值等因素決定，美國政府相關部門的規定是屋主可獲得最高貸款額度在住房市值的51%至77%之間。所以如何制定比較精確的標准就很重要，如果在執行 標准時參雜人為因素，就可能出現不公平現象，這在中國更需要注意的。在領取資金上分兩種情形，壹是大額領取，贰是按月領取。在貸款利息上有固定利率和浮動 利率兩種。調查的結果顯示，美國7成獲得住房反向抵押貸款的屋主是采用大額領取資金的方式，他們用這些錢去還債或是幹別的事，錢用在日常生活中的較少。正 可謂今朝有酒今朝醉，但這樣做的結果可能會影響老年人以後的生活，錢現在花光了，到需要用錢的時候又沒錢了。
美國住房反向抵押貸款幾乎全部是由聯邦住房管理局擔保，在維護貸款機構和消費者利益上政府要做什麼呢？首先是保障屋主的利益，保證使用反向抵 押貸款的屋主得到他們協議中所獲得資金，即使金融機構出現危機或倒閉，也不會影響屋主的權益。其次，屋主即使生前獲得的資金超過住房市值，政府保險都會把 這個窟窿填滿。第叁是保障貸款機構的利益，住房賣掉後，不論住房價值縮水多少，貸款機構都可獲得原定的住房市值金額。
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據報道，中國國務院在關於加快發展養老服務業的若幹意見中提出，“以房養老”將在全國范圍開展試點。《意見》稱，將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。 “老年人住房反向抵押養老保險”即“以房養老”，也被稱為“倒按揭”，老年人把自己的住房作為抵押擔保物，向銀行貸款作為自己養老的費用。
西方壹些國家推出的住房反向抵押貸款是專門為老人屋主提供的壹種貸款，其目的是希望中低收入的老人通過對住房資產的抵押，能夠獲得壹定的收入 並使晚年生活過得更舒適。美國最早出現住房反向抵押貸款是在1961年，但發展非常緩慢，從1990年到2000年10年間每年使用住房反向抵押貸款的老 年屋主不到10000人。2002年，使用使用住房反向抵押貸款的屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押貸款的老年屋主數量達到壹個高 峰，當年有11.5萬老年屋主獲得了住房反向抵押貸款。2010年後使用住房反向抵押貸款開始大幅下滑，2011年美國獲得住房反向抵押貸款的屋主人數為 7.2萬人。從1990年到2011年，全美共有74萬老年屋主使用了住房反向抵押貸款。美國老年人利用住房反向抵押貸款壹共可獲得多少資金呢？從該項目 創立到2011年，老年屋主的住房價值為1660億美元，而這些屋主可獲得的資金為1140億（未經過通貨膨脹調正）美元。相關的報告認為，住房反向抵押 貸款前景可觀，因為美國嬰兒潮壹代正開始步入退休的高峰期。在4300萬嬰兒潮壹代家庭中有3200萬戶家庭擁有住房，住房淨值的中位價值為10.8萬美 元。
屋主獲得住房反向抵押貸款金額的最高額度是考慮是否采用這種形式的壹個因素，最高貸款額度就是屋主最多能拿到多少錢，這主要依據屋主的年齡、 住房市值等因素決定，美國政府相關部門的規定是屋主可獲得最高貸款額度在住房市值的51%至77%之間。所以如何制定比較精確的標准就很重要，如果在執行 標准時參雜人為因素，就可能出現不公平現象，這在中國更需要注意的。在領取資金上分兩種情形，壹是大額領取，贰是按月領取。在貸款利息上有固定利率和浮動 利率兩種。調查的結果顯示，美國7成獲得住房反向抵押貸款的屋主是采用大額領取資金的方式，他們用這些錢去還債或是幹別的事，錢用在日常生活中的較少。正 可謂今朝有酒今朝醉，但這樣做的結果可能會影響老年人以後的生活，錢現在花光了，到需要用錢的時候又沒錢了。
美國住房反向抵押貸款幾乎全部是由聯邦住房管理局擔保，在維護貸款機構和消費者利益上政府要做什麼呢？首先是保障屋主的利益，保證使用反向抵 押貸款的屋主得到他們協議中所獲得資金，即使金融機構出現危機或倒閉，也不會影響屋主的權益。其次，屋主即使生前獲得的資金超過住房市值，政府保險都會把 這個窟窿填滿。第叁是保障貸款機構的利益，住房賣掉後，不論住房價值縮水多少，貸款機構都可獲得原定的住房市值金額。
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