压垮中国房地产最后一根稻草恐怕已经来了

2025-11-11 | 来源: 火星宏观 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

“银行直供房”热潮的涌现，源于金融系统不良资产压力的急剧上升。中国商业银行的不良贷款率是个谜。中国金融监管局披露的数据显示，2025年9月，银行不良贷款率为1.49%，比2020年底的1.84%显著下降。

但如果根据不良贷款核销数据计算，似乎翻了几倍。2021-2025年9月，央行公布的新增贷款核销额累计5.92万亿，而这段时间新增国内贷款113.71万亿。据此计算，不良贷款核销率达到5.2%。

2025年中报显示，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行升幅超20个基点（bp）。

不良贷款核销是一种会计制度，实际上就是允许银行将产生的贷款损失在计算企业所得税时进行税前扣除。银行为了控制不良贷款率，在符合核销条件的情况下，会做核销处理。实际上，1.49%的银行不良贷款率其实是有技巧的美颜数据。

某城商行贷后管理人员透露，由于房地产市场持续几年下行，不良贷款快速增加。以往不良房产处置周期长达2-3年，现在坏账大幅增加了，为了加速处置债权，现通过直供模式，在借款人无力还贷后，银行通过法律手段获取房产完整产权，然后直售回收债权。这种处置模式半年内即可变现，甚至更快。这反映了央行坏账压力增大的现实。

中小银行压力尤甚。农商行、城商行挂牌量暴增，如兰州银行2025年增长50%以上。这些房产多为中小企业老板抵押的住宅、商铺、厂房，主业不振、租售两难。个人端，断供增多源于房价跌、收入减。银行加速直售，不仅回笼资金，还提升处置效率。

今年三季度，资产处置平台法拍房清仓率仅28.5%，B端买家难觅，C端散户也谨慎。传统模式下，大宗不动产靠B端批量处理，小规模则通过中介二级市场售出，但效率低下。直供模式回收率高15%-20%，周期缩短1/3。

三、昔日的房地产金主，今日变脸成为房地产空头，银行直供房或成为压垮房地产市场的最后一根稻草。

昔日房地产“金主”的银行，正变脸成为“空头”。直供房正是这一信号的放大器。过去，银行通过贷款浇灌地产泡沫，助推房价飙升；如今，为处置坏账，他们亲手“砸盘”。

银行直供房本质是债权剥离，但暴露表内不动产风险加大。2025年，多家银行线上直供模式升级，数字化拓宽渠道。这虽缓解压力，却也放大市场供给，间接加剧房价波动。总体看，不良资产上升正倒逼银行从被动处置转向主动清仓，金融健康与地产复苏交织成难题。

以前银行主要依靠法院的法拍房模式处置不良贷款，但周期长，费用高，变现率低。现在银行学精了，直供前清产权、剥隐患，以骨折价售出。听似双赢——银行快速回款，买家省中介费、享一站式贷款。但细思极恐：银行非慈善家，其KPI是债权回收，而非保本赚钱。