樓市崩盤前夕: 富人撤離, 窮人進入

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LUSUN	LUSUN 於 2018-9-22 14:19 寫道: 經常看到有人說，“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區拾幾萬壹平很多人瘋搶。” 事實真的如此嗎？有個事兒可能好多人不清楚，那就是樓盤的價格是怎麼做起來的，以下說說操作流程：比如，房地產開發商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在壹開盤，我直接把價格報到200萬，沒人買怎麼辦？ ok，我去搞壹批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以 200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽壹份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高 140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供。房地產公司這就有了大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣......房開商自己買自己的房，就把房價做起來了。你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手裡還有點錢的土老板，工廠也不幹了，變賣出來壹些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧。於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。所以你現在去深圳的壹些新開樓盤，價格特別離譜，動不動拾幾萬壹平，但是很快就要售罄，並且你壹看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主 ”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然後告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手壹套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是壹樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃後話了。前些年不限購，曾經出現過壹個下崗老頭名下掛了壹堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常壹個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。有些人問，不對啊，我剛看的贰手房，也是這種天價啊，那是怎麼回事呢？接下來解釋下這種情況。舉個栗子，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張叁，但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了，所以張叁只是個“影子業主”，你找中介買贰手房，從接觸到最終過戶，張叁只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。我有壹年想買房的時候，曾經接觸過壹對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，壹接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且壹次只給拿出壹本，還得提前約時間。另外再分享壹組統計數據：為了衡量壹線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數。去年2月份，北京贰手房均價40532元每平方米，如果要買壹套100平米的房子，總價405 .32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買壹套房子。去年2月份，上海贰手房均價40267元每平方米，如果要買壹套100平米的房子，總價402 .67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6 萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買壹套房。去年2月份，深圳贰手房均價46130元每平方米，如果要買壹套100平米的房子，總價461 .3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買壹套房。也就是說，這些身處壹線城市頂尖人才，要在本地買壹套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。而去年的A股市場，有40%的企業淨利潤低於1500萬元，也就是說，4成的上市公司，壹年掙不出壹套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。至於可不可以買，我就說壹點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資壹買變N套。 --
樓主
不不羈的風	不不羈的風於 2018-9-22 14:41 寫道: 買賣都是有無數個理由支撐，不買只有壹個理由就是因為窮
第 1 樓
太尉	太尉於 2018-9-22 14:46 寫道: 貌似合理，漏洞巨大：房子是200萬買的，銀行評估認為值200萬想當然！
第 2 樓
花花草草	花花草草於 2018-9-22 16:23 寫道: 這種情況以前可以，現在都限購了，不可能。
第 3 樓
本那比經略	本那比經略於 2018-9-22 16:29 寫道: 看來銀行是壹切泡沫的淵藪。。。
第 4 樓
damnff	damnff 於 2018-9-22 17:23 寫道: 泡沫說要爆了好久怎麼都還沒有爆
第 5 樓
letterhere	letterhere 於 2018-9-22 20:22 寫道: 自己家開的銀行，能評估到200萬。
第 6 樓
虛擬茶客	虛擬茶客於 2018-9-22 21:11 寫道: 所以需要壹個深圳assessment
第 7 樓
May77	May77 於 2018-9-22 22:19 寫道: 國內估計是可以這樣。加拿大銀行評估估計夠嗆做到這樣
第 8 樓
darkness	darkness 於 2018-9-24 21:16 寫道: 這是幾個月以前的故事了
第 9 樓

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