[地產觀點] 地產點評：政府或引入更多辣招
我們回顧壹下上周BC省政府新政-炒房稅，將對惡意投機者征收 20% 的稅，對兩年內轉售房產所獲的任何利潤征收 20% 的稅。請記住，這項新稅是在CRA稅款之上的，CRA的稅則是針對任何購房壹年內轉手的房屋，這些收入都被視為商業收入，而不是資本收益。
換句話說，這可能意味著潛在的綜合稅率為73.5%，包括20%的BC省炒房稅和53.5%的BC省最高邊際稅率。這就是為什麼我認為這種善意的稅收可能會對未來的樓花市場產生嚴重影響。畢竟，由於樓花本質上是壹項風險和投機性投資，投資者在樓花單位中占了很大份額。簡單來說，這是壹種期貨合約。
期貨合約的定義是以預定價格買賣某物，以便在未來的指定時間交割。
開發商通常被要求60%的建築物被預售出去，才可從銀行獲得建設融資。根本沒有任何辦法可以繞開這個問題。
因此，我們需要捫心自問，如果投資者的利潤在完工後被征稅最高達73.5%，他們是否願意為這個新房冒這個資本風險？
也許投資者應該在完工後出租他們的單位，至少兩年，這樣他們就可以避稅。這難道不是正確的做法嗎？
投資者開始意識到，在BC省投資房地產不再是壹種賭注。事實上，利潤似乎是有上限的，但缺點幾乎是無下限的。
BC省政府通過租金管制限制了上行空間，設定在遠低於通貨膨脹率和維持投資成本的水平。與此同時，飆升的利率將投資者推入負現金流的境地，無法將租金提高到超過任意上限，同時壓低轉售價值！
樓花投資不再是壹個非常有說服力的投資路子，許多投資者正在艱難地了解到這壹點。
我今天聽到的最常見的故事是，房東被困在激增的抵押貸款支付和膨脹的攤銷中，無法提高租金，每個月都在虧錢。
所有這些都創造了壹個非常不健康的租賃市場，空置率低於1%。租戶不想搬家，他們被鎖定在遠低於市場價格的出租單位中。向上流動被扼殺，出租單位不再換租客。而當他們更換租客時，租金增長驚人！
根據CMHC最近的壹份報告，去年兩居室單位更換租客時租金增長了驚人的33.5%，維多利亞州為37%。安大略省其他嚴格控制租金的城市也面臨著同樣的問題，多倫多的換租客時租金增長高達40%。（下圖）
來源：CMHC
很簡單，這就是失敗的住房政策的樣子，但請放心，BC省議員 Sonia Furstenau （下圖）又提出了壹個解決方案：空房控制(Vancancy Control)。Furstenau夫人提議了這項私人法案，以修改BC省的住宅租賃法，旨在實現空置控制：這是壹種租金控制形式，限制房東更換租戶時可以增加多少租金的壹個法案。
我們希望這是諷刺，但不幸的是，事實並非如此。
如果你想激勵私營部門做更多的事情，即建造更多的出租房屋，限制利潤和決定價格與政府應該做的相反。
房屋開工率下降是有原因的，許多主要開發商正在退出加拿大市場並增加在美國的項目。畢竟，資本就像水壹樣，流向阻力最小的路徑。租金和空置控制等政策只會進壹步限制住房供應，最終使它打算幫助的人陷入困境。
經濟學家們對此表示贊同。
1）壹項針對464名經濟學家的調查發現，93%的人同意“租金上限會降低可用住房的數量和質量”。（來自《美國經濟評論》）)
2）斯坦福大學的壹項研究發現，舊金山的租金管制減少了出租房供應，導致未來租房者的租金上漲，造成了中產階級化（Gentrification)，並減少了除最富有的人之外的所有人的住房選擇。（來自Diamond)
3）大量研究表明，租金管制會導致高收入者留在原地，從而減少低收入者的住房可用性。其中壹位著名的是前紐約市長埃德·科赫（Ed Koch），即使住在市長官邸裡，他也保持著每月475美元的租金控制公寓。這導致了住房資源的錯配。（來自Olsen、Gyourko 和 Linneman）。
朋友們，永遠不要讓政治妨礙事實。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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換句話說，這可能意味著潛在的綜合稅率為73.5%，包括20%的BC省炒房稅和53.5%的BC省最高邊際稅率。這就是為什麼我認為這種善意的稅收可能會對未來的樓花市場產生嚴重影響。畢竟，由於樓花本質上是壹項風險和投機性投資，投資者在樓花單位中占了很大份額。簡單來說，這是壹種期貨合約。
期貨合約的定義是以預定價格買賣某物，以便在未來的指定時間交割。
開發商通常被要求60%的建築物被預售出去，才可從銀行獲得建設融資。根本沒有任何辦法可以繞開這個問題。
因此，我們需要捫心自問，如果投資者的利潤在完工後被征稅最高達73.5%，他們是否願意為這個新房冒這個資本風險？
也許投資者應該在完工後出租他們的單位，至少兩年，這樣他們就可以避稅。這難道不是正確的做法嗎？
投資者開始意識到，在BC省投資房地產不再是壹種賭注。事實上，利潤似乎是有上限的，但缺點幾乎是無下限的。
BC省政府通過租金管制限制了上行空間，設定在遠低於通貨膨脹率和維持投資成本的水平。與此同時，飆升的利率將投資者推入負現金流的境地，無法將租金提高到超過任意上限，同時壓低轉售價值！
樓花投資不再是壹個非常有說服力的投資路子，許多投資者正在艱難地了解到這壹點。
我今天聽到的最常見的故事是，房東被困在激增的抵押貸款支付和膨脹的攤銷中，無法提高租金，每個月都在虧錢。
所有這些都創造了壹個非常不健康的租賃市場，空置率低於1%。租戶不想搬家，他們被鎖定在遠低於市場價格的出租單位中。向上流動被扼殺，出租單位不再換租客。而當他們更換租客時，租金增長驚人！
根據CMHC最近的壹份報告，去年兩居室單位更換租客時租金增長了驚人的33.5%，維多利亞州為37%。安大略省其他嚴格控制租金的城市也面臨著同樣的問題，多倫多的換租客時租金增長高達40%。（下圖）
來源：CMHC
很簡單，這就是失敗的住房政策的樣子，但請放心，BC省議員 Sonia Furstenau （下圖）又提出了壹個解決方案：空房控制(Vancancy Control)。Furstenau夫人提議了這項私人法案，以修改BC省的住宅租賃法，旨在實現空置控制：這是壹種租金控制形式，限制房東更換租戶時可以增加多少租金的壹個法案。
我們希望這是諷刺，但不幸的是，事實並非如此。
如果你想激勵私營部門做更多的事情，即建造更多的出租房屋，限制利潤和決定價格與政府應該做的相反。
房屋開工率下降是有原因的，許多主要開發商正在退出加拿大市場並增加在美國的項目。畢竟，資本就像水壹樣，流向阻力最小的路徑。租金和空置控制等政策只會進壹步限制住房供應，最終使它打算幫助的人陷入困境。
經濟學家們對此表示贊同。
1）壹項針對464名經濟學家的調查發現，93%的人同意“租金上限會降低可用住房的數量和質量”。（來自《美國經濟評論》）)
2）斯坦福大學的壹項研究發現，舊金山的租金管制減少了出租房供應，導致未來租房者的租金上漲，造成了中產階級化（Gentrification)，並減少了除最富有的人之外的所有人的住房選擇。（來自Diamond)
3）大量研究表明，租金管制會導致高收入者留在原地，從而減少低收入者的住房可用性。其中壹位著名的是前紐約市長埃德·科赫（Ed Koch），即使住在市長官邸裡，他也保持著每月475美元的租金控制公寓。這導致了住房資源的錯配。（來自Olsen、Gyourko 和 Linneman）。
朋友們，永遠不要讓政治妨礙事實。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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