[地產觀點] 溫哥華2020年房價會漲嗎?夏夏獨家分析
窗外,大雪正在融化。溫哥華房地產市場的寒冬是否也即將結束?很多朋友問夏夏,2020年,是否可以抄底了?現在的市場復蘇跡象,是觸底反彈的標志,還是市場的回光返照?提取董事局數據,分析思考,夏夏認為2020年的房地產市場,很有可能出現下面叁個現象:
眾所周知,溫哥華房地產市場在2017年出現高潮期之後,於2018年出現蕭條,成交量嚴重萎縮。
表壹:大溫哥華2018年與2017年獨立屋、聯排、公寓成交量對比表
獨立屋 |
聯排房 |
公寓 |
|
2017年 |
11518 |
6282 |
18193 |
2018年 |
7542 |
4306 |
12771 |
2018年變化幅度 |
-34.52% |
-31.45% |
-29.80% |
如表壹所示,大溫房地產交易量2018年出現大幅度的萎縮,與2017年相比,獨立屋、聯排、公寓叁種主要房型的銷售量的下跌幅度,前兩者超過30%,後者也接近30%,行情極為慘淡。夏夏的壹位老資格西人同事甚至哀歎:房地產行情之低迷,20年未見。
在2019年,大溫房市迎來轉機,成交量開始趨於穩定。
表贰:大溫哥華2019年與2018年獨立屋、聯排、公寓成交量對比表
獨立屋 |
聯排房 |
公寓 |
|
2018年 |
7542 |
4306 |
12771 |
2019年 |
8215 |
4629 |
12447 |
2019年變化幅度 |
8.92% |
7.50% |
-2.54% |
如表贰所示,與2018年相比,大溫2019年獨立屋、聯排、公寓叁種主要房型的銷售量,前兩者均出現正增長,後者只出現了小幅度下跌,交易量已經趨於穩定。
展望2020年,大溫房地產交易有望在成交量上出現兩位數所有的增長,剛需買家應考慮是否在年初的時候入市交易。
2016 年8 月2 日,壹個大溫房地產交易史上壹個裡程碑式的日子,這壹天大溫推出了15%的海外買家稅。從那時起至今,大溫獨立屋價格的走勢如圖肆所示。
圖壹:溫哥華2016年8月—2019年12月獨立屋基准房價走勢
從圖中可以看出,海外買家稅對房價的運行趨勢並沒有重大長期影響,充其量只是推遲了房價頂點的到來。在隨後的2017年9月,大溫哥華獨立屋價格才見到了本輪牛市的最高點$1,617,300。此後,獨立屋價格開始緩緩回落。從2018年7月開始,獨立屋均價開始加速回落,連續下跌。2018年底,華為孟晚舟事件更是讓大溫房產熊市雪上加霜。在傳統銷售旺季的2019年5月,大溫獨立屋均價也沒有太大起色。但是,從2019年9月開始,大溫房市出現轉機,價格連續攀升4個月,在傳統銷售淡季的冬天,於房價上出現了年底翹尾效應。如果將大溫2019年12月與2018年12月的房產銷售數據進行對比,這種走強則顯得尤為明顯。
表叁:溫哥華2018年12月和2019年12月房地產市場銷售情況對比
如表叁所示,在2019年12月,大溫哥華獨立屋、聯排和公寓的銷售量幾乎都是去年同期的2倍。鑒於2019年底房價的上漲有成交量的支持,2020年價格繼續上漲的可能性較大。
季節波動指房產銷售量隨著壹年肆季的轉換也會出現對應的變化。通常,溫哥華的房地產銷售有兩個階段性高點,春季和秋季;同樣也有兩個階段性低點,夏季和冬季。
春季高點比較好理解,這是壹年開始的時候,充滿希望的時刻,很多房產的買家和賣家往往都希望在這個時刻交易,很容易就產生高交易量。到了夏季,孩子們的假期,在假日氛圍下,人們也會變得慵懶,因此,交易量往往不高。隨之而來的秋季,收獲的季節,在經過夏日的休閒後,很多人都會回到正常的工作、學習和生活狀態,有些在春季沒有買到合適房產的買家會選擇在這個時候進行交易,所以容易形成年內的房產交易量次高點。冬季,陰雨天氣下,很多人不愛出門。同時,冬天也是年終回收資金的時候,因此,交易不太活躍,容易形成房產交易的低潮期。
圖贰:溫哥華2019年獨立屋月銷售量圖
如圖贰所示,2019年溫哥華的獨立屋銷量從1月開始持續上升,於5月到達階段性高點,隨後回落;然後又再次攀升,在2019年10月的時候到達又壹階段性高點。不過今年出現了壹個特殊情況:通常,7月份被認為是房產交易的低谷期,但是2019年的7月卻出現了壹次房產交易的小高點,其中的原因在於:溫哥華在經歷了2018年的房產低潮期之後,房價與2017年的高點相比,顯得較為誘人,於傳統意義上淡季的7月出現了壹個小高潮。
溫哥華房產交易的兩低兩高現象,在2018年和2017年尤為明顯。
▲圖叁:2018年獨立屋月銷售量圖
▼圖肆:2017年獨立屋月銷售量圖
如圖叁和圖肆所示,2018年、2017年的伍月和拾月,溫哥華的房地產交易量,都出現了階段性高點,而在年中和年尾都出現了交易量的階段性低點。
綜上所述,溫哥華的房地產交易在2020年仍會出現季節性波動,有望在今年5月和10月左右,出現成交量高點。對於賣家來說,建議在伍月之前上市,如果沒有成功售出,則可以考慮在拾月之前進行策略性降價,否則有較大可能需要在來年即2021年才能賣出自己的房子。對於買家來說,2020年進行房產交易時,應考慮避開5月和10月這樣的銷售旺季,盡量選擇低谷期進行房產交易,這樣容易獲得較好的談判價格。
BC省房地產局樂觀地認為大溫哥華地區房價將在2020年出現量價齊升
BC省房地產局(BCREA)對2020年的大溫房地產價格做出了積極預測,如表肆和表伍所示。
表肆:BC省房地產局2020年銷量預測表
表伍:BC省房地產局2020年房價預測表
以上數據來源:BCREA 2019 Fourth Quarter Housing Forecast: BC Homes Sales Carry Momentum into 2020,www.bcrea.bc.ca
上列表格給出的是大溫哥華房地產管理局和菲沙河谷(包括叁角洲、素裡等地區)房地產管理局的2020年房價和銷量數據。從中可以看出,BCREA預測:除了菲沙河谷的公寓之外,大溫的獨立屋、聯排、公寓和菲沙河谷的獨立屋、聯排在2020年均會出現2位數的增長。而在價格方面,BCREA預測大溫和菲沙河谷的所有類型房源,都會出現正增長。
夏夏也和BCREA的看法類似,即對2020年溫哥華房地產市場持樂觀態度。理清數據,理性決策。希望夏夏的這篇文章能夠給您在2020年的溫哥華房產交易上帶來壹些啟發。
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