[地產觀點] 點評：移民設限和房貸調控的影響
對於如今的加拿大總理特魯多來說，加拿大人的住房負擔能力是最重要的壹個論題，這理應如此。我們目前正處於自1980年代以來最糟糕的住房負擔能力水平。如果住房問題不能很快得到很快解決，小特魯多和他的自由鐺的政治生涯就該結束了。
距離下壹次聯邦大選還有不到18個月的時間。在過去的幾年裡，他們實施了外國買家禁令和未充分利用的住房稅，雖然初衷是好的，但並沒有改善住房負擔能力。民意調查還在進壹步下滑，現在是絕望的時候了。支票正在通過住房加速器基金郵寄到地上，他們最終還取消了新出租房建設的消費稅。
上周他們的最後壹個技巧也來了。
移民部長馬克·米勒（Marc Miller）宣布，自由黨政府將歷史首次為非永久居民設定目標，希望在未來叁年內縮小臨時居民在加拿大人口中所占的比例。米勒說，到2023年，臨時居民占加拿大人口的6.2%，政府正在努力到2027年將這壹比例降至5%。這意味著臨時居民人口將減少約19%。
這可能是壹件大事件。讓我們來分析壹下。
加拿大人口在過去壹年中增長了3.2%，是70年來的最高水平。我們在 12 個月內增加了驚人的 120 萬人。這是 2019 年及之前幾年的兩倍多。相比之下，美國人口的近拾倍，估計增長幅度卻幾乎相當。
大部分人口增長是通過非永久居民實現的，占120萬新增人口中的80萬，非永久居民 （NPR） 占人口的 6.2%。根據我朋友Ben Rabidoux的分析公司 Edge Analytics 說法，如果我們想到 2027 年將 NPR 的人口降至 5%，我們將看到減少 44萬 名非永久居民（假設永久居民目標保持不變）。
換句話說，我們的人口增長率將從3.2%（70年來的最高水平）上升到明年的0.8%，到2027年約為0.7%。簡單來說，我們可以看到移民在壹年內從新增120萬大幅下降到僅新增29萬人。
來源： @xelan_gta on X
誰應為此做好了准備？
請記住，雖然這可能是聯邦政府的政治門面裝飾，他們是否能夠執行這個計劃仍然是壹個很大的問號。但如果他們成功執行了，影響是巨大的：完全通過人口增長捏造的經濟增長將放緩。請記住，實際人均GDP已經連續六個季度下降！租金增長目前使整體通脹率上升0.5%，也將放緩。
來源：PGM Global
這對加拿大央行來說是個好消息，這將為央行提供壹個緩解閥，加拿大央行壹直在與粘性住房通脹進行艱苦的斗爭。住房通脹應該會進壹步放緩，利率應該會下降，也許會比預期的要多。
然而，對於目前正在興建的新出租單位數量創紀錄的開發商來說，這是個壞消息。人口增長的大幅放緩將減緩租金通脹。我們已經看到多倫多和溫哥華的租金放緩。有很多假設認為，猖獗的人口增長將繼續有增無減，盡管這顯然是不可持續的。
如果令人瞠目結舌的聯邦移民新聞還不夠，OSFI上周也來壹個。
從明年開始，加拿大銀行監管機構OSFI將限制向抵押貸款超過其年收入4.5倍的借款人的貸款，雖然每個貸方將被允許提供壹些高於 450% LTI 門檻的貸款，但 OSFI 將限制銀行每個季度可以擁有的金額。該上限將基於個人貸款的數量，而不是未償還貸款的金額。
2023 年最後壹個季度，LTI 比率超過 450% 的新抵押貸款比例為 12%，低於 2022 年第壹季度疫情期間的 26%。
資料來源：加拿大央行
這項政策今天不會產生太大影響，但如果/當利率下降時，它將進壹步限制借貸能力。
這是 媒體Mortgage Logic給出的壹個例子。
今天，壹個平均收入（根據菲沙研究所的數據為 140,106 元）且沒有其他債務、首付 20%、30 年攤銷和 6.99% 合格利率的家庭可以負擔 581,000元的抵押貸款，標准為 39% GDS 限額。這只是收入的 4.15 倍，所以在這個例子中不會有任何影響。
如果將合格率降至 5.25%（最小壓力測試），這是壹場不同的游戲。根據現行規定，該借款人的可批准抵押貸款金額為 678,000元。這是收入的 4.84 倍，高於新限額。
如果貸方將他們限制在收入的 4.5 倍，貸款金額將降至 630,000 元左右。這是與當前規則可獲的抵押貸款7%的消減（ 48,000 元）。
我們是否會看到壹大批借款人試圖趕在緊縮政策出台之前貸款呢，就像他們在宣布壓力測試時所做的那樣？也許吧，但我對此表示懷疑。
由於各級政府似乎都在努力減緩失控的房價，因此似乎可以肯定地說，房價通脹猖獗的時代可能已經過去。讓我們拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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距離下壹次聯邦大選還有不到18個月的時間。在過去的幾年裡，他們實施了外國買家禁令和未充分利用的住房稅，雖然初衷是好的，但並沒有改善住房負擔能力。民意調查還在進壹步下滑，現在是絕望的時候了。支票正在通過住房加速器基金郵寄到地上，他們最終還取消了新出租房建設的消費稅。
上周他們的最後壹個技巧也來了。
移民部長馬克·米勒（Marc Miller）宣布，自由黨政府將歷史首次為非永久居民設定目標，希望在未來叁年內縮小臨時居民在加拿大人口中所占的比例。米勒說，到2023年，臨時居民占加拿大人口的6.2%，政府正在努力到2027年將這壹比例降至5%。這意味著臨時居民人口將減少約19%。
這可能是壹件大事件。讓我們來分析壹下。
加拿大人口在過去壹年中增長了3.2%，是70年來的最高水平。我們在 12 個月內增加了驚人的 120 萬人。這是 2019 年及之前幾年的兩倍多。相比之下，美國人口的近拾倍，估計增長幅度卻幾乎相當。
大部分人口增長是通過非永久居民實現的，占120萬新增人口中的80萬，非永久居民 （NPR） 占人口的 6.2%。根據我朋友Ben Rabidoux的分析公司 Edge Analytics 說法，如果我們想到 2027 年將 NPR 的人口降至 5%，我們將看到減少 44萬 名非永久居民（假設永久居民目標保持不變）。
換句話說，我們的人口增長率將從3.2%（70年來的最高水平）上升到明年的0.8%，到2027年約為0.7%。簡單來說，我們可以看到移民在壹年內從新增120萬大幅下降到僅新增29萬人。
來源： @xelan_gta on X
誰應為此做好了准備？
請記住，雖然這可能是聯邦政府的政治門面裝飾，他們是否能夠執行這個計劃仍然是壹個很大的問號。但如果他們成功執行了，影響是巨大的：完全通過人口增長捏造的經濟增長將放緩。請記住，實際人均GDP已經連續六個季度下降！租金增長目前使整體通脹率上升0.5%，也將放緩。
來源：PGM Global
這對加拿大央行來說是個好消息，這將為央行提供壹個緩解閥，加拿大央行壹直在與粘性住房通脹進行艱苦的斗爭。住房通脹應該會進壹步放緩，利率應該會下降，也許會比預期的要多。
然而，對於目前正在興建的新出租單位數量創紀錄的開發商來說，這是個壞消息。人口增長的大幅放緩將減緩租金通脹。我們已經看到多倫多和溫哥華的租金放緩。有很多假設認為，猖獗的人口增長將繼續有增無減，盡管這顯然是不可持續的。
如果令人瞠目結舌的聯邦移民新聞還不夠，OSFI上周也來壹個。
從明年開始，加拿大銀行監管機構OSFI將限制向抵押貸款超過其年收入4.5倍的借款人的貸款，雖然每個貸方將被允許提供壹些高於 450% LTI 門檻的貸款，但 OSFI 將限制銀行每個季度可以擁有的金額。該上限將基於個人貸款的數量，而不是未償還貸款的金額。
2023 年最後壹個季度，LTI 比率超過 450% 的新抵押貸款比例為 12%，低於 2022 年第壹季度疫情期間的 26%。
資料來源：加拿大央行
這項政策今天不會產生太大影響，但如果/當利率下降時，它將進壹步限制借貸能力。
這是 媒體Mortgage Logic給出的壹個例子。
今天，壹個平均收入（根據菲沙研究所的數據為 140,106 元）且沒有其他債務、首付 20%、30 年攤銷和 6.99% 合格利率的家庭可以負擔 581,000元的抵押貸款，標准為 39% GDS 限額。這只是收入的 4.15 倍，所以在這個例子中不會有任何影響。
如果將合格率降至 5.25%（最小壓力測試），這是壹場不同的游戲。根據現行規定，該借款人的可批准抵押貸款金額為 678,000元。這是收入的 4.84 倍，高於新限額。
如果貸方將他們限制在收入的 4.5 倍，貸款金額將降至 630,000 元左右。這是與當前規則可獲的抵押貸款7%的消減（ 48,000 元）。
我們是否會看到壹大批借款人試圖趕在緊縮政策出台之前貸款呢，就像他們在宣布壓力測試時所做的那樣？也許吧，但我對此表示懷疑。
由於各級政府似乎都在努力減緩失控的房價，因此似乎可以肯定地說，房價通脹猖獗的時代可能已經過去。讓我們拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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