任志强：再不解决这些就寸步难行
记者记者陈哲
经济观察报记者：今年是改革开放40周年，也是房改20年，这个过程中，房地产市场得到快速成长，中国的住房条件、城市面貌都有一个长足的进步，你是过程中非常深度的参与者、实践者，你觉得我们从中特别需要遵循和继承的经验是什么？
任志强：改革的目的是要推翻计划经济，但是，改革在发展过程中，并没有完全脱离计划经济，因为最初是从商品化经济转向市场化经济，在商品进入市场经济方面开放得比较早，而其他一些并没有完全按照市场的方法开放。所以我们的改革是摸着石头过河的过程，但是最大的石头没摸着，或者说碰触到最大的石头时大家都不敢动它。
因此，在一定程度上，比如说商品经济层面已经非常活跃和发达了，但是一旦和产权制度相结合的部分，基本上都是停滞的。
中国从计划经济向市场经济跨越的阶段，比如说住房市场化，土地市场化，有一个快速增长的过程，但是不能因为曾经有过一段快速发展，就认为可以持续地发展，不是的。
比如说土地拍卖制度，在初期的时候，认为是靠市场化来分配，谁钱多给谁（更有效率），但后期看到的是政府炒地行为，导致的是地板（价）高了以后，天花板也高了，这种竞地价的炒地行为就不可持续了。
在最初短缺的时候，因为制度缺陷造成的损失是小的，因为制度开放造成的收益是大的，反过来呢，就是现在收益是小的，损失是大的，已经进入这样一个阶段了，再不解决这些根本性的问题就寸步难行了。
记者：当前继续改革面临的主要问题是什么？
任志强：从国家层面说，有两个重要的问题没有很好地得到解决。
第一个就是土地制度，如果土地不能作为产权的基础，中国就永远不会有产权。政治经济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母，劳动是财富之父”，当土地归己的时候，人们才可以把大量的资产投入在土地之中，然后产生其他一些财富状况。如果土地不归己，没有人会把更多财力投入到固定资产中，也不可能有一个社会的长期稳定发展。
第二个住房改革的重大问题就是政府要保障低收入人群的财产权利，这在联合国人权公约和世界上所有国家里都是极其罕见的。联合国人权公约里面要保障的是居住权而不是财产权。但是我们国家的制度从朱镕基时代房改23号文件，房地产进入市场化的改革文件中提出的是，经济适用住房只卖不租，所以保障的是低收入人群的财产权利。今天我们才谈租售并举的问题。如果那个时候国家政策更多考虑低收入人群的居住权利，而不是财产权利的话，也许我们的市场就不会像今天这样。
比如说共有产权，还是讲的低收入人群的财产权利问题。因为在保障低收入人群居住权利上，政府是要全掏钱的，但是在保障财产权利的时候，就进入了炒房市场。
其实在2003年以前，中国的房价增幅是很低的，从1997、1998年进行房改，到2003年，平均每年的房价大概增长不超过3.5%，非常低，而这几年同期的居民收入增长是9.5%，房价收入比是非常合理的。
所以2003年，在参与讨论18号文件的时候，我就提出要修改这个文件，把保障财产权利改为保障居住权利，如果经济适用住房是只卖不租，就不如取消经济适用住房，让它市场化，然后政府提供一个廉价租赁房，或者是类似房屋。
直到2008年，温总理的政府工作报告，人民代表做了14处修改，其中有一处重要的修改，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有财产权利，有其所就是只要拥有居住权就可以，说明在2008年人大讨论的时候非常清楚地认识到这个问题。
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