房产税泰山压顶 得不偿失的新制度
举例来讲：某块土地的价值100万，按照2%的税率征收房产税，政府每年收入2万元，这或许足以支付周围的公共设施的维护费用。但是对于发展中国家的政府来讲，目前需要的是建设新公共设施。这样对资金的需求不是2万元，而是100万元。那么可能的办法就是政府举债，向银行借款，然后用未来的税收收入偿还。这样就形成了政府公债。
现在的中国土地批租制度就是把未来70年的房产税一次性收取了，于是就刚好提供了修建新设施的费用，并不需要政府来负债经营。而房主一下子拿不出这70年一次性缴纳的税怎么办呢？他们通过房产抵押贷款从银行获取资金，用未来数年的个人收入还本付息。实际上是用老百姓举债的办法修建了新地铁，这样形成的是家庭私债。
所以从本质上讲，两种制度都是向老百姓征税从而建设并维护公共设施。但是不同的经济发展阶段意味着：我们现在的一次性征收70年土地使用费更加有利于迅速城市化。
第二，那么用家庭私债代替政府公债，是不是更加有效率呢？
政府发公债修建公共设施，因为缺乏市场竞争的制约，容易引发低效率的资源配置。假设政府规划失误，某个地方用公债修建了公共设施却没有人住，收不到房产税，形成债务负担，就要全体纳税人强迫承担，政府本身并没有能力对此负责。
而现在中国政府的土地批租价格是用招投标形成的，一块土地能不能够批租出去是由市场决定的，也是由房东承担风险的。一个地方土地价格太低，就是市场发出的信号：这里不需要大兴土木；如果这个地方高价拍出了土地以后没有人住形成资源浪费，并不需要全体纳税人承担风险，仅仅是这些投资人投资失败而已。
从这个角度看，中国现行制度更加趋近于市场经济，是收益和风险相匹配的资源配置制度，更加有效率。
第三，很多人认为：目前土地批租制度的一个缺点是，政府收到了70年一次性缴纳的土地租金，全部用于公共设施的建设，钱用完了，以后这些基础设施的维护费用怎么办呢？而发达国家每年按照房产限值收税，可以保证地方政府获得一个稳定的财政收入。
但是这样的对比是经不起推敲的。在目前中国的土地批租制度下，并非不能解决稳定的现金流问题。比如，政府可以规定所有土地批租所得款项的一定比例（比如10%）存放于某个公共基金，作为未来的维护费用。政府在实践中也已经在运用这样的公共基金制度，比如中国房主买了房子以后都要强制缴纳一笔公共维修基金，只不过目前这个基金仅仅用于公寓楼内的公共设施维护而已。如果把这个逻辑运用于政府的土地收入，那么也照样可以解决城市政府维护整个城市的公共设施的费用，而这样的制度改动，其成本远低于开征一个新税种。
而一旦强制设立了一个公共维修基金，相当于对未来若干年的房产征了税，短期有推高地价的风险，这时候，我们可以用缩短拍卖的土地租赁年限做灵活处理。
而反观发达国家，每年收取房产税的制度也未必就能够保证一个稳定的现金流。因为当政府出现一个财政支出需求（比如修建一条新地铁），超出即期财政收入时，地方政府很容易就可以通过举债，把未来的现金流变现成为即期收入。这样一来，仍然可能造成寅吃卯粮的情况。而西方发达国家屡屡出现的政府财政危机，就是这样的佐证。我们为什么要去重蹈他们的覆辙呢？
第四，通过开征房产税来抑制房价，不如完善现有制度更加容易施行。
开征新税而不取消原有税费，当然会抑制交易，有助于降低房价。但是我觉得这样的抑制效应顶多就是一次性的。一旦开征以后呢？税率不是股票价格，它会相对稳定，并不能时时刻刻调整，房价高了低了都有一个稳定的房产税率；而现在的土地批租实行的是拍卖制度，其价格（其实就是70年房产税的税率）更加富有弹性，从而可以对房产市场做出灵敏反应。因此，从调节房价的角度看，是土地拍卖而不是一个僵硬的房地产税，更加有助于市场调控。
比如，我们可以在房价高涨时期，提高上述的公共基金的存缴比例。这样一来，相当于提高了70年一次性收缴的房地产税的税率，有助于抑制房价；而在房价低迷的时候可以暂时调低这个比例。所以，从调节房地产市场的角度看，放弃现有成本低廉的好制度，而去建立一个效率不高的新制度，得不偿失。
实际上没有什么证据表明，美国式的房产税有助于降低房地产泡沫的形成。对比美国和德国这两个经典的发达市场经济国家就可以发现：没有（或极低）房产税的德国，其房地产市场的走势远比有房产税的美国平稳的多。在过去几十年里面，德国素以房价低而稳定着称于世。而美国倒是经历了着名的房地产泡沫，引发了全球的经济危机。而德国的经验表明：在交易环节征收重税，加上大量的房屋供给，才是解决房地产市场波动的不二法门，和有没有美国式房产税并没有多大关系。
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现在的中国土地批租制度就是把未来70年的房产税一次性收取了，于是就刚好提供了修建新设施的费用，并不需要政府来负债经营。而房主一下子拿不出这70年一次性缴纳的税怎么办呢？他们通过房产抵押贷款从银行获取资金，用未来数年的个人收入还本付息。实际上是用老百姓举债的办法修建了新地铁，这样形成的是家庭私债。
所以从本质上讲，两种制度都是向老百姓征税从而建设并维护公共设施。但是不同的经济发展阶段意味着：我们现在的一次性征收70年土地使用费更加有利于迅速城市化。
第二，那么用家庭私债代替政府公债，是不是更加有效率呢？
政府发公债修建公共设施，因为缺乏市场竞争的制约，容易引发低效率的资源配置。假设政府规划失误，某个地方用公债修建了公共设施却没有人住，收不到房产税，形成债务负担，就要全体纳税人强迫承担，政府本身并没有能力对此负责。
而现在中国政府的土地批租价格是用招投标形成的，一块土地能不能够批租出去是由市场决定的，也是由房东承担风险的。一个地方土地价格太低，就是市场发出的信号：这里不需要大兴土木；如果这个地方高价拍出了土地以后没有人住形成资源浪费，并不需要全体纳税人承担风险，仅仅是这些投资人投资失败而已。
从这个角度看，中国现行制度更加趋近于市场经济，是收益和风险相匹配的资源配置制度，更加有效率。
第三，很多人认为：目前土地批租制度的一个缺点是，政府收到了70年一次性缴纳的土地租金，全部用于公共设施的建设，钱用完了，以后这些基础设施的维护费用怎么办呢？而发达国家每年按照房产限值收税，可以保证地方政府获得一个稳定的财政收入。
但是这样的对比是经不起推敲的。在目前中国的土地批租制度下，并非不能解决稳定的现金流问题。比如，政府可以规定所有土地批租所得款项的一定比例（比如10%）存放于某个公共基金，作为未来的维护费用。政府在实践中也已经在运用这样的公共基金制度，比如中国房主买了房子以后都要强制缴纳一笔公共维修基金，只不过目前这个基金仅仅用于公寓楼内的公共设施维护而已。如果把这个逻辑运用于政府的土地收入，那么也照样可以解决城市政府维护整个城市的公共设施的费用，而这样的制度改动，其成本远低于开征一个新税种。
而一旦强制设立了一个公共维修基金，相当于对未来若干年的房产征了税，短期有推高地价的风险，这时候，我们可以用缩短拍卖的土地租赁年限做灵活处理。
而反观发达国家，每年收取房产税的制度也未必就能够保证一个稳定的现金流。因为当政府出现一个财政支出需求（比如修建一条新地铁），超出即期财政收入时，地方政府很容易就可以通过举债，把未来的现金流变现成为即期收入。这样一来，仍然可能造成寅吃卯粮的情况。而西方发达国家屡屡出现的政府财政危机，就是这样的佐证。我们为什么要去重蹈他们的覆辙呢？
第四，通过开征房产税来抑制房价，不如完善现有制度更加容易施行。
开征新税而不取消原有税费，当然会抑制交易，有助于降低房价。但是我觉得这样的抑制效应顶多就是一次性的。一旦开征以后呢？税率不是股票价格，它会相对稳定，并不能时时刻刻调整，房价高了低了都有一个稳定的房产税率；而现在的土地批租实行的是拍卖制度，其价格（其实就是70年房产税的税率）更加富有弹性，从而可以对房产市场做出灵敏反应。因此，从调节房价的角度看，是土地拍卖而不是一个僵硬的房地产税，更加有助于市场调控。
比如，我们可以在房价高涨时期，提高上述的公共基金的存缴比例。这样一来，相当于提高了70年一次性收缴的房地产税的税率，有助于抑制房价；而在房价低迷的时候可以暂时调低这个比例。所以，从调节房地产市场的角度看，放弃现有成本低廉的好制度，而去建立一个效率不高的新制度，得不偿失。
实际上没有什么证据表明，美国式的房产税有助于降低房地产泡沫的形成。对比美国和德国这两个经典的发达市场经济国家就可以发现：没有（或极低）房产税的德国，其房地产市场的走势远比有房产税的美国平稳的多。在过去几十年里面，德国素以房价低而稳定着称于世。而美国倒是经历了着名的房地产泡沫，引发了全球的经济危机。而德国的经验表明：在交易环节征收重税，加上大量的房屋供给，才是解决房地产市场波动的不二法门，和有没有美国式房产税并没有多大关系。
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