[Metro Edge] 房屋出售:GST問題及合理避稅
在卑詩省本地出售房屋,需要會根據房子的具體情況來判斷交稅多少。通常待售房屋會被分成兩類:需要交聯邦GST或者HST的可征稅“Taxable”房屋,以及不需要交GST/HST的可避稅“Exempt”房屋。
如果單身的成年人或結婚同居的配偶擁有多處房產,其中可以有一間出售時免GST的自住屋,其餘名下的其他房產在稅務上都視為投資屋。這裡主要討論的是只擁有一處房產,或者業主要出售的是當初作為自住屋登記的房產的情況。
業主用來自住(primarily use,或稱為owner-occupied)的房屋屬於可避稅類型,只要業主不是建商(Builder),一般的住宅都出售都屬於不必交GST的類型。建商/開發商直接銷售房屋的商業行為,屬於可征稅範圍。普通業主根據自己的需要花錢建房、裝修和改建的行為,只要不是用於商業目的,仍然屬於可避稅的範圍。
比如說,如果一個人用來自住的新房蓋好后只住了兩個月,就因為工作調動需要搬到其他省份,於是他想要賣掉剛蓋好的房子。這種情況下他不會被當做有商業目的的建商,因此它的房子是可以避稅的。
另一方面,如果一個建商蓋好房子后搬進去,等找到買家后再搬出來,這種情況下房屋被認為是不可以避稅的,必須要按照市場價格支付GST。如果一個建商為自己新建的房屋申請避稅出售資格(rebate),這其中有很多的限制條件,包括房子的市場價不得高於45萬加幣、GST退稅不超過$6300等等。篇幅有限這裡先省略具體條款。
如果業主的房屋有一部分作為商業用途(比如設置對外公開的辦公室、經營B&B民宿等),這種情況也不要擔心,只要能證明房子的一半以上面積依然是業主個人在使用,也還算可避稅。
現在從事自僱行業或者兼職在家辦公的人越來越多,如果房主在家工作,或者利用一個房間甚至房屋的一部分作為自己的工作室,這種情況下該房屋依然是可避稅房產。因為該房屋在當初購買時的目的就是自住使用,而現在依然有大部分的面積屬於業主私人生活區域。
如果業主不能證明房屋的50%以上是作為個人使用,那麼房屋在出售時會被分為兩部分,不會針對業主居住的面積征稅,但其他面積都要交稅。
比如,一個業主買入了兩層樓的房屋,她自己住在二樓一處獨立隔開的公寓(占總面積30%),一樓和地下室的三個房間出租(占30%),其他部分作為理療診所(占40%)。因此在這位業主出售房屋的時候,只有她自己居住的30%面積不用交GST,其他部分按照市場價收稅。
這裡需要注意,在1991年GST正式開始征收之前購買的房產,無論購買還是裝修/建造時都沒有關於GST的條款,但出售時的稅務問題依然要參考上述規則。
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