[地产投资] 巴菲特是如何抄底房地产投资的?
陈凯丰总结了巴菲特在房地产上的投资案例。包括农业土地、商业地产、房地产信托基金投资各一次。巴菲特另有自住房和度假屋各一套，度假屋后被卖出。陈凯丰总结了巴菲特房产投资风格：每次都是在大跌或是房市崩溃后买入，且永远持有，没有卖出。
陈凯丰博士，纽约金融论坛（NYFF）联席发起人，目前在纽约管理一个全球宏观对冲基金，同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那IESE商学院纽约中心任教，并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员。陈博士是纽约经济俱乐部会员、外交政策协会委员，科罗拉多大学摩根大通商品研究中心全球商品研究杂志编委。
以下内容作者陈凯丰
?每年四月底，五月初的一个星期六，4万多人会从全世界来到美国中部的一个城市奥马哈。奥马哈市位于美国中部的内布拉斯加州，人口大约45万。突然几天以内人口增加10%，这个对于奥马哈是个巨大的影响。当然，让他们去奥马哈的原因是巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司的年会。巴菲特的年会被称为是资本主义的 Woodstock狂欢节，笔者每次参加都觉得收获颇多。今年的第51届股东大会上，有伯克希尔的股东提问巴菲特的房地产投资，特别是他的个人账户去年购买了一个美国的房地产投资信托。会后，根据伯克希尔哈撒韦的历年年报，以及巴菲特的其他公开讲话，笔者整理了巴老的房地产投资情况。
1. 巴菲特的个人房地产
说到房地产，巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。这个房子目前的估值是70万美元。接近60年的持有期，升值了大约23倍。这个房子是5个卧室，有个地下室，一共面积3800平方英尺（大约380平方米）。美国过去60多年的通货膨胀率计算下来，这个房子的目前买价折合美元大约是250万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国的通货膨胀率高了2%左右，基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。扣除他的多年的房地产税和维修费用，这个房子应该是维持了长期价值。
?作为一个题外话，巴菲特曾经经常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租赁同一个房子，多年以后，他买下了这个房子，给他的妻子居住。这个四个卧室的房子，面积大约3100平方英尺。在他妻子过世后，巴菲特以四百三十万美元的价格卖出。除了这两个房地产，一个是他的家，一个是他的度假屋，后来被卖出，巴菲特没有其他任何个人的房地产。
?巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦也是受他的文化影响，没有自己的写字楼。这个市值3500亿美元，一年收入2000多亿美元的公司，总部员工一共23位。租的写字楼在非常不起眼的Kiewit大楼里面，而且外面没有任何伯克希尔的标志。
2. 巴菲特的农业土地投资
巴菲特虽然不喜欢投资房地产，他仍然是紧密关注着房地产市场的走势。根据巴菲特本人的回忆，美国中西部从1973年到1981年有过一轮巨大的农业用地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控，同时大量农村的中小银行对农场主的发放贷款过度，这一轮的农业用地上涨最后到达泡沫高度，然后崩溃。当时农场土地价格平均下跌50%。由于土地价格的崩溃，导致了大批中小银行破产倒闭。
农场土地价格崩溃后，巴菲特于1986年介入，抄底买入400英亩土地，买入价格是28万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具，长大了一直梦想当农民。于是，巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。他经过计算，考虑了农场的各种投入，决定了儿子给他的每年的租金是农场产出粮食收成的22%。据他的儿子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的儿子的收入很少，甚至于在有的年份会亏钱。
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陈凯丰博士，纽约金融论坛（NYFF）联席发起人，目前在纽约管理一个全球宏观对冲基金，同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那IESE商学院纽约中心任教，并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员。陈博士是纽约经济俱乐部会员、外交政策协会委员，科罗拉多大学摩根大通商品研究中心全球商品研究杂志编委。
以下内容作者陈凯丰
?每年四月底，五月初的一个星期六，4万多人会从全世界来到美国中部的一个城市奥马哈。奥马哈市位于美国中部的内布拉斯加州，人口大约45万。突然几天以内人口增加10%，这个对于奥马哈是个巨大的影响。当然，让他们去奥马哈的原因是巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司的年会。巴菲特的年会被称为是资本主义的 Woodstock狂欢节，笔者每次参加都觉得收获颇多。今年的第51届股东大会上，有伯克希尔的股东提问巴菲特的房地产投资，特别是他的个人账户去年购买了一个美国的房地产投资信托。会后，根据伯克希尔哈撒韦的历年年报，以及巴菲特的其他公开讲话，笔者整理了巴老的房地产投资情况。
1. 巴菲特的个人房地产
说到房地产，巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。这个房子目前的估值是70万美元。接近60年的持有期，升值了大约23倍。这个房子是5个卧室，有个地下室，一共面积3800平方英尺（大约380平方米）。美国过去60多年的通货膨胀率计算下来，这个房子的目前买价折合美元大约是250万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国的通货膨胀率高了2%左右，基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。扣除他的多年的房地产税和维修费用，这个房子应该是维持了长期价值。
?作为一个题外话，巴菲特曾经经常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租赁同一个房子，多年以后，他买下了这个房子，给他的妻子居住。这个四个卧室的房子，面积大约3100平方英尺。在他妻子过世后，巴菲特以四百三十万美元的价格卖出。除了这两个房地产，一个是他的家，一个是他的度假屋，后来被卖出，巴菲特没有其他任何个人的房地产。
?巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦也是受他的文化影响，没有自己的写字楼。这个市值3500亿美元，一年收入2000多亿美元的公司，总部员工一共23位。租的写字楼在非常不起眼的Kiewit大楼里面，而且外面没有任何伯克希尔的标志。
2. 巴菲特的农业土地投资
巴菲特虽然不喜欢投资房地产，他仍然是紧密关注着房地产市场的走势。根据巴菲特本人的回忆，美国中西部从1973年到1981年有过一轮巨大的农业用地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控，同时大量农村的中小银行对农场主的发放贷款过度，这一轮的农业用地上涨最后到达泡沫高度，然后崩溃。当时农场土地价格平均下跌50%。由于土地价格的崩溃，导致了大批中小银行破产倒闭。
农场土地价格崩溃后，巴菲特于1986年介入，抄底买入400英亩土地，买入价格是28万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具，长大了一直梦想当农民。于是，巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。他经过计算，考虑了农场的各种投入，决定了儿子给他的每年的租金是农场产出粮食收成的22%。据他的儿子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的儿子的收入很少，甚至于在有的年份会亏钱。
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