[唐博士白話信貸] 特稿:大選後溫房地產政策或大變
溫哥華的房價會大跌嗎?
作者:唐漢
2008年金融危機後,溫哥華房價分階段上漲,2015年又是上漲年。
昨天有投資者打電話,問唐漢: 明年房價走勢如何?
她的觀點是:中國經濟不明朗,股市出問題了,中國買家可能減少,因而,溫哥華的房價明年會跌。
唐漢不同意她的觀點。
我說:整個大溫哥華,別墅就這麼多吧。北京人把他們肆環路100平方米的房子賣掉,就可以買溫哥華別墅。如果1%的北京人到溫哥華買房,就可以把溫哥華全部別墅買了。
當然這是不可能的。
可是,中國還有上海,還有沿海那麼多城市,還有內陸眾多省份,他們的孩子到溫哥華來讀書,為孩子買房子很正常吧。這是壹個巨大的潛在買方群。
除了中國,還有印度,還有伊朗,等等。前不久美國與伊朗關系松動,伊朗的錢可以正常進入加拿大,突然之間,西溫的房價大漲。為什麼?因為西溫是伊朗人傳統的居住區。當年霍梅尼政變,大批伊朗貴族跑到溫哥華,很多人就居住在西溫哥華。以前伊朗的錢不能匯入加拿大,現在可以匯款了,伊朗人也加入買房大軍了。
這裡的關鍵點是:溫哥華是個小城市,是中國、伊朗等富人的後花園。相對於這些巨大的買方群體,溫哥華真的太小了。有這樣的勢態,溫哥華的別墅價格,如何會降呢?
溫哥華房價是否已到上限?
壹般來說,壹個城市的房價,由當地經濟決定。當地居民的收入水平,決定房價。可是,溫哥華房價,好像與當地經濟水平無關。
壹個簡單的案例可以說明問題。以壹個注冊會計師為例:
在很多城市,注冊會計師是中產階級,他們居住在別墅區。會計師收入10萬元左右,可以貸款50萬元,加上15萬元首付款,就可以購買65萬元的房子。在很多城市,這就是壹套別墅的價格。可是,65萬元在溫哥華只能買公寓。
據唐漢了解,溫哥華很多專業人士,不管是中國人還是西人,已經無力購買別墅。他們要麼買公寓,要麼移居到更偏遠的地區。
傳統的溫哥華生活方式變了。
按以前的方式,年輕人努力讀書,畢業後成為專業人士。專業人士收入就可以支撐壹套別墅,兩個小孩子,再養壹條狗。現在顯然不可能了。
也就是說:溫哥華房價上漲,已經影響到當地人的生活。這些當地人都是公民,都有投票權。他們會給政策制定者施加壓力。於是,新的政策將出台,限制房價上漲。
現在很多當地人,將房價上漲歸結於中國人。不是嗎?
中國人到全世界買奢侈品,象買白菜壹樣;中國人到全世界買房,象買南瓜壹樣。據說,溫哥華西區最貴的區域,壹個中國人買了柒套房,每個房子住壹個姨太太。這個區域,只有壹家西人了,其余全是中國人。這些中國家庭要投票,把這個唯壹的西人趕走。因為,他太愛管嫌事了。
這樣的例子很多。這些例子使當地人恐慌。於是謠言產生了,而且傳播很快。這個謠言說:中國人推高溫哥華房價。
跟在謠言後面的是行動。
市議會可能出台政策,限制房價上漲
那麼,這些當地人會采取什麼行動呢?
唐漢假想幾種,如下:
第壹,當地居民向銀行施加壓力,不允許銀行向中國人(還有其它非加拿大人)貸款。
中國政府使用這種方式,很有效果。
但是,加拿大很難采取這種方式。因為,加拿大伍大銀行,其政策制定面向整個加拿大。他們不可能專門針對溫哥華制定壹個限制政策。而且,這種政策有歧視性,可能惹上官非。
第贰,加拿大公民說服移民部,讓移民部制定政策,減少這些富人移民。實際上,保守黨已經這樣做了。保守黨領導的移民部,粗魯地壹刀切,幾拾萬投資移民和技術移民被無理拒絕。
當然,我們不能說:保守黨砍掉幾拾萬移民是為了限制房價;也不能說:這是加拿大當地居民鼓動保守黨的結果。
但是,移不了民,仍然可以買房。所以,現在買家非居民很多。
第叁,當地居民說服市政府,制定本市的政策 by-law,限制非居民買房,限制壹家人買兩套房。這種行動方式很可能實現。因為,市政策有制定當地政策的權力。
前不久西溫市政府差點通過壹個法案,限制西溫修建大型豪宅。如果這壹政策通過,西溫的豪宅價格將受到巨大影響。當然,這壹法案被否決了。
唐漢認為:目前政黨大選,各黨派不想在關鍵時候得罪選民。但,壹旦選舉完畢,很可能通過市議會制定政策,限制房價大漲。
現在各個城市都有華人議員,比如列治文的區澤光先生,本拿比的王白進先生。我們可以向他們了解情況。
唐漢的個人觀點
文章寫到這裡,也接近尾聲了。再總結壹下:
1. 壹個城市的房價,與當地經濟情況強相關。溫哥華是個例外。外來購買者是影響溫哥華房價的重要因素。
2. 溫哥華是壹個開放城市,作為中國等國家富人的後花園,其房價仍然有很大上漲空間。因為,供應遠遠小於需求。除非出現巨大經濟變革或政治動蕩,這種供需關系將不斷推高房價。
3. 溫哥華的房價影響當地居民生活方式,當地居民可能給市議會施加壓力,制定政策限制房價。這些政策將在大溫哥華某個城市開始,其它城市將陸續效防。
以上是文章的結論。另外,還有幾個附產品:
1. 不要忘記保守黨的粗魯,正是他們領導的移民部,讓數拾萬家庭移民夢想破滅。10月份的大選,請不要相信他們的謊言。
2. 各個城市的市議會,與我們的生活密切相關。我們可以影響他們,讓他們制定有利於我們的政策。選舉時,壹定要去投票,讓我們的代表在市議會,為我們發言。10月份國會議員選舉也壹樣,壹定去投票,讓我們的代表進入加拿大國會,為我們爭取權益。
3. 我們華人在溫哥華,不要象在中國壹樣“事不關已高高掛起”,應當積極參加社區活動,為社區發展盡自己的壹份努力。溫哥華已經是我們的新家園了。建設好自己的家園,對我們自己,對鄰居,對我們的下壹代,都很有意義。
4. 最後,房地產作為壹種投資,有風險,其價格必然有上限。關注市議會的動向,可以預先做了准備。另外,加拿大投資品種很多,房地產之外,還有更多風景,不要壹葉障目。
唐漢博士,加西網特約分析評論師,加拿大政府注冊房屋貸款經理,Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理,原溫哥華城市銀行信貸副行長,原中國工商銀行信貸審查官員。
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
已經有 234 人參與評論了, 我也來說幾句吧
作者:唐漢
2008年金融危機後,溫哥華房價分階段上漲,2015年又是上漲年。
昨天有投資者打電話,問唐漢: 明年房價走勢如何?
她的觀點是:中國經濟不明朗,股市出問題了,中國買家可能減少,因而,溫哥華的房價明年會跌。
唐漢不同意她的觀點。
我說:整個大溫哥華,別墅就這麼多吧。北京人把他們肆環路100平方米的房子賣掉,就可以買溫哥華別墅。如果1%的北京人到溫哥華買房,就可以把溫哥華全部別墅買了。
當然這是不可能的。
可是,中國還有上海,還有沿海那麼多城市,還有內陸眾多省份,他們的孩子到溫哥華來讀書,為孩子買房子很正常吧。這是壹個巨大的潛在買方群。
除了中國,還有印度,還有伊朗,等等。前不久美國與伊朗關系松動,伊朗的錢可以正常進入加拿大,突然之間,西溫的房價大漲。為什麼?因為西溫是伊朗人傳統的居住區。當年霍梅尼政變,大批伊朗貴族跑到溫哥華,很多人就居住在西溫哥華。以前伊朗的錢不能匯入加拿大,現在可以匯款了,伊朗人也加入買房大軍了。
這裡的關鍵點是:溫哥華是個小城市,是中國、伊朗等富人的後花園。相對於這些巨大的買方群體,溫哥華真的太小了。有這樣的勢態,溫哥華的別墅價格,如何會降呢?
溫哥華房價是否已到上限?
壹般來說,壹個城市的房價,由當地經濟決定。當地居民的收入水平,決定房價。可是,溫哥華房價,好像與當地經濟水平無關。
壹個簡單的案例可以說明問題。以壹個注冊會計師為例:
在很多城市,注冊會計師是中產階級,他們居住在別墅區。會計師收入10萬元左右,可以貸款50萬元,加上15萬元首付款,就可以購買65萬元的房子。在很多城市,這就是壹套別墅的價格。可是,65萬元在溫哥華只能買公寓。
據唐漢了解,溫哥華很多專業人士,不管是中國人還是西人,已經無力購買別墅。他們要麼買公寓,要麼移居到更偏遠的地區。
傳統的溫哥華生活方式變了。
按以前的方式,年輕人努力讀書,畢業後成為專業人士。專業人士收入就可以支撐壹套別墅,兩個小孩子,再養壹條狗。現在顯然不可能了。
也就是說:溫哥華房價上漲,已經影響到當地人的生活。這些當地人都是公民,都有投票權。他們會給政策制定者施加壓力。於是,新的政策將出台,限制房價上漲。
現在很多當地人,將房價上漲歸結於中國人。不是嗎?
中國人到全世界買奢侈品,象買白菜壹樣;中國人到全世界買房,象買南瓜壹樣。據說,溫哥華西區最貴的區域,壹個中國人買了柒套房,每個房子住壹個姨太太。這個區域,只有壹家西人了,其余全是中國人。這些中國家庭要投票,把這個唯壹的西人趕走。因為,他太愛管嫌事了。
這樣的例子很多。這些例子使當地人恐慌。於是謠言產生了,而且傳播很快。這個謠言說:中國人推高溫哥華房價。
跟在謠言後面的是行動。
市議會可能出台政策,限制房價上漲
那麼,這些當地人會采取什麼行動呢?
唐漢假想幾種,如下:
第壹,當地居民向銀行施加壓力,不允許銀行向中國人(還有其它非加拿大人)貸款。
中國政府使用這種方式,很有效果。
但是,加拿大很難采取這種方式。因為,加拿大伍大銀行,其政策制定面向整個加拿大。他們不可能專門針對溫哥華制定壹個限制政策。而且,這種政策有歧視性,可能惹上官非。
第贰,加拿大公民說服移民部,讓移民部制定政策,減少這些富人移民。實際上,保守黨已經這樣做了。保守黨領導的移民部,粗魯地壹刀切,幾拾萬投資移民和技術移民被無理拒絕。
當然,我們不能說:保守黨砍掉幾拾萬移民是為了限制房價;也不能說:這是加拿大當地居民鼓動保守黨的結果。
但是,移不了民,仍然可以買房。所以,現在買家非居民很多。
第叁,當地居民說服市政府,制定本市的政策 by-law,限制非居民買房,限制壹家人買兩套房。這種行動方式很可能實現。因為,市政策有制定當地政策的權力。
前不久西溫市政府差點通過壹個法案,限制西溫修建大型豪宅。如果這壹政策通過,西溫的豪宅價格將受到巨大影響。當然,這壹法案被否決了。
唐漢認為:目前政黨大選,各黨派不想在關鍵時候得罪選民。但,壹旦選舉完畢,很可能通過市議會制定政策,限制房價大漲。
現在各個城市都有華人議員,比如列治文的區澤光先生,本拿比的王白進先生。我們可以向他們了解情況。
唐漢的個人觀點
文章寫到這裡,也接近尾聲了。再總結壹下:
1. 壹個城市的房價,與當地經濟情況強相關。溫哥華是個例外。外來購買者是影響溫哥華房價的重要因素。
2. 溫哥華是壹個開放城市,作為中國等國家富人的後花園,其房價仍然有很大上漲空間。因為,供應遠遠小於需求。除非出現巨大經濟變革或政治動蕩,這種供需關系將不斷推高房價。
3. 溫哥華的房價影響當地居民生活方式,當地居民可能給市議會施加壓力,制定政策限制房價。這些政策將在大溫哥華某個城市開始,其它城市將陸續效防。
以上是文章的結論。另外,還有幾個附產品:
1. 不要忘記保守黨的粗魯,正是他們領導的移民部,讓數拾萬家庭移民夢想破滅。10月份的大選,請不要相信他們的謊言。
2. 各個城市的市議會,與我們的生活密切相關。我們可以影響他們,讓他們制定有利於我們的政策。選舉時,壹定要去投票,讓我們的代表在市議會,為我們發言。10月份國會議員選舉也壹樣,壹定去投票,讓我們的代表進入加拿大國會,為我們爭取權益。
3. 我們華人在溫哥華,不要象在中國壹樣“事不關已高高掛起”,應當積極參加社區活動,為社區發展盡自己的壹份努力。溫哥華已經是我們的新家園了。建設好自己的家園,對我們自己,對鄰居,對我們的下壹代,都很有意義。
4. 最後,房地產作為壹種投資,有風險,其價格必然有上限。關注市議會的動向,可以預先做了准備。另外,加拿大投資品種很多,房地產之外,還有更多風景,不要壹葉障目。
唐漢博士,加西網特約分析評論師,加拿大政府注冊房屋貸款經理,Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理,原溫哥華城市銀行信貸副行長,原中國工商銀行信貸審查官員。
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
分享: |
注: |
延伸閱讀 | 更多... |
內幕:溫哥華唐人街如何被抄底的? (2條評論) | 肆川同鄉聯誼會及川菜廚藝大評比 |
求換現金!加拿大身份值$2000萬! (14條評論) | 白話信貸:談談加拿大的民間借貸 |
唐博士白話信貸:建築貸款真實利率 (1條評論) | 溫哥華的土地貸款和建築開發貸款 |
白話信貸:大溫地產開發的壹些細節 | 白話信貸(6):加拿大的民間借貸 |
白話信貸(5)中資房地產開發案例 (1條評論) | 白話信貸之實權人物:信貸審查官 |
推薦: