[唐博士白話信貸] 特稿：大選後溫房地產政策或大變
溫哥華的房價會大跌嗎？
作者：唐漢
2008年金融危機後，溫哥華房價分階段上漲，2015年又是上漲年。
昨天有投資者打電話，問唐漢: 明年房價走勢如何？
她的觀點是：中國經濟不明朗，股市出問題了，中國買家可能減少，因而，溫哥華的房價明年會跌。
唐漢不同意她的觀點。
我說：整個大溫哥華，別墅就這麼多吧。北京人把他們肆環路100平方米的房子賣掉，就可以買溫哥華別墅。如果1%的北京人到溫哥華買房，就可以把溫哥華全部別墅買了。
當然這是不可能的。
可是，中國還有上海，還有沿海那麼多城市，還有內陸眾多省份，他們的孩子到溫哥華來讀書，為孩子買房子很正常吧。這是壹個巨大的潛在買方群。
除了中國，還有印度，還有伊朗，等等。前不久美國與伊朗關系松動，伊朗的錢可以正常進入加拿大，突然之間，西溫的房價大漲。為什麼？因為西溫是伊朗人傳統的居住區。當年霍梅尼政變，大批伊朗貴族跑到溫哥華，很多人就居住在西溫哥華。以前伊朗的錢不能匯入加拿大，現在可以匯款了，伊朗人也加入買房大軍了。
這裡的關鍵點是：溫哥華是個小城市，是中國、伊朗等富人的後花園。相對於這些巨大的買方群體，溫哥華真的太小了。有這樣的勢態，溫哥華的別墅價格，如何會降呢？
溫哥華房價是否已到上限？
壹般來說，壹個城市的房價，由當地經濟決定。當地居民的收入水平，決定房價。可是，溫哥華房價，好像與當地經濟水平無關。
壹個簡單的案例可以說明問題。以壹個注冊會計師為例：
在很多城市，注冊會計師是中產階級，他們居住在別墅區。會計師收入10萬元左右，可以貸款50萬元，加上15萬元首付款，就可以購買65萬元的房子。在很多城市，這就是壹套別墅的價格。可是，65萬元在溫哥華只能買公寓。
據唐漢了解，溫哥華很多專業人士，不管是中國人還是西人，已經無力購買別墅。他們要麼買公寓，要麼移居到更偏遠的地區。
傳統的溫哥華生活方式變了。
按以前的方式，年輕人努力讀書，畢業後成為專業人士。專業人士收入就可以支撐壹套別墅，兩個小孩子，再養壹條狗。現在顯然不可能了。
也就是說：溫哥華房價上漲，已經影響到當地人的生活。這些當地人都是公民，都有投票權。他們會給政策制定者施加壓力。於是，新的政策將出台，限制房價上漲。
現在很多當地人，將房價上漲歸結於中國人。不是嗎？
中國人到全世界買奢侈品，象買白菜壹樣；中國人到全世界買房，象買南瓜壹樣。據說，溫哥華西區最貴的區域，壹個中國人買了柒套房，每個房子住壹個姨太太。這個區域，只有壹家西人了，其余全是中國人。這些中國家庭要投票，把這個唯壹的西人趕走。因為，他太愛管嫌事了。
這樣的例子很多。這些例子使當地人恐慌。於是謠言產生了，而且傳播很快。這個謠言說：中國人推高溫哥華房價。
跟在謠言後面的是行動。
市議會可能出台政策，限制房價上漲
那麼，這些當地人會采取什麼行動呢？
唐漢假想幾種，如下：
第壹，當地居民向銀行施加壓力，不允許銀行向中國人（還有其它非加拿大人）貸款。
中國政府使用這種方式，很有效果。
但是，加拿大很難采取這種方式。因為，加拿大伍大銀行，其政策制定面向整個加拿大。他們不可能專門針對溫哥華制定壹個限制政策。而且，這種政策有歧視性，可能惹上官非。
第贰，加拿大公民說服移民部，讓移民部制定政策，減少這些富人移民。實際上，保守黨已經這樣做了。保守黨領導的移民部，粗魯地壹刀切，幾拾萬投資移民和技術移民被無理拒絕。
當然，我們不能說：保守黨砍掉幾拾萬移民是為了限制房價；也不能說：這是加拿大當地居民鼓動保守黨的結果。
但是，移不了民，仍然可以買房。所以，現在買家非居民很多。
第叁，當地居民說服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民買房，限制壹家人買兩套房。這種行動方式很可能實現。因為，市政策有制定當地政策的權力。
前不久西溫市政府差點通過壹個法案，限制西溫修建大型豪宅。如果這壹政策通過，西溫的豪宅價格將受到巨大影響。當然，這壹法案被否決了。
唐漢認為：目前政黨大選，各黨派不想在關鍵時候得罪選民。但，壹旦選舉完畢，很可能通過市議會制定政策，限制房價大漲。
現在各個城市都有華人議員，比如列治文的區澤光先生，本拿比的王白進先生。我們可以向他們了解情況。
唐漢的個人觀點
文章寫到這裡，也接近尾聲了。再總結壹下：
1. 壹個城市的房價，與當地經濟情況強相關。溫哥華是個例外。外來購買者是影響溫哥華房價的重要因素。
2. 溫哥華是壹個開放城市，作為中國等國家富人的後花園，其房價仍然有很大上漲空間。因為，供應遠遠小於需求。除非出現巨大經濟變革或政治動蕩，這種供需關系將不斷推高房價。
3. 溫哥華的房價影響當地居民生活方式，當地居民可能給市議會施加壓力，制定政策限制房價。這些政策將在大溫哥華某個城市開始，其它城市將陸續效防。
以上是文章的結論。另外，還有幾個附產品：
1. 不要忘記保守黨的粗魯，正是他們領導的移民部，讓數拾萬家庭移民夢想破滅。10月份的大選，請不要相信他們的謊言。
2. 各個城市的市議會，與我們的生活密切相關。我們可以影響他們，讓他們制定有利於我們的政策。選舉時，壹定要去投票，讓我們的代表在市議會，為我們發言。10月份國會議員選舉也壹樣，壹定去投票，讓我們的代表進入加拿大國會，為我們爭取權益。
3. 我們華人在溫哥華，不要象在中國壹樣“事不關已高高掛起”，應當積極參加社區活動，為社區發展盡自己的壹份努力。溫哥華已經是我們的新家園了。建設好自己的家園，對我們自己，對鄰居，對我們的下壹代，都很有意義。
4. 最後，房地產作為壹種投資，有風險，其價格必然有上限。關注市議會的動向，可以預先做了准備。另外，加拿大投資品種很多，房地產之外，還有更多風景，不要壹葉障目。
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
已經有 234 人參與評論了, 我也來說幾句吧
作者：唐漢
2008年金融危機後，溫哥華房價分階段上漲，2015年又是上漲年。
昨天有投資者打電話，問唐漢: 明年房價走勢如何？
她的觀點是：中國經濟不明朗，股市出問題了，中國買家可能減少，因而，溫哥華的房價明年會跌。
唐漢不同意她的觀點。
我說：整個大溫哥華，別墅就這麼多吧。北京人把他們肆環路100平方米的房子賣掉，就可以買溫哥華別墅。如果1%的北京人到溫哥華買房，就可以把溫哥華全部別墅買了。
當然這是不可能的。
可是，中國還有上海，還有沿海那麼多城市，還有內陸眾多省份，他們的孩子到溫哥華來讀書，為孩子買房子很正常吧。這是壹個巨大的潛在買方群。
除了中國，還有印度，還有伊朗，等等。前不久美國與伊朗關系松動，伊朗的錢可以正常進入加拿大，突然之間，西溫的房價大漲。為什麼？因為西溫是伊朗人傳統的居住區。當年霍梅尼政變，大批伊朗貴族跑到溫哥華，很多人就居住在西溫哥華。以前伊朗的錢不能匯入加拿大，現在可以匯款了，伊朗人也加入買房大軍了。
這裡的關鍵點是：溫哥華是個小城市，是中國、伊朗等富人的後花園。相對於這些巨大的買方群體，溫哥華真的太小了。有這樣的勢態，溫哥華的別墅價格，如何會降呢？
溫哥華房價是否已到上限？
壹般來說，壹個城市的房價，由當地經濟決定。當地居民的收入水平，決定房價。可是，溫哥華房價，好像與當地經濟水平無關。
壹個簡單的案例可以說明問題。以壹個注冊會計師為例：
在很多城市，注冊會計師是中產階級，他們居住在別墅區。會計師收入10萬元左右，可以貸款50萬元，加上15萬元首付款，就可以購買65萬元的房子。在很多城市，這就是壹套別墅的價格。可是，65萬元在溫哥華只能買公寓。
據唐漢了解，溫哥華很多專業人士，不管是中國人還是西人，已經無力購買別墅。他們要麼買公寓，要麼移居到更偏遠的地區。
傳統的溫哥華生活方式變了。
按以前的方式，年輕人努力讀書，畢業後成為專業人士。專業人士收入就可以支撐壹套別墅，兩個小孩子，再養壹條狗。現在顯然不可能了。
也就是說：溫哥華房價上漲，已經影響到當地人的生活。這些當地人都是公民，都有投票權。他們會給政策制定者施加壓力。於是，新的政策將出台，限制房價上漲。
現在很多當地人，將房價上漲歸結於中國人。不是嗎？
中國人到全世界買奢侈品，象買白菜壹樣；中國人到全世界買房，象買南瓜壹樣。據說，溫哥華西區最貴的區域，壹個中國人買了柒套房，每個房子住壹個姨太太。這個區域，只有壹家西人了，其余全是中國人。這些中國家庭要投票，把這個唯壹的西人趕走。因為，他太愛管嫌事了。
這樣的例子很多。這些例子使當地人恐慌。於是謠言產生了，而且傳播很快。這個謠言說：中國人推高溫哥華房價。
跟在謠言後面的是行動。
市議會可能出台政策，限制房價上漲
那麼，這些當地人會采取什麼行動呢？
唐漢假想幾種，如下：
第壹，當地居民向銀行施加壓力，不允許銀行向中國人（還有其它非加拿大人）貸款。
中國政府使用這種方式，很有效果。
但是，加拿大很難采取這種方式。因為，加拿大伍大銀行，其政策制定面向整個加拿大。他們不可能專門針對溫哥華制定壹個限制政策。而且，這種政策有歧視性，可能惹上官非。
第贰，加拿大公民說服移民部，讓移民部制定政策，減少這些富人移民。實際上，保守黨已經這樣做了。保守黨領導的移民部，粗魯地壹刀切，幾拾萬投資移民和技術移民被無理拒絕。
當然，我們不能說：保守黨砍掉幾拾萬移民是為了限制房價；也不能說：這是加拿大當地居民鼓動保守黨的結果。
但是，移不了民，仍然可以買房。所以，現在買家非居民很多。
第叁，當地居民說服市政府，制定本市的政策 by-law，限制非居民買房，限制壹家人買兩套房。這種行動方式很可能實現。因為，市政策有制定當地政策的權力。
前不久西溫市政府差點通過壹個法案，限制西溫修建大型豪宅。如果這壹政策通過，西溫的豪宅價格將受到巨大影響。當然，這壹法案被否決了。
唐漢認為：目前政黨大選，各黨派不想在關鍵時候得罪選民。但，壹旦選舉完畢，很可能通過市議會制定政策，限制房價大漲。
現在各個城市都有華人議員，比如列治文的區澤光先生，本拿比的王白進先生。我們可以向他們了解情況。
唐漢的個人觀點
文章寫到這裡，也接近尾聲了。再總結壹下：
1. 壹個城市的房價，與當地經濟情況強相關。溫哥華是個例外。外來購買者是影響溫哥華房價的重要因素。
2. 溫哥華是壹個開放城市，作為中國等國家富人的後花園，其房價仍然有很大上漲空間。因為，供應遠遠小於需求。除非出現巨大經濟變革或政治動蕩，這種供需關系將不斷推高房價。
3. 溫哥華的房價影響當地居民生活方式，當地居民可能給市議會施加壓力，制定政策限制房價。這些政策將在大溫哥華某個城市開始，其它城市將陸續效防。
以上是文章的結論。另外，還有幾個附產品：
1. 不要忘記保守黨的粗魯，正是他們領導的移民部，讓數拾萬家庭移民夢想破滅。10月份的大選，請不要相信他們的謊言。
2. 各個城市的市議會，與我們的生活密切相關。我們可以影響他們，讓他們制定有利於我們的政策。選舉時，壹定要去投票，讓我們的代表在市議會，為我們發言。10月份國會議員選舉也壹樣，壹定去投票，讓我們的代表進入加拿大國會，為我們爭取權益。
3. 我們華人在溫哥華，不要象在中國壹樣“事不關已高高掛起”，應當積極參加社區活動，為社區發展盡自己的壹份努力。溫哥華已經是我們的新家園了。建設好自己的家園，對我們自己，對鄰居，對我們的下壹代，都很有意義。
4. 最後，房地產作為壹種投資，有風險，其價格必然有上限。關注市議會的動向，可以預先做了准備。另外，加拿大投資品種很多，房地產之外，還有更多風景，不要壹葉障目。
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。
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