[郭晓钟] 投资分享 为什么我喜欢地产投资?
身边的朋友有的喜欢投资地产,有的喜欢投资股票,我发现喜欢地产的人往往不喜欢股票,喜欢股票的人又往往不喜欢地产。这应该是跟性格有关系吧,喜欢股票的可能会觉得地产上挣钱太慢,不够刺激,还要打理房子,喜欢地产的人往往觉得股票不靠谱,不安全。我是那种慢性子的人,经不起股票的大起大落,自然很喜欢地产投资,有一段时间甚至喜欢到了走火入魔的程度,为什么呢,今天跟大家讲讲我喜欢地产投资的几个理由。
第一,地产投资最大的魅力是借力 (Leverage),也就是杠杆
最初我投资的两个物业都是10%首付拿下来的,一年的时间,物业都有10%以上的增值,对我的投资回报就是100%。比如你用10万做首付购买了100万的物业,一年后增值了10万,相对于你投资的10万就是100%的回报了。现在贷款严格了,但还是可以20%-35% 首付买到房子的,房子增值10%后,你的投资回报依然可以达到50% - 30%。
当你有10万现金买股票,通常你只能买价值10万的股票,当股票价值上涨10%,你的投资回报也是10%。 你可能会说股票上我也可以用杠杆啊,10万现金我可以借到40万买50万的股票啊。但是借钱买股票是件可怕的事情,因为股票贷款机构有自动平仓机制,一旦股票下跌到一定程度,贷款方会强制平仓保本。而借钱买的房子如果跌价了,只要你还继续付着按揭,就不用担心银行会强行卖你的房,这样想来,晚上还是能睡得安稳的。
第二,投资地产有更大的控制权(Control)
买了股票,就算我整天在电脑前盯着它看我也不能左右它的变化。但是买了房产,我却有很多办法让它人为增值,比如把房子重新粉刷外墙改变外观,进行内装修,加建,改变土地用途,出租物业提高租金,你可以想出很多办法提高物业价值。物业随着市场会有自然增值,你也可以人为创造价值(Forced Appreciation)
第三,物业上的增值你不需要卖掉物业来套现
股票增值了,你基本上需要卖掉它来套现,然后再买其他股票再投资。你的物业增值了,当你需要用钱时,你可以选择用重新贷款Re-finance 或 用物业做抵押的贷款 Secured line of Credit. 这样你可以继续持有此物业,继续享受它的增值,也可以套现一部分资金用于其他再投资。作为投资人,我一直鼓励大家多持有物业,能不卖尽量不卖。
第四,地产投资带来多方面的投资收益
当我购买了股票,基本上就是期望它涨价获得增值 (Capital Gain)。而我买一个物业却可以带来多方收益:
- 现金流 (Cash Flow): 很多商业和民用物业出租后,除去所有开支和按揭,还有正现金流收入。有些物业刚刚买入时并没有正现金流,经过一段时间对物业的管理,逐渐实现了正现金流。
- 本金回报 (Principal): 出租物业的收入用来支付按揭,是租客在帮你还贷款,每个月还款中有一部分是本金。这也是一笔可观的回报。比如你用20万买了个100万的物业用于出租,25年后贷款还清了,租客为你还清了80万的贷款。
- 物业增值(Capital Gain) : 地产是抵御通货膨胀最好的工具,就算它的增值是按照每年2%-3%的通货膨胀率来增长,25-30年后也是很可观的。这一点,你只要看看30年前的房价就知道了。物业增值有自然增值和人为增值两方面。
- 税务优惠 (Tax Benefit): 作为自住房,你的增值是免税的。作为投资房,你的很多支出是可以抵税的,因为它本身就是一个生意。
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