[郭晓钟] 加投资分享:卖家私售卖家提供贷款

地点: Belleville, Ontario


物业类型: 12 Unit Apartment Building (12个单位的公寓楼)

物业特点: 老年租客,长期租客,物业状况非常好。

购买时间: 2006

购买价格: $632,000

首付: $100,000

贷款:卖家提供85%贷款,7%的利息

今天重点要讲的是VTB (Vendor Take Mortgage). 中文怎么翻译呢,就叫卖家提供贷款吧。 这种贷款形式并不常见,既不是通过银行贷款,也不是找贷款中介联系私人贷款,而是卖家直接提供贷款。我过去的投资项目里有两个物业都是通过卖方提供贷款完成交易的。

这个12个单位的公寓楼是我从业主手里直接买到的。先讲讲我是怎么认识这个业主的。在上一篇案例分析中,我再Trenton 这个城市翻新了一个6-plex (6个单位的公寓楼)。在同一条街上还有另外一个6个单位的公寓楼,非常漂亮,干净,简直像新的Condo。在入口处能看到业主留了联系电话。我就想跟业主联系问问他卖不卖。打过去电话,他也很高兴我跟他联系,因为他看到我把一个破烂不堪的公寓楼改造得挺漂亮,还是很欣赏我的工作的。于是我们约了时间见面喝咖啡。业主是为西人老先生,见了面大家聊得非常投机。他跟我说这个6-plex现在不卖,但是在另外一个城市Belleville 他有一个12-Plex (12个单位的公寓楼) 可以考虑卖。告诉我他想要的价格是66万,平均5.5万一个单位。然后他把地址给我,我后来自己去看了一眼。

看了这个12-Plex, 我真是太佩服这位老先生了,把个出租公寓打理得这么干净利索,一尘不染的。新的屋瓦,新的门窗,墙上还挂了画来装饰。里面的租客都是50岁以上的老人,简直就是老人公寓啊,更像Condo啊。

这么好的出租物业,我当时居然没有赶紧拿下,而是过了半年才找他再谈。为什么呢,因为当时资金还不具备条件买这么大的物业,也不清楚这个城市66万买12个单位的公寓楼是不是贵了。

后来的半年里,继续做了些资金上的准备和市场调查。发现他的公寓楼是我在安河所见过的最好的出租公寓,而且这个城市12个单位的公寓都已经卖到72万,6万一个单位,而且那些在市场上在卖和卖掉的都是非常普通的公寓楼,基本上就是一进去一股味,到处又脏又破的那种。

准备好了就赶紧再跟他联系,又约他喝咖啡。先交朋友后做生意呗。 还是跟他又讨价还价最终把价格确定在63万2. 最意想不到的是他自己主动提出来 Vendor Take Back Mortgage 90%, 也就是卖家想给我贷款 90%.我自己只需要拿出10% 的首付就可以买下物业了。敲定的利息是7%, 当时银行的利息是5%, 他的利息比银行高2%, 但银行最多能贷75%, 他愿意贷90% 啊。

后来成交时,有点小插曲,他的律师不同意我们的交易,强调我们10%的首付太少,卖家贷款风险太大。没办法,我们只好增加到15% 的首付。其实当时我们也乐意增加点首付。因为通过计算,85%贷款7%的利息,物业刚好收支平衡,贷款再多了,每个月还得往里掏钱。所以也觉得85%贷款刚好,就算没有正现金流,也至少持平吧。

后来还是找上一篇中提到的本地的物业管理公司接手管理。租客们听说换业主了还是紧张了一段时间,后来看到物业公司管理得很专业也就安心了。这个物业是我买到最省心的物业,自始至终都没操心过。

从一开始投资物业,目标就是找有正现金流的物业,那为什么这个物业只是持平还买呢?

1) 这个物业在市面上完全可以卖到72-84万。这个物业买下直接转手都可以挣钱。

2) 现在卖家的贷款是7%的利息,将来找银行重新贷款,降低了利率就会有正现金流。


3) 现在的租客因为都是长期租客,租金很低 $595/月,市场租金已经达到$650-$700/月 了,提高了租金可以产生正现金流。

4) 这个物业有潜力将来做 Condominium Conversion. 这是什么? 有兴趣可以Google一下。

后来的情况也的确是这样的,换租客时提高了租金,两年后找银行重新贷款,利率只有3.2%, 一下子每月产生了$1000的现金流。

购买这个投资物业的过程让我有2点感受:

1)从业主手里通过私售的方式有时可以拿到不错的价格。这一点在我来温哥华找房又应验了。当时在我想买的区没有房源在市场上,我就去挨家挨户敲门问,刚好有一家要换房很着急,谈了个非常好的价格,比市面价格便宜了5%-10%成交的,当然我在时间上充分配合了卖家,三天取消条件,2周内成交的.

2) 卖家提供贷款是非常好的贷款模式。当然并不是很多卖家愿意这样做。这个卖家是想避税才主动提出贷款的。 后来的一个项目里,卖家给我提供了一个短期的第二贷款,相当于私人贷款,也帮助我成交了一个物业。

作者:郭晓钟

地产投资人、建筑商、地产经纪

[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
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