[置业须知] 重磅分析!2015加拿大房价将会大跌
(加西网综合)《环球邮报》刊登了西安大略大学Richard Ivey商学院金融学教授George Athanassakos的一篇文章，作者认为：加国近年来房价出现上涨，但基本面并没有出现相应的增长。从目前加拿大过热的房地产数据分析，地产市场应该会有大幅修正，修正的时间大概在2015。
作者试图从以下几个方面论证其观点：
住宅投资与GDP的比率
一个特别生动的统计数据就是住宅投资占GDP比重。在过去两年，这一比率已经稳步攀升至一个创纪录的高度。在过去50年，住宅投资占GDP的比重平均为5.8%，在1970年代末曾高达7.26%，在1980年代末曾达到7.18%，现在该比率亦超过7%。在前两个周期住宅投资占GDP的比重达到峰值后，房地产市场在数年内就出现了崩溃。
人口结构比率与房屋价格
人口结构是一个关键的因素。购房往往会伴随着生命周期。人们会在年轻时积累资产，在他们变老和接近退休时出售手中的资产。与拥有大量特别年轻或特别年老的人口的国家相比，一个拥有大量处于工作年龄段人口的国家将会出现更大的住房需求，并会因此推高房价。
有证据表明，处于主要工龄，也就是20至64岁的人口比例增加，会对住宅和房地产收益产生积极的影响。而如果小于20岁或大于64岁的人口比例增加，就会对住宅和房地产收益产生消极的影响。
将人口的影响数字化的一个方法，就是计算没有处于工作年龄段的人口比例（小于20岁或大于64岁的人口），并将其除以工作年龄段的人口比例（20至64岁的人口）。相关的比例下降，就表明相对来说，有更多的人处于他们的购房年龄。该比例上升，就表明相对来说，有更少的人处于他们的购房年龄。
目前加拿大和多伦多的房价走势显示出完美的反向关系，即相关比例下降，房价大幅飙升。
人口结构比率与债券价格
人口统计的影响不仅在房地产市场。目前许多家庭都将房地产作为一种储蓄工具，因此人口结构的变化对债券市场也会产生同样类似的影响。
如果我们用人口结构比例对照债券价格，就会发现与人口比例对照房价类似的模式。随着人口比例在过去20年下降，债券价格出现上涨。由于债券价格和债券收益率是反向移动，因此随着债券价格飙升，债券收益率大幅下跌。
这些低收益反映在低利率上。众所周知，低利率帮助推动了加拿大的房地产市场的繁荣。
在未来几年房价将会下降多少？各个地区会各不相同。教授基于多伦多的公寓租金，以投资级债券的收益率作为贴现率，开发出一种公寓价格模式。从这个模式的计算可以得出，多伦多的公寓价格应该比目前的售价平均低大约$10万元。因此，可以预期公寓价格在未来数年会下跌25%左右。从长远来看，降幅将会更大。
当然，不同的地区可能会出现不同的情况，但是教授认为房地产市场正在经历一场完美风暴。从2015年左右开始，加拿大房价将经历意义深远的长期下跌，因为根据加拿大统计局的预测，届时相关的人口比例将会出现上升。
CREA关于2015年加拿大房市发展预测数据
加拿大房地产协会（Canada Real Estate Association）发布关于2014年年终以及2015年加拿大整体房产市场发展预测数据。从整体来看，2015年加拿大房价预期增长0.7%，销售量微量下滑0.4%，总体保持稳定态势，否定了一些房产观察人对于加拿大房市未来或出现大规模崩盘的猜测。
2014房价年增长预计达5.9%
CREA做出的年度预测显示，2014年房产均价预计环比增长5.9%, 达到$405,500。2015年全年房价微幅上升或达$407,900。
其中大温哥华所在的BC省预计环比增长5.4%。而今年预计房价环比下滑的只有Nova Scotia（-1.8） 和 New Brunswick(-0.2)两省。最2015年的房产预测中，各省也基本保持稳定的小幅增长。
这与一些房产观察人宣扬的加拿大房产市场或迎来崩盘的预言相违背，从加拿大房产协会的数据来看，目前加拿大房产市场的供需基本平衡，并不存在过度的房产供过于求的问题。目前加拿大房价也基本稳定，并没有出现房价将“大跳水”的迹象。
房产销量预期达到10年来平均值
加拿大2014年房产销售总量预计将达到475,000套，环比增长3.8%，2015年基本保持销量稳定。
近三个月的房市表现超出预期，使得2014年度销售总量预计值，相比于今年6月预计的463,400套的销售总量有微弱上调。加拿大房产市场在经历了2008-2009年度销量的大幅下滑后，经过几年来的上涨，目前已经基本达到10年来的平均值。
RBC银行∶2016年房价全面下跌
而加拿大皇家银行(RBC)也警告，房贷利率可能在今年底开始走高，加拿大房价2016年恐出现全面下跌(outright declines)。皇银认为过去几年多伦多、温哥华与卡加利等地的房市上扬，主要得利于超低利率，但房价怎么下去就会怎么上来，反之亦然。
加拿大房贷规模最大的银行RBC在最新公布的房市预测中警告，超低利率已近尾声，房贷利率可能在今年底开始走扬，让2015年一些主要市场的房市升势趋缓，2016年甚至会出现全面下跌趋势。
RBC资深经济师Robert Hogue表示，最大的考验将是2015年以后，利率在中期是否完全正常化(normalize)，即恢复利率走势的历史常轨。
他认为加国房市可能在2016年或以后出现全面下跌，因为薪资与家庭收入不可能突发大增，抵销房贷利率上扬带来的还款压力，毕竟价格还是市场最主要的调节机制。
惠誉重申：加国房价被高估20%
《环球邮报》在其最新的报告中表示，它认为过高的家庭债务水准（相对于可支配收入）使得加拿大房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。政策制定者可能会在短期内采取更多的步骤，以确保住房市场所谓的“软着陆”。
惠誉的高级主管Vanessa Purwin接受《环球邮报》记者采访表示说：我们是从加拿大住房价格可持续发展模型中得到房价被高估20%的结论。我们综合了推动房价上涨的五大经济因素，即收入、就业、利率、住房供应和人口增长，以及历史上房地产市场的波动趋势，得出加国房价被高估20%的结论。
但是他也重申：我们不是预测在未来的一、两年，房价要下降20%。我们是看到，相对历史的宏观基本面，房价被高估了20%。但如果居民收入开始快速增加，或者失业率大幅度降低，或人口显著增长，都将推升房价，房价下滑则不会发生。
买房仍是加拿大人的梦想
据CBC报道，针对加拿大成年人的一项调查显示，尽管收入的增长和住房的良性循环相对较弱，同时2015年的房市增长也会趋于缓慢，但仍然有53%的受访者认为置业是实现人生目标的一部分，对于18至34岁年轻人78%认同上述观点。此外，年轻的租房者88%有买房的打算，尽管房价上涨以及承受能力恶化。
总而言之，首次购房、独立屋开工以及新屋销售在2015年都会关系到就业增长是否足够强劲，收入增长幅度是否足够大等，下一期为大家分析一下2015年最值得关注的住房市场，如果大家有任何想法和建议请到加西网论坛留言。
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作者试图从以下几个方面论证其观点：
住宅投资与GDP的比率
一个特别生动的统计数据就是住宅投资占GDP比重。在过去两年，这一比率已经稳步攀升至一个创纪录的高度。在过去50年，住宅投资占GDP的比重平均为5.8%，在1970年代末曾高达7.26%，在1980年代末曾达到7.18%，现在该比率亦超过7%。在前两个周期住宅投资占GDP的比重达到峰值后，房地产市场在数年内就出现了崩溃。
人口结构比率与房屋价格
人口结构是一个关键的因素。购房往往会伴随着生命周期。人们会在年轻时积累资产，在他们变老和接近退休时出售手中的资产。与拥有大量特别年轻或特别年老的人口的国家相比，一个拥有大量处于工作年龄段人口的国家将会出现更大的住房需求，并会因此推高房价。
有证据表明，处于主要工龄，也就是20至64岁的人口比例增加，会对住宅和房地产收益产生积极的影响。而如果小于20岁或大于64岁的人口比例增加，就会对住宅和房地产收益产生消极的影响。
将人口的影响数字化的一个方法，就是计算没有处于工作年龄段的人口比例（小于20岁或大于64岁的人口），并将其除以工作年龄段的人口比例（20至64岁的人口）。相关的比例下降，就表明相对来说，有更多的人处于他们的购房年龄。该比例上升，就表明相对来说，有更少的人处于他们的购房年龄。
目前加拿大和多伦多的房价走势显示出完美的反向关系，即相关比例下降，房价大幅飙升。
人口结构比率与债券价格
人口统计的影响不仅在房地产市场。目前许多家庭都将房地产作为一种储蓄工具，因此人口结构的变化对债券市场也会产生同样类似的影响。
如果我们用人口结构比例对照债券价格，就会发现与人口比例对照房价类似的模式。随着人口比例在过去20年下降，债券价格出现上涨。由于债券价格和债券收益率是反向移动，因此随着债券价格飙升，债券收益率大幅下跌。
这些低收益反映在低利率上。众所周知，低利率帮助推动了加拿大的房地产市场的繁荣。
在未来几年房价将会下降多少？各个地区会各不相同。教授基于多伦多的公寓租金，以投资级债券的收益率作为贴现率，开发出一种公寓价格模式。从这个模式的计算可以得出，多伦多的公寓价格应该比目前的售价平均低大约$10万元。因此，可以预期公寓价格在未来数年会下跌25%左右。从长远来看，降幅将会更大。
当然，不同的地区可能会出现不同的情况，但是教授认为房地产市场正在经历一场完美风暴。从2015年左右开始，加拿大房价将经历意义深远的长期下跌，因为根据加拿大统计局的预测，届时相关的人口比例将会出现上升。
CREA关于2015年加拿大房市发展预测数据
加拿大房地产协会（Canada Real Estate Association）发布关于2014年年终以及2015年加拿大整体房产市场发展预测数据。从整体来看，2015年加拿大房价预期增长0.7%，销售量微量下滑0.4%，总体保持稳定态势，否定了一些房产观察人对于加拿大房市未来或出现大规模崩盘的猜测。
2014房价年增长预计达5.9%
CREA做出的年度预测显示，2014年房产均价预计环比增长5.9%, 达到$405,500。2015年全年房价微幅上升或达$407,900。
其中大温哥华所在的BC省预计环比增长5.4%。而今年预计房价环比下滑的只有Nova Scotia（-1.8） 和 New Brunswick(-0.2)两省。最2015年的房产预测中，各省也基本保持稳定的小幅增长。
这与一些房产观察人宣扬的加拿大房产市场或迎来崩盘的预言相违背，从加拿大房产协会的数据来看，目前加拿大房产市场的供需基本平衡，并不存在过度的房产供过于求的问题。目前加拿大房价也基本稳定，并没有出现房价将“大跳水”的迹象。
房产销量预期达到10年来平均值
加拿大2014年房产销售总量预计将达到475,000套，环比增长3.8%，2015年基本保持销量稳定。
近三个月的房市表现超出预期，使得2014年度销售总量预计值，相比于今年6月预计的463,400套的销售总量有微弱上调。加拿大房产市场在经历了2008-2009年度销量的大幅下滑后，经过几年来的上涨，目前已经基本达到10年来的平均值。
RBC银行∶2016年房价全面下跌
而加拿大皇家银行(RBC)也警告，房贷利率可能在今年底开始走高，加拿大房价2016年恐出现全面下跌(outright declines)。皇银认为过去几年多伦多、温哥华与卡加利等地的房市上扬，主要得利于超低利率，但房价怎么下去就会怎么上来，反之亦然。
加拿大房贷规模最大的银行RBC在最新公布的房市预测中警告，超低利率已近尾声，房贷利率可能在今年底开始走扬，让2015年一些主要市场的房市升势趋缓，2016年甚至会出现全面下跌趋势。
RBC资深经济师Robert Hogue表示，最大的考验将是2015年以后，利率在中期是否完全正常化(normalize)，即恢复利率走势的历史常轨。
他认为加国房市可能在2016年或以后出现全面下跌，因为薪资与家庭收入不可能突发大增，抵销房贷利率上扬带来的还款压力，毕竟价格还是市场最主要的调节机制。
惠誉重申：加国房价被高估20%
《环球邮报》在其最新的报告中表示，它认为过高的家庭债务水准（相对于可支配收入）使得加拿大房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。政策制定者可能会在短期内采取更多的步骤，以确保住房市场所谓的“软着陆”。
惠誉的高级主管Vanessa Purwin接受《环球邮报》记者采访表示说：我们是从加拿大住房价格可持续发展模型中得到房价被高估20%的结论。我们综合了推动房价上涨的五大经济因素，即收入、就业、利率、住房供应和人口增长，以及历史上房地产市场的波动趋势，得出加国房价被高估20%的结论。
但是他也重申：我们不是预测在未来的一、两年，房价要下降20%。我们是看到，相对历史的宏观基本面，房价被高估了20%。但如果居民收入开始快速增加，或者失业率大幅度降低，或人口显著增长，都将推升房价，房价下滑则不会发生。
买房仍是加拿大人的梦想
据CBC报道，针对加拿大成年人的一项调查显示，尽管收入的增长和住房的良性循环相对较弱，同时2015年的房市增长也会趋于缓慢，但仍然有53%的受访者认为置业是实现人生目标的一部分，对于18至34岁年轻人78%认同上述观点。此外，年轻的租房者88%有买房的打算，尽管房价上涨以及承受能力恶化。
总而言之，首次购房、独立屋开工以及新屋销售在2015年都会关系到就业增长是否足够强劲，收入增长幅度是否足够大等，下一期为大家分析一下2015年最值得关注的住房市场，如果大家有任何想法和建议请到加西网论坛留言。
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