[唐博士白話信貸] 溫哥華的土地貸款和建築開發貸款
(圖片來自網絡）
作者：唐漢（博士）
J先生的打算
J先生是國內的大實業家，認定溫哥華是壹塊風水寶地。他不斷向國內好友推薦：建議他們移民，建議他們投資買地，從事房地產開發。兩年不到，他跑遍大溫每個角落，買下伍塊商業用地。
J的兒子也是實幹家，本應屬於富贰代。移民溫哥華後，踏踏實實做實業，每天與鐵哥們泡在建築工地上。溫哥華真是個奇怪之地，唐漢好幾個客戶的下壹代，都認認真真做實業，與國內“拼爹族”完全不同。J先生從來不擔心所謂的 “富不過贰代”。
最近，J再次投資買下素裡壹個地皮，進行公寓開發。這是J先生家族第壹次在溫哥華開發公寓樓。唐漢協助安排土地貸款，其中風雲變幻，故事很多。
銀行不鼓勵純土地貸款
在溫哥華，壹個有趣但實惠的買賣是：買入壹塊土地，向政府申請改變用途，在規劃上做些文章，然後出售獲利。
無疑，如果你眼光正確，利潤很豐厚。但是，銀行不這樣看。
銀行認為，炒地皮是投機行為。銀行真正心儀對象是：“能產生現金流的實業行為”。如果買地進行建築開發，此項目是產生現金流的機器，是投資行為，風險較小；如果只是單純投資炒地，絕大多數銀行不予支持。
所以，當你買地向銀行申請貸款，銀行總問同樣問題：請問閣下，你打算何時開發？
這與國內有異曲同工之妙：你打算在某城市買地皮，需要做壹些文件，比如，虛擬壹個項目，在市政府的計委立項。有了這個文件，就可以名正言順地炒地皮了。
溫哥華同理。買地前，要做好各種計劃，讓銀行相信你進行建築開發。在信貸寬輕時期，銀行可能相信你的藍圖；目前信貸從緊，銀行擦亮雙眼，炒地皮者很難蒙混過關。
幾類從事土地貸款的銀行
2010年開始，銀行信貸政策從嚴。目前土地貸款、建築開發貸款很難獲得。從以前的案例中，我們仍能比較各類銀行的開發貸款政策。
首先，我們的目光瞄准伍大銀行。房地產開發貸款方面，伍大銀行門檻很高：不僅要求各種文件，而且層層把守，貸款如同過伍關斬六將。你曾經向國內的中國工商銀行申請過項目貸款嗎？繁煩的細節，雞蛋裡挑骨頭的審查，無窮無盡的請客送禮，讓每個正常的實業家望而卻步。
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