[唐博士白话信贷] 温哥华的土地贷款和建筑开发贷款
(图片来自网络）
作者：唐汉（博士）
J先生的打算
J先生是国内的大实业家，认定温哥华是一块风水宝地。他不断向国内好友推荐：建议他们移民，建议他们投资买地，从事房地产开发。两年不到，他跑遍大温每个角落，买下五块商业用地。
J的儿子也是实干家，本应属于富二代。移民温哥华后，踏踏实实做实业，每天与铁哥们泡在建筑工地上。温哥华真是个奇怪之地，唐汉好几个客户的下一代，都认认真真做实业，与国内“拼爹族”完全不同。J先生从来不担心所谓的 “富不过二代”。
最近，J再次投资买下素里一个地皮，进行公寓开发。这是J先生家族第一次在温哥华开发公寓楼。唐汉协助安排土地贷款，其中风云变幻，故事很多。
银行不鼓励纯土地贷款
在温哥华，一个有趣但实惠的买卖是：买入一块土地，向政府申请改变用途，在规划上做些文章，然后出售获利。
无疑，如果你眼光正确，利润很丰厚。但是，银行不这样看。
银行认为，炒地皮是投机行为。银行真正心仪对象是：“能产生现金流的实业行为”。如果买地进行建筑开发，此项目是产生现金流的机器，是投资行为，风险较小；如果只是单纯投资炒地，绝大多数银行不予支持。
所以，当你买地向银行申请贷款，银行总问同样问题：请问阁下，你打算何时开发？
这与国内有异曲同工之妙：你打算在某城市买地皮，需要做一些文件，比如，虚拟一个项目，在市政府的计委立项。有了这个文件，就可以名正言顺地炒地皮了。
温哥华同理。买地前，要做好各种计划，让银行相信你进行建筑开发。在信贷宽轻时期，银行可能相信你的蓝图；目前信贷从紧，银行擦亮双眼，炒地皮者很难蒙混过关。
几类从事土地贷款的银行
2010年开始，银行信贷政策从严。目前土地贷款、建筑开发贷款很难获得。从以前的案例中，我们仍能比较各类银行的开发贷款政策。
首先，我们的目光瞄准五大银行。房地产开发贷款方面，五大银行门槛很高：不仅要求各种文件，而且层层把守，贷款如同过五关斩六将。你曾经向国内的中国工商银行申请过项目贷款吗？繁烦的细节，鸡蛋里挑骨头的审查，无穷无尽的请客送礼，让每个正常的实业家望而却步。
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