[置业须知] 加国房贷攻略:政策申请额度及还贷
（加西报道）在加拿大买房，信贷政策又发生了哪些变化？我能申请到银行贷款吗？又到底应该借贷多少才合适？本文提供加拿大买房房屋贷款全，全面了解加拿大房地产市场信贷政策、申请额度及合理还贷。
不知道有多少人有过这样的遭遇，申请房贷时，被银行客气的说“No”。银行信贷收紧，已影响到首次置业者、自雇人士及投资客，对楼市影响也是明显的。
信贷政策 变化有哪些？
自2008年全球金融危机爆发以来，加拿大联邦政府已4次更改其信贷政策，出发点是为了避免加拿大重蹈美国的覆辙，导致楼市崩盘。现在如果首付不到20%，即便有加拿大按揭和住房公司（CMHC）的按揭保险，在银行那里要想顺利的拿到贷款也非易事。
2012年7月联邦政府出台信贷收紧新政，以确保加拿大楼市的长期稳定性，总结起来，有政府保险的抵押贷款措施包括：
1）减少最大的摊销期限：从35年减至25年；
2）降低再融资（refinancing）时所能借用的房屋价值，从85%降至80%；
3）总债务比率和债务总额比率分别设定在了39%和44%；
4）政府支持的 抵押贷款保险设定为最高购买价格不超过100万加元。
菲沙河谷RE/MAX Treeland地产经纪Kevin Horn评论说，“现在，你必须拿出非常有说服力的收入证明或其它经济来源证明，银行才会考虑你的借贷申请。”
信贷政策 影响了哪些人？
受房贷规则波及最大的是首付只能拿出5%-20%的人群，特别是首次置业者。“他们基本上都是年轻人，收入有限，工作时间不是很长，所以拿不出太多的首付款，”Kevin Horn解释说。
别只关注利率
温哥华DLC Origin按揭机构按揭顾问阿万拉姆（Rebecca Awram）女士说，银行和按揭机构通常让买家只关注利率，而不看其他。但每家银行按揭政策都不一样，尤其担保收费政策更是千差万别。
如TD采用抵押按揭，在房屋信用额上规定虽宽松，但要想将按揭转到其他银行，却非易事，需支付保险和其他诸多收费。
还款加速选择很关键
购买按揭时，应考虑银行是否允许双倍加速供款、跳供或一次性大额供款。对于不同人来说，按揭还款加速选择也有所不同。如工资不固定、做合同工的人，可能会选择双倍加速供款，即有钱的时候加速还款。
如何获得最大房贷额度
所有的加拿大银行在计算贷款额度时，均采用两者方式：一是房屋抵押值的百分比，如80%、65%、50%；二是由家庭收入决定的额度。两者之较少者就是客户的最大额度。
按抵押值计算的额度
如果你购买100万元的房产，表示该房产抵押价值是100万元。如果银行愿意提供80%贷款，说明银行预计：未来贷款期内，你的房产价值不会降至80万元。当然，银行并非万能，其预测也会出现错误。比如，1981年，大温房价曾下跌37%；1990年下跌22%。但近三十年历史数据显示，仅有出现两次跌破20%的现象。
抵押值并不完全等同于房产市场价值。许多客户有这样的抱怨，比如：“我的房产至少值50万元，为什么银行认为仅值48万元？”原因是银行评估房产时，有意将评估值降低一点，从而得到一部分风险缓冲。
家庭收入决定的额度
总体而言，家庭收入越高，最大贷款额度越大。在收入决定贷款额的理论中，有一个神奇的数字：35%。
基于多年的统计研究，银行认为：家庭收入的35%左右可以用于支付房屋贷款，其余65%应当用于日常生活和储蓄。如果全民的房屋贷款支出控制在35%以内，社会将是和谐的，祥和的。你的贷款额度受制于这个数字。经验丰富的信贷员可以围绕着35%计算出你的最大贷款额。（当然，35%并非绝对，有的银行或使用32%。）
各银行最大贷款额度不同
贷款前，评估人员将对房产进行评估。评估值有少许差异，不会导致较大贷款额差别。但是，不同银行划分客户群体时方法各异。在某个银行，你可以按75%抵押值贷款；在另一银行，你或许只能得到65%贷款。这种差别是刚性的，任何信贷员也不愿意违返信贷政策。大多数Mortgage Broker熟知各银行的政策，可以帮你选择银行。
另外提醒大家，在申请贷款的时候，很多银行要求你的首付款要在加拿大的银行存够30天，如果你的资金在国内，最好是在申请前就把首付款打到加拿大来，这样对于你申请贷款也比较有利。
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不知道有多少人有过这样的遭遇，申请房贷时，被银行客气的说“No”。银行信贷收紧，已影响到首次置业者、自雇人士及投资客，对楼市影响也是明显的。
信贷政策 变化有哪些？
自2008年全球金融危机爆发以来，加拿大联邦政府已4次更改其信贷政策，出发点是为了避免加拿大重蹈美国的覆辙，导致楼市崩盘。现在如果首付不到20%，即便有加拿大按揭和住房公司（CMHC）的按揭保险，在银行那里要想顺利的拿到贷款也非易事。
2012年7月联邦政府出台信贷收紧新政，以确保加拿大楼市的长期稳定性，总结起来，有政府保险的抵押贷款措施包括：
1）减少最大的摊销期限：从35年减至25年；
2）降低再融资（refinancing）时所能借用的房屋价值，从85%降至80%；
3）总债务比率和债务总额比率分别设定在了39%和44%；
4）政府支持的 抵押贷款保险设定为最高购买价格不超过100万加元。
菲沙河谷RE/MAX Treeland地产经纪Kevin Horn评论说，“现在，你必须拿出非常有说服力的收入证明或其它经济来源证明，银行才会考虑你的借贷申请。”
信贷政策 影响了哪些人？
受房贷规则波及最大的是首付只能拿出5%-20%的人群，特别是首次置业者。“他们基本上都是年轻人，收入有限，工作时间不是很长，所以拿不出太多的首付款，”Kevin Horn解释说。
别只关注利率
温哥华DLC Origin按揭机构按揭顾问阿万拉姆（Rebecca Awram）女士说，银行和按揭机构通常让买家只关注利率，而不看其他。但每家银行按揭政策都不一样，尤其担保收费政策更是千差万别。
如TD采用抵押按揭，在房屋信用额上规定虽宽松，但要想将按揭转到其他银行，却非易事，需支付保险和其他诸多收费。
还款加速选择很关键
购买按揭时，应考虑银行是否允许双倍加速供款、跳供或一次性大额供款。对于不同人来说，按揭还款加速选择也有所不同。如工资不固定、做合同工的人，可能会选择双倍加速供款，即有钱的时候加速还款。
如何获得最大房贷额度
所有的加拿大银行在计算贷款额度时，均采用两者方式：一是房屋抵押值的百分比，如80%、65%、50%；二是由家庭收入决定的额度。两者之较少者就是客户的最大额度。
按抵押值计算的额度
如果你购买100万元的房产，表示该房产抵押价值是100万元。如果银行愿意提供80%贷款，说明银行预计：未来贷款期内，你的房产价值不会降至80万元。当然，银行并非万能，其预测也会出现错误。比如，1981年，大温房价曾下跌37%；1990年下跌22%。但近三十年历史数据显示，仅有出现两次跌破20%的现象。
抵押值并不完全等同于房产市场价值。许多客户有这样的抱怨，比如：“我的房产至少值50万元，为什么银行认为仅值48万元？”原因是银行评估房产时，有意将评估值降低一点，从而得到一部分风险缓冲。
家庭收入决定的额度
总体而言，家庭收入越高，最大贷款额度越大。在收入决定贷款额的理论中，有一个神奇的数字：35%。
基于多年的统计研究，银行认为：家庭收入的35%左右可以用于支付房屋贷款，其余65%应当用于日常生活和储蓄。如果全民的房屋贷款支出控制在35%以内，社会将是和谐的，祥和的。你的贷款额度受制于这个数字。经验丰富的信贷员可以围绕着35%计算出你的最大贷款额。（当然，35%并非绝对，有的银行或使用32%。）
各银行最大贷款额度不同
贷款前，评估人员将对房产进行评估。评估值有少许差异，不会导致较大贷款额差别。但是，不同银行划分客户群体时方法各异。在某个银行，你可以按75%抵押值贷款；在另一银行，你或许只能得到65%贷款。这种差别是刚性的，任何信贷员也不愿意违返信贷政策。大多数Mortgage Broker熟知各银行的政策，可以帮你选择银行。
另外提醒大家，在申请贷款的时候，很多银行要求你的首付款要在加拿大的银行存够30天，如果你的资金在国内，最好是在申请前就把首付款打到加拿大来，这样对于你申请贷款也比较有利。
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