[置业须知] 住公寓或城市屋?这些你必须要搞懂
闪腰侠谈物业管理（四）
[前言]
是什么决定了分契(以下统成strata)共管物业的物业费呢? 从大陆来的朋友很可能回答"物管公司",其他地区和本地的朋友可能有不同的回答,但是潜意识里也会把物管公司认做重要的决定因素之一.但,事实上,在一个健康合法运营的strata中,物管公司的因素其实往往很低, 如果用一句话来解释,物业费是业委会根据物业小区的当前,短期和长期维护需要所制定的预算而决定的,而维护项目则是由小区的公共区域,房屋年限,以及日常开支等因素为依据.
(1) 中国大陆的物业公司通常有两种管理方式:
一种是包干制,意思是小区的园艺,保洁,保安等日常维护人员都是物业公司直接提供,也就是说,所有的小区工作人员都是物业公司的员工,业主付的物业费也可以称做管理费,因为这的的确确是付给物业公司的费用. 物业公司则是自负盈亏.所以你经常会看到国内的物业公司动辙上千员工,没办法,光保安人家就能拉出一个团的队伍来.
包干制的好处是降低成本,所有的小区服务人员都是物业公司自己的人,或者自己的下属子公司,因此对于成本的控制是显而易见. 但是坏处更多,首当其冲的就是当小区把物业公司炒掉的时候,炒掉的不止是物业公司,你同时炒掉的还有保安,保洁等小区工作人员,所以你经常会在新闻上看到新物业公司进驻的时候如同一场史师般的战争,新旧管理公司各派旗下保安对峙,等等
还有一点坏处也显而易见,管理公司在若干维修和维护项目上的报价只能是一个,也就是自己的报价,这对于业委会来讲没什么可比性.这里会有很多暗箱操作.
对于物业公司而言,其实并不是所有的都喜欢包干制,因为业主只付固定的物业费,而且政府对于物业公司的收费有明确的限制,根据服务的质量有分级,是属于什么级别才能收什么级别的管理费, 而在你的管理费下,你还要付那些员工的工资,因此在有限的资金里,你只能想方设法降低费用,而很多情况下低费用的直接结果就是降低服务质量. 当然,降低服务质量的后果通常是换物业公司,招标的条件之一通常就是: 要求保持有的管理费标准的同时提高服务质量,而后新物业公司不得不再次压价.....恶性膨胀.
形象点说,,包干制就象是只准拿一次的自助餐,政府就给你这么大的盘子,你一次只能最多装这么多, 至于你里面装的是白饭还是龙虾我们不管你,反正吃进肚子里怎么消化是你的事.
还有一种是分包制,这也就是我们加拿大(至少是BC省)所应用的.中国国内现在也出现了,但是并不普及. 意思就是说,物业公司只提供管理服务,而所有的小区工程,维护,保养人员都是小区雇佣的,物业公司只有协调的任务,而没有垂直管理的权利. 举例, 小区的园艺,由物业公司找来三家报价,然后由业委会选出其中一家签约. 园艺公司每月把帐单寄来物业公司,而物业公司由小区的帐号上划帐付款. 业主的钱支付给的是物业的帐号,而不是物业公司,因此这里的物业费通常也称做"monthly maintenance fee"或者"strata fee".
因此,通常情况下,小区所有的日常维护维修人员,包括园艺,保洁等,都是直接由小区签约雇佣,和物业公司半毛钱的关系都没有.说白了,物业公司就相当于小区的秘书,帮老板付帐,催款,签合同. 物业公司的费用只是作为全年预算中的一部分而已.
因为我们讨论的是BC省的分契物业,因此我们会就分包制在下文中做具体的讨论. 这里要说的是,因为中国大陆绝大部分小区和大厦都是采取包干制的管理方式,因此很多大陆来的朋友很自然的觉得加拿大的物业费也是由物业公司决定的,而小区的工作人员也全都是物业公司雇佣的人员,这是个认知上的根本性的偏差,因此必须事先说明.
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