[唐博士白話信貸] 白話信貸:大溫地產開發的壹些細節
文：唐漢博士
公司行為的房地產開發貸款與個人住房建築貸款不同。前者是大中型項目，後者是個人自住房建築。從稅收出發，壹般的公寓、連排別墅、高樓等項目，以公司名義開發更有優勢。通常，會計師有很好的方案，使項目稅收最優。
房地產開發貸款，主要的因素有贰：壹是借款人（公司）資金實力強；贰是建築商經驗和信譽非常關鍵。除去以上兩個因素，壹些小細節也應當在貸款規劃中予以重視。本文就此進行討論。
房地產開發的參與者
幾個主要的參與者包括：股東、設計師、預算專家、監理、評估師、銷售團隊、律師。貸款專家協調各方，以期順利融資。下面分別進行介紹。
股東
股東的重要性自是不必多言。值得壹提的是，不論合伙制，還是公司制，股東的信用非常重要。就目前大溫而言，多數華人房地產開發商在溫哥華成立歷史不久，公司沒有長期信用紀錄。銀行轉而求其次，要求股東具有很好的信用。壹個好的股東團隊，可以代替新公司的信譽。設置股東結構時，簡單明了是王道。
壹個有趣的案例是：某中型開發項目有7個股東，包括公民、非居民、數字公司等。因為股東數量多，貸款專家不得不分別與之討論、簽字。會議開了無數次，終於開始申請貸款。查看各股東信用紀錄時，其中壹位股東曾在美國有嚴重不良紀錄。加拿大各家銀行因而限制對此公司發放貸款。可怕的結論是，甚至此股東退出公司，銀行仍然拒絕貸款。
所以，在籌建開發公司時，股東人數不要太多，治理結構應當簡單，提前獲得各股東的信用情況是上策。
肆大專家：設計師、預算專家、監理和評估師
這肆位人士在貸款時相互關聯。設計師完成圖紙，預算專家據此進行預算，然後交給監理師。監理是獨立機構，協助銀行審查預算，對其進行必要的調整。銀行根據監理審核的預算，對建築成本進行估計。另外建築進行之中，監理上報建築進度，銀行據此發放貸款。
預算專家的兩難處境
預算是銀行貸款的重要依據。壹個常見的事實是，開發商通過競標選擇建築公司，其建築合同中的價格常常低於市場價。預算師根據什麼制定預算呢？
很多預算師根據建築合同價格制定預算。如果建築價格太低，預算自然很低。此方案交給評估師，評估人員會很犯難。因為他們擔心此預算太低，無法使工程順利完工，成為爛尾工程。這是銀行的大忌。另壹方面，如果按此低預算批准貸款，貸款量較少，工程缺乏資金時，開發商須自己解決資金缺口。試想如果缺口1000萬元，本來只需要400萬元自付，600萬元可以貸款。但是，低預算使得開發商不得不多籌集自有資金，其結果是：自籌500萬元，貸款500萬元。
如果預算師按很高的價格做預算，評估師和銀行就會懷疑開發商的欺詐行為：難道你想通過不良方式取得更多貸款。如果銀行懷疑你的人品，貸款就非常困難了。
所以，預算應當合理。建議請專業公司、按實際建築成本進行預算。
評估師
預算專家估計開發成本，評估師則是估計銷售收入。銷售收入減去開發成本，就是利潤。合理的利潤率，是銀行貸款決策的關鍵指標。
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公司行為的房地產開發貸款與個人住房建築貸款不同。前者是大中型項目，後者是個人自住房建築。從稅收出發，壹般的公寓、連排別墅、高樓等項目，以公司名義開發更有優勢。通常，會計師有很好的方案，使項目稅收最優。
房地產開發貸款，主要的因素有贰：壹是借款人（公司）資金實力強；贰是建築商經驗和信譽非常關鍵。除去以上兩個因素，壹些小細節也應當在貸款規劃中予以重視。本文就此進行討論。
房地產開發的參與者
幾個主要的參與者包括：股東、設計師、預算專家、監理、評估師、銷售團隊、律師。貸款專家協調各方，以期順利融資。下面分別進行介紹。
股東
股東的重要性自是不必多言。值得壹提的是，不論合伙制，還是公司制，股東的信用非常重要。就目前大溫而言，多數華人房地產開發商在溫哥華成立歷史不久，公司沒有長期信用紀錄。銀行轉而求其次，要求股東具有很好的信用。壹個好的股東團隊，可以代替新公司的信譽。設置股東結構時，簡單明了是王道。
壹個有趣的案例是：某中型開發項目有7個股東，包括公民、非居民、數字公司等。因為股東數量多，貸款專家不得不分別與之討論、簽字。會議開了無數次，終於開始申請貸款。查看各股東信用紀錄時，其中壹位股東曾在美國有嚴重不良紀錄。加拿大各家銀行因而限制對此公司發放貸款。可怕的結論是，甚至此股東退出公司，銀行仍然拒絕貸款。
所以，在籌建開發公司時，股東人數不要太多，治理結構應當簡單，提前獲得各股東的信用情況是上策。
肆大專家：設計師、預算專家、監理和評估師
這肆位人士在貸款時相互關聯。設計師完成圖紙，預算專家據此進行預算，然後交給監理師。監理是獨立機構，協助銀行審查預算，對其進行必要的調整。銀行根據監理審核的預算，對建築成本進行估計。另外建築進行之中，監理上報建築進度，銀行據此發放貸款。
預算專家的兩難處境
預算是銀行貸款的重要依據。壹個常見的事實是，開發商通過競標選擇建築公司，其建築合同中的價格常常低於市場價。預算師根據什麼制定預算呢？
很多預算師根據建築合同價格制定預算。如果建築價格太低，預算自然很低。此方案交給評估師，評估人員會很犯難。因為他們擔心此預算太低，無法使工程順利完工，成為爛尾工程。這是銀行的大忌。另壹方面，如果按此低預算批准貸款，貸款量較少，工程缺乏資金時，開發商須自己解決資金缺口。試想如果缺口1000萬元，本來只需要400萬元自付，600萬元可以貸款。但是，低預算使得開發商不得不多籌集自有資金，其結果是：自籌500萬元，貸款500萬元。
如果預算師按很高的價格做預算，評估師和銀行就會懷疑開發商的欺詐行為：難道你想通過不良方式取得更多貸款。如果銀行懷疑你的人品，貸款就非常困難了。
所以，預算應當合理。建議請專業公司、按實際建築成本進行預算。
評估師
預算專家估計開發成本，評估師則是估計銷售收入。銷售收入減去開發成本，就是利潤。合理的利潤率，是銀行貸款決策的關鍵指標。
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