[唐博士白话信贷] 白话信贷:大温地产开发的一些细节
公司行为的房地产开发贷款与个人住房建筑贷款不同。前者是大中型项目,后者是个人自住房建筑。从税收出发,一般的公寓、连排别墅、高楼等项目,以公司名义开发更有优势。通常,会计师有很好的方案,使项目税收最优。
房地产开发贷款,主要的因素有二:一是借款人(公司)资金实力强;二是建筑商经验和信誉非常关键。除去以上两个因素,一些小细节也应当在贷款规划中予以重视。本文就此进行讨论。
房地产开发的参与者
几个主要的参与者包括:股东、设计师、预算专家、监理、评估师、销售团队、律师。贷款专家协调各方,以期顺利融资。下面分别进行介绍。
股东
股东的重要性自是不必多言。值得一提的是,不论合伙制,还是公司制,股东的信用非常重要。就目前大温而言,多数华人房地产开发商在温哥华成立历史不久,公司没有长期信用纪录。银行转而求其次,要求股东具有很好的信用。一个好的股东团队,可以代替新公司的信誉。设置股东结构时,简单明了是王道。
一个有趣的案例是:某中型开发项目有7个股东,包括公民、非居民、数字公司等。因为股东数量多,贷款专家不得不分别与之讨论、签字。会议开了无数次,终于开始申请贷款。查看各股东信用纪录时,其中一位股东曾在美国有严重不良纪录。加拿大各家银行因而限制对此公司发放贷款。可怕的结论是,甚至此股东退出公司,银行仍然拒绝贷款。
所以,在筹建开发公司时,股东人数不要太多,治理结构应当简单,提前获得各股东的信用情况是上策。
四大专家:设计师、预算专家、监理和评估师
这四位人士在贷款时相互关联。设计师完成图纸,预算专家据此进行预算,然后交给监理师。监理是独立机构,协助银行审查预算,对其进行必要的调整。银行根据监理审核的预算,对建筑成本进行估计。另外建筑进行之中,监理上报建筑进度,银行据此发放贷款。
预算专家的两难处境
预算是银行贷款的重要依据。一个常见的事实是,开发商通过竞标选择建筑公司,其建筑合同中的价格常常低于市场价。预算师根据什么制定预算呢?
很多预算师根据建筑合同价格制定预算。如果建筑价格太低,预算自然很低。此方案交给评估师,评估人员会很犯难。因为他们担心此预算太低,无法使工程顺利完工,成为烂尾工程。这是银行的大忌。另一方面,如果按此低预算批准贷款,贷款量较少,工程缺乏资金时,开发商须自己解决资金缺口。试想如果缺口1000万元,本来只需要400万元自付,600万元可以贷款。但是,低预算使得开发商不得不多筹集自有资金,其结果是:自筹500万元,贷款500万元。
如果预算师按很高的价格做预算,评估师和银行就会怀疑开发商的欺诈行为:难道你想通过不良方式取得更多贷款。如果银行怀疑你的人品,贷款就非常困难了。
所以,预算应当合理。建议请专业公司、按实际建筑成本进行预算。
评估师
预算专家估计开发成本,评估师则是估计销售收入。销售收入减去开发成本,就是利润。合理的利润率,是银行贷款决策的关键指标。
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