[唐博士白话信贷] 白话信贷(5)中资房地产开发案例
近几年,中国房地产公司进军加拿大。这些纵横中国商界的老板们发现:加拿大房地产项目很小;与中国动辄数十万平方米相比,他们真是小儿科! 杀鸡也用屠牛刀?!本文通过A公司案例,讨论如何走进温哥华房地产领域。
A先生案例:4年间在温哥华初具规模
2009年,A先生携家人来到温哥华。4年后A的公司在温哥华初具规模:2014年在建项目包括别墅十余个,公寓项目2个。另有大型商业项目已完成土地规划,正筹建开发。A公司从小项目做起,稳步过渡到公寓项目和商业项目,4年内完成三连跳:
第一,独立别墅自住屋开发。2009年金融风暴经结束,房价大涨。A先生抢得先机,在南北本拿比各买一套旧别墅,推倒重建。开发成本150万元以内。A很幸运:入市时正是本拿比房价疯涨之日,顺利实现资本回报率80%以上。
第二步,独立别墅公司形式开发。2010年,A在温哥华成立公司,开发温哥华西区和西温哥别墅。成本200万至400万不等,建筑期1.5年至两年。幸运之神再次垂青A,两地房价上涨,实现资本回报率70%。
第三步,公寓项目开发。2010年购买高贵林、素里和本拿比几块地。2011,开发公寓项目。先做1500万元左右小项目,然后做4000万元项目。另外,一个8000万元项目也开始起步。
A的用人之道
A老总五十余岁,几乎完全不懂英语,初到温哥华也并不了解当地市场。A自称是“大兵”,即大老粗的意思,这是他常用的自谦之辞。
2009年初到温哥华,A收集所有的华文报纸,认真阅读各种分类信息。他走访许多专业人士,听各类讲座,包括:地产、保险、税务、银行、法律等。A与各种专业人士讨论,借此了解温哥华房地产市场,也观察和选择未来合作的专业人士。
A的用人之道很传统。他说:“专业人士最重要的是人品,其次才是专业知识。”A与许多中国开发商一样,好象有第三只眼睛,称为“天眼”,非常神奇。天眼是一种直觉,A借此判断哪些人可以合作,哪些项目可以投资。
有一天,一位地产经纪登门拜访,闲谈片刻后留下名片离去。A问我:“此人如何?可否合作?”我答:“此君经验丰富,值得试用。”A微笑道:“他很有才能,也很聪明。但是,我感觉他的眼神不对劲。与他没有缘分。”
A就是这样选择人才。他为公司配备各类专业人士,然后劝勉道:“锅里有,碗里也有。”一旦进入A的团队,就不轻易换人。
A用天眼选择投资项目
A投资西温前,开车在每个角落转悠无数次,用天眼搜寻机会。唐汉的许多房地产客户,都有这样神奇的天眼,它就是一把财富钥匙。没有多年的商海经历,没有多年的领悟与修炼,哪能掌握这门法宝呢?
A选项目非常准,也非常自信。每次选项目,先打电话给几个长期合作的地产经纪,分别征询他们的专业意见,然后自已判断是否投资。如果决定做,A就交给那位意见一致的地产经纪。经过这种理性决策过程,A常常发掘到神奇的项目:一个看似很差劲的旧房旧地,在他手里一转,就价格翻番。比如:
A曾经购买一个旧别墅进行开发。评估师评价道:建成后,此豪宅市场价为430万元。A不屑一顾:“此房建成,至少卖650万元”。我很纳闷:这项目成本最多350万元,哪有如此高利润?
两个月后,评估师再次评估,惊慌道:“天啊,那房应当卖630万元以上。”我问:以前评估为何很低。评估师答:“那时,周围没有成交物业,我只好按前一年成交价评估。最近,周围的物业都卖到这个价了。”也就是说:这个别墅项目,A先生仅凭选地,就赚200万元,还不包括建筑利润100万元。
而A的自有资金仅150万元,其余200万元来自贷款。结果是:A用150万元,两年实现利润300万元。太可怕了!
A的公寓项目买地也很成功。A刚买下一块公寓地坡,温哥华最著名的开发商BOSA就买下隔壁两块地皮,还想加价收购A刚买下的地。A答道:“我不卖地。我们可以合作开发。”
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