[唐博士白話信貸] 白話信貸之實權人物:信貸審查官

作者:唐漢博士


在銀行內部,不論中國或其它國家,位高權重的人物,非信貸審查官莫屬。各個分行將貸款申請呈交上去,信貸審查官將作出終審結論:同意或否決。在加拿大各銀行,常常出現這樣的緊急情況:在房屋交割的前壹分鍾,審查官通知分行,“此貸款被否決了。”

結果是悲慘的,客戶將損失預付的定金。少則3萬5萬,多則10萬之巨。

或曰:為什麼這些審查官如此可惡?

本文將告訴你真相。

真實的例子

劉先生在C銀行申請貸款,欲購買溫哥華西區180萬元的房產。貸款很快批復了,是“有條件的同意”。劉先生交了10萬元定金後,安心等待新家到手。請注意:銀行的批復是“有條件的同意”。也就是說:如果劉先生沒有滿足銀行的條件,貸款是拿不到的。

這是壹個可怕的陷井!

因為,這些條件多達拾幾項,任何壹項出現意外,貸款便被拒絕。令人歎息的是,劉先生的首付款中,有近8萬元是現金。正是這8萬元現金來源不明,銀行在成交前壹天否決此貸款。劉先生痛失定金10萬元。

萬分悲痛的劉先生找分行客戶經理論理,揚言要控告他。可憐的客戶經理也愛莫能助,他只是壹個傳遞信息的人,壹個Messenger,沒有決定貸款的權力。真正的幕後黑手是那個審查官。審查官做惡,卻永遠也不直面客戶;客戶經理不得不做擦屁股的工作。

當前信貸政策非常嚴格,唐漢數次面對這樣的局面。只是,作為Mortgage Broker,我們可以同時向多家銀行申請貸款。這家不行,還有別的銀行。如果真出問題,也可以找民間銀行借貸,臨時周轉幾個月,客戶的定金不會失去。

客戶經理與信貸審查官的關系

從銀行的內部分工看,分行的客戶經理是前台,主要工作是尋找客戶,也就是市場營銷。客戶經理找到客戶後,收集資料,將貸款申請呈交後台的審查官,由他們決定結果。

這裡引出壹個話題:客戶經理常常向客戶拍胸膛,信誓旦旦地承諾,“這個貸款沒問題,壹定能批准。”要知道,客戶經理沒有最終決策權,他們無法保證貸款通過。可是,為了完成業績,他們不得不讓客戶堅信貸款可以達成。許多客戶和地產經紀吃了虧,卻毫無辦法。

憑心而論,客戶經理是站在客戶壹邊的。他們在銀行規章制度以內,總是幫助客戶達成貸款。唐漢在CIBC工作時,幫助客戶向審查官員斗智斗勇。什麼瞞天過海、暗渡陳倉,什麼武功招式都使過。在唐漢看來,CIBC的信貸政策有許多灰色地帶。功力越高,覺得這些地帶很寬,唐漢甚至愛死了這些灰色地帶。

藝高膽大的客戶經理,甚至“裡通外國”。對於客戶的貸款,他們首先自已做;如果覺得在自己的銀行無法通過,就找Mortgage Broker作後備方案。客戶經理與Broker合作,可以說:沒有完不成的Case。只是,銀行嚴禁客戶經理將客戶送給競爭對手。裡通外國,也是刀口舔血的行為。

審查官員什麼的幹活

當然,審查官也不是省油的燈。他們從事偵探壹樣的工作,企圖找出貸款的風險。其主要日常工作,是根據信貸政策的條條框框,衡量貸款的各種條件。如果所有條件都滿足,則同意貸款。反之亦然。

這是壹分枯燥的文字工作,沒有絲毫創新而言。

這本來是壹部機器勝任的工作,為什麼需要審查官員呢?答案是:因為那拾幾個貸款條款充滿靈活性,很多情況需要人的智力作出判斷。另外,這些條款相輔相成,內部有很強的邏輯性,共同導致壹個簡單的結論:同意或否決。

審查官社交圈內傳言:要通過壹項貸款,必須滿足拾幾個條件;要否決壹個貸款,只需要壹個條件。

這是壹句殺氣騰騰的話。但,壹定是真話。


審查官的智力高低不等

在多年的信貸工作中,唐漢接觸到很多銀行的審查官。這些位高權重的大人物們,智力有高有低。貸款落在低智商的審查官手中,將萬劫不復。

低智力的審查官,熱衷於追查細節。對於100萬元的貸款,如果自付款有1萬元來源不明,他們也可能否決。不要笑!這是實話。因為1萬元對於他們來說,是壹筆大數額。曾經有壹筆貸款,客戶從保險箱取出3000元作為首期款,審查官對這筆錢壹直窮追不舍。在他們頭腦中,正常人不可能把3000元放在保險箱,應當存入銀行賺利息!

日常審查中,這樣的官員很多。他們詳細查明每壹筆匯款的來源。如果你從中國找10個人,每人匯款5萬元到你帳戶。審查官將要求你提供這10個人與你的關系,這10人的中國帳戶30天流水帳,以及如何匯入加拿大你的帳戶。

為什麼呢?因為這可能涉及到加拿大最嚴格的反洗錢法律。

高智力的審查官不同,他們從你的資料中,能迅速判斷風險來源。如果覺得沒問題,他會在5分鍾內作出決定:同意或否決。然後利用你的資料證明他的判斷。

這裡說壹下Mortgage Broker的優勢:Broker們熟悉各個銀行的政策,了解不同審查官的武功套路。Broker在與你交談時,已經在內心決定,可以把你的貸款送交哪個銀行;這個銀行會要求什麼資料;如何提前准備資料;等等。這個過程,是貸款前的熱身。當真正呈交資料後,就與審查官正面交鋒,見招折招,壹劍封喉!

關於銀行審查官的故事還很多。有機會唐漢會再與諸位分享。

作者簡介:



唐漢博士,加西網特約分析評論師,加拿大政府注冊房屋貸款經理,Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理,原溫哥華城市銀行信貸副行長,原中國工商銀行信貸審查官員。

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還沒人說話啊,我想來說幾句
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